【不動産投資|失敗しないためのコツ】中古戸建てを”買う・買わない”の判断方法

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2021年11月現在)

今回は物件を買う時の判断基準について解説します。

今回は、初心者向けです。

・内見して、良さそうな物件であることはわかった。でも、買う、買わないの判断をどうやってする?
・物件購入希望額は、どうやって計算したらいいの?

該当する人は、続きをご覧ください。

中古戸建を、”買う・買わない”の判断方法

結論:目標利回りで逆算し、高ければ買う!低ければ買わない!

不動産投資家の諸先輩方のyoutubeやブログを見ると、利回り50%とか100%などといった驚異的な数字を出している方もいますが、そんなこと初心者はできません。

現実的な目安として、表面利回り20%を目標にしています。

でも、なかなか表面利回り20%の物件とは出会えないのが実態です。

そして、利回りも重視しますが、同じく出口も重視します

つまり、買う時に、売ることを考えます。

理想は、解体後、土地として売れる物件を買うこと

更に、土地として売った場合、利益が出る金額で物件を買うこと。

別記事で、出口戦略について書いています。

【不動産投資】失敗しないための出口戦略|売却における注意点を解説

”買う・買わない”を判断するために必要な費用

判断するために必要な数字は以下の通り。

  1. 利回り
  2. リフォーム費
  3. 購入諸経費
  4. 想定家賃

利回り

今回、求める利回りを20%とします。

リフォーム費

価格の計算は、リフォーム次第です。

購入諸経費

物件を買う時にかかる費用です。
仲介手数料、印紙税、司法書士報酬、登録免許税、不動産取得税などを支払います。

購入金額が大きく影響しますが、

私の投資エリアの中古戸建であれば、目安として30~50万円です。

想定家賃

調べ方は、内見に時にもらう物件資料を持って、最寄の賃貸仲介業者にヒアリングする!

「この物件だったら、大体〇〇円くらいだと思いますよ」、と親切に教えてもらえます。

これは必須ではないと思いますが、貴重なお時間を頂戴するわけですので、ちょっとした差し入れを持っていくと印象良いです。私はお菓子や飲み物をお渡しすることが多いです。

アポ無しで突然訪問しますし、まだ買えるかどうかわからない物件の相談をするので、相手への配慮が必要。

シミュレーション事例

以下の条件で設定します。

  • 家賃:6万円
  • 利回り20%
  • リフォーム費:不明
  • 物件価格:不明
  • 購入諸経費:40万円
年間家賃収入:72万円
利回り:20%
→物件価格+リフォーム費+購入諸経費(40万円)=360万円
→物件価格+リフォーム費=320万円

⇒物件価格とリフォーム費の総額を320万円以内にする、ということ。

⇒仮に「リフォーム費に100万円かかる」、と見積もった場合、
 220万円以下で購入する、という判断をします!

リフォーム費が計算できれば、物件価格がわかります。

でも、リフォーム費の計算は非常に難しいです!!

私も相場観を養うのに相当苦労しました。

そして、同じく難しいのは、

リフォームする箇所と、しない箇所の見極めです。

この辺りが、中古戸建投資の成功失敗を分ける重要なポイントになります

別記事で、リフォーム費の抑え方について詳しく説明しています。

【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための6つのポイント

リフォームの失敗例

まさどん

私の体験談です

戸建1号を買った仲介業者は、リフォーム業者でもありました。
相手は不動産仲介とリフォームのプロ、私は当時は素人。

ここはリフォームしないと客付け出来ませんよ!

なんてプロから言われてしまうと、ああそうなのかなと、その言葉を鵜呑みにしてしまい、必要以上にリフォーム費をかけてしてしまいました。

あと、同じリフォームでも費用を抑えるやり方を知らなかったので、必要以上にお金をかけてしまいました。

でも業者は善意でそのような助言をされているわけで、知らない私の努力不足なのです。もっと知識武装をしなければいけないのだと痛感しました。

例えば、

クロスの張替え

全てを張替えてしまいました。

→今思うと場所によっては張り替えずクリーニングのみで良かった。

畳の表替え

全て表替えをしてしまいました。

→今思うと最初からしなくても良かった。

中には使用感がある畳でも気にしない、という人もいます。
内見の際、入居希望者から”表替えをしてくれたら契約する”という交渉が入ってからの判断でも遅くなかったです。

この失敗は不動産投資でよくあることだと、勉強していたので知っていました。
でも、頭ではわかっているはずなのに、いざやろうとすると頭の中が???ばかりでした。
それに、周りに相談できる人もいなかったので、結局失敗してしまいました。

こればかりは、実際に小さな失敗を繰り返しながら、リフォーム費の相場観とリフォーム箇所の感覚を掴んでいくしかないのではないかと思います。
きっと、そのような経験が将来の大きな成果につながると信じています。

あわせて読みたい

【不動産投資】指値交渉の目安とコツ|半額以下で買っている交渉テクニックを教えます

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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