こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年1月現在)
今回は、中古戸建1戸目を買うために行ったことを解説します。
これから不動産投資を始めたいという人向けに書きました。
・これから不動産投資を始めたい。
・最初の1棟目を買う時に失敗したくない。どうしたら良い?
・簡単には買えないと言うけど、何回内見をしたら良いの?
該当する人は続きをご覧ください。
事前の勉強に必要な時間
私の場合、200時間でした。
毎日最低3時間を2か月間、合計200時間は勉強し、ようやく自分の言葉で不動産投資について理解でき、一通り説明ができるレベルになりました。
勉強といっても、座学の勉強だけではなく、車の運転中や、ルーチンワークをしながらYouTubeを聴いて、効率良くインプットできるように意識しました。
おすすめの勉強内容
- 不動産投資関連のyoutubeチャンネル×6を全て見る
- 不動産投資関連書籍20冊読む
不動産投資全般、中古戸建、1棟アパート、税務、物件管理など
別記事で、おすすめの勉強方法について解説しています。
【不動産投資の勉強方法】初心者必見!おすすめのブログ・YouTube・本を厳選して紹介「物件選び」に自信が持てるようになるためのコツ
私も最初は初心者だったので、物件選びができるようになるまで苦労しました。
アパートか戸建か迷いましたが、選んだのは、中古戸建投資。
1つずつ地道にやるべきことをやって、経験値を積んでいきました。
特に、難しかったのは、リフォーム費の算出。
業者との繋がりもなかったため、不動産屋にお願いして、リフォーム業者を紹介してもらい、見積りを取っていただくこともありました。
それを何回か行うことで、リフォーム費の相場観を養うことができました。
そして、重要なのは、
必ず内見したら、購入したい価格を算出すること!
買えるまで、以下の手順を繰り返しました。
- 問い合わせ
- 内見&リフォーム費の算出&指値可能な金額の確認
- 賃貸需要のヒアリング
- 購入価格の計算
- 買付証明書の提出
この作業を10回くらい繰り返せば、自信を持って、物件選びができるようになります!
別記事で、問い合わせ方法や内見方法、購入価格の計算方法など、詳しく解説しているので、参考までにご覧ください。
【不動産投資:中古戸建て】初心者必見!不動産屋への問い合わせ方法 徹底解説 【不動産投資】初心者必見!中古戸建の内見方法を徹底解説|チェックリスト付き 【不動産投資|失敗しないためのコツ】中古戸建てを”買う・買わない”の判断方法 【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための6つのポイントはじめての物件が買えるまでの内見数
私の場合、7件でした!
1件目
- 価格:690万円
- 築年数:築60年
- 構造:木造
- エリア:名古屋市
- 駐車場:なし
※徒歩数分に月極駐車場1台分あり - フルリノベ済み
- 想定家賃:6.5万円
⇒表面利回りが15%になるように、520万円で指値交渉するが指値失敗に終わる。
売主が再販業者であったため、指値が一切NGだった。
売主が業者である場合は、指値が厳しい、ということを知る。
2件目
- 価格:800万円
- 築年数:築50年
- 構造:鉄筋コンクリート
- エリア:名古屋市
- 駐車場:2台分
- 想定家賃:不明
- リノベーションが必要な物件で、かなりリフォーム費がかかりそう。
⇒賃貸の不動産屋によると、外国人向けのシェアハウスに向いているとのこと。
1戸目には、ハードルが高いと判断し、見送ることにした。
3件目
- 価格:600万円
- 築年数:築28年
- 構造:木造
- エリア:岐阜県瑞浪市
- 駐車場:2台分
- リフォーム費:150万円
- 想定家賃:6万円
- リノベーションが必要な物件で、かなりリフォーム費がかかりそう。
不動産屋にお願いして、リフォーム業者を紹介してもらう。
見積りのリフォーム費は150万円なので、表面利回りが20%になるように、購入価格を210万円と算出。
⇒売主は、いくらでも良いという物件だったが、近隣との境界でトラブルになり、売り止めとなった。
価格は250~300万円で前向きに検討していただけたので、事前に勉強した通り、初心者でも大幅指値はできることを知る。
4件目
- 価格:430万円
- 築年数:築40年
- 構造:木造
- エリア:岐阜県各務原市
- 駐車場:1台分
- リフォーム費:150万円
- 想定家賃:不明
- 団地の物件。傾きがあり、かなり高い擁壁があった。
⇒擁壁が膨らんでいて、崩れるリスクを避けるため、見送ることにした。
5件目
- 価格:700万円
- 築年数:築80年
- 構造:木造
- エリア:岐阜県各務原市
- 駐車場:2台分
- リフォーム費:100万円
- 想定家賃:6万円
⇒表面利回り20%になるように、物件価格を260万円と算出。
不動産屋に激怒され、むやみに大幅指値をするものではないことを勉強する。
6件目
- 価格:650万円
- 築年数:築42年
- 構造:木造
- エリア:岐阜県土岐市
- 駐車場:2台分
- リフォーム費:0万円
※フルリノベ済 - 想定家賃:6.5万円
⇒利回り20%になるように、物件価格を390万円で指値交渉するが失敗。
7件目
- 価格:680万円
- 築年数:築29年
- 構造:木造
- エリア:岐阜県
- 駐車場:2台分
- リフォーム費:250万円
- 想定家賃:7.5万円
⇒表面利回り20%になるように、物件価格を200万円で指値交渉するも、300万円が限界という回答。
表面利回り約16%であっても、早くスタートすることを優先し、購入を決める。
別記事で、詳しく紹介しています。
【はじめての不動産投資】半額の指値成功!利回り16.1%の中古戸建まとめ
どんな物件をいくらで買うか
これで、不動産投資の成否の80%くらいが決まってしまいます。
ですから、物件の仕入れは、とても重要です。
不動産投資は長期で見る必要があり、複利の力を活かすためにも早くスタートを切って、実績をつくるべき!
基本的には、このように考えていますが、焦って、ダメ物件を買ってはいけないことは言うまでもありません。
良い物件が買えるかどうか、はご縁だと思いますので、良いご縁があることを期待しながら、探し続けるしか方法はありません。
これから不動産投資を始めたい、という人に参考になれば嬉しいです。
今回は以上です。
最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!