こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（2021年12月現在）
今回は、銀行開拓について。
不動産投資を始めてから５回目の融資承認をもらうことができました。
融資が厳しい今、なぜ好条件で融資承認がもらえたのか、詳しく解説します。
銀行開拓で行き詰っている方向けに解説します。
・どうやって銀行開拓するの？
・残存年数が少ない中古物件を長期で融資を引く方法を知りたい！
・なぜ長期で融資を引くの？
気になる人は続きをご覧ください。
中古アパートのスペック｜物件の仕入れ
- 価格：3,350万円
- 構造：重量鉄骨
- 築年数：32年（新耐震基準）
- 3DK×6室、1K×3室 合計9室
- 表面利回り：14.9％
- 駅徒歩7分
- 駐車場9台確保
- 土地面積：約116坪
- 市街化区域
- 人口増加エリア
- 近くに大工場が複数あり、賃貸需要が高いエリア
- 積算評価：約2,900万円
好立地で、高利回り、且つ積算評価も高い！
なかなかこのような物件と出会えません。
ちなみに今回の物件は、たまたま別件で不動産屋に連絡した時に紹介されました。
優良物件との出会いは、運次第なので、定期的に不動産屋と連絡を取ることをおすすめします。
あわせて読みたい
別記事で、物件を紹介しています。
【不動産投資：中古1棟アパート】築32年・重鉄｜利回り14.9％の事例
融資条件｜自己資金・融資期間・ 金利
本承認がもらえた融資条件
今回の融資条件は以下のとおり。
- 自己資金：１０％
- 融資期間：１５年
- 金利：１.８％
自己資金
自己資金２割や３割が求められる傾向の中で、自己資金１割だったのはありがたいです。
融資期間
残存年数が２年しかない物件に対して、１５年という長期間で融資をしてもらえました。
金利
私の投資エリアの金融機関での金利相場が2％以上なのに対して、1.8％は好条件です。
希望した融資条件
希望した条件は以下の通り。
- 自己資金：１０％
- 融資期間：１５年
- 金利：いくらでもOK
自己資金
現金を温存し、投資効率を上げたいので、自己資金はなるべく抑えたいです。
融資期間
残存年数２年の物件に対して、通常であれば１０年が良いところ。
期間１０年では、キャッシュフローが出ないので、１５年は譲れませんでした。
金利
譲れない条件を提示する代わりに、金利はお任せするようにしました。
融資交渉での４つのポイント
①３回目の融資取引
今回お世話になる金融機関は、３回目の融資取引となります。
これまでの融資実績と返済実績があるので、ある程度信頼関係が築けたのではないかと思われます。
②積算評価が高い物件
積算評価が約2,900万円の物件であり、物件価格3,350万円に対して約87％となります。
あと、土地面積が116坪なので、将来的には新たなアパートを建てることも、実需向けに50坪×2区画として売ることもできます。
実勢価格は22万円/坪であるため、約2,500万円の土地値があることも高評価でした。
③融資先を探しているタイミング
融資相談したタイミングが良かったです。
コロナ融資の融資実行が落ち着き、新たな融資案件を探されている時でした。
設備投資を積極的に行う企業が少ないことが、追い風となりました。
④期間を延ばすためのプレゼン
本案件の最大のポイントは、融資期間でした。
残存年数が２年しかないので、一般的には融資期間は長くても１０年です。
そこで、期間が１５年で融資していただけるように、プレゼンが上手くいったと振り返っています。
支店長にお伝えしたことは、以下の３点。
希望する融資期間は１５年
支店長に融資相談に伺った際に、「１０年であれば諦めます。１５年でお願いします！」とはっきりとお伝えしました。
建物の寿命が１５年以上あること
物件のメンテナンス方法に関する資料を用意して、あと１５年は十分建物が使えることをお伝えしました。
賃貸需要が高い物件であること
近隣の賃貸仲介を行う不動産屋のヒアリング事項をまとめて、満室稼働が維持できることを根拠を示してお伝えしました。
投資結果｜シミュレーション
- CCR：２４.８％
- キャッシュフロー/月：１５.０万円
- キャッシュフロー率：４.４％
自己資金１０％で良かったため、レバレッジをかけることができました。
私は、CCRは２５％～、キャッシュフロー率は４.０%～を目安にしているので、いずれもほぼ達成です。
・キャッシュフロー率：４％～
好立地で、賃貸需要が高いので、物件も狙いどおりですし、融資条件も申し分ない好条件です。
まとめ
今回、優良物件がほぼ希望通りの融資条件で買えました。
今回の成功要因は、融資交渉が上手くいったことです！
おそらく期間にこだわらなければ、１０年になったと思います。
- なぜ１５年という期間なのか。
- なぜ１５年でも建物が使えると言えるのか。
- なぜこの物件を選ぶのか。
この辺りが融資担当者の方に理解してもらえたのではないかと振り返っています。
あわせて読みたい
別記事で、銀行開拓について解説していますので、関心ある方ご覧ください。
【銀行開拓】不動産投資１年目で金融機関３行から融資してもらえた方法
【不動産投資】新築アパート建築で融資承認がもらえた理由｜銀行開拓３行目
今回は以上です。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました！
