こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。（2022年1月現在）
今回は、これから不動産投資を始める方に向けた記事です。
いまから１年前に、某不動産投資の無料セミナーに参加しましたので、レポートします。
すぐにレポートしたかったのですが、当時であれば、簡単にセミナーが特定できそうな気がしたので、１年間寝かしました。
結論としては、突っ込みどころ満載なので、オススメできません！
・不動産投資を始めたい。まずは、無料セミナーに参加して勉強してみようかな。
・不動産投資セミナーに参加して、何が怪しいと感じたの？
・これから不動産投資を始める人に、おすすめのセミナーは？勉強方法は？
この記事をご覧いただくことで、
某無料セミナーの怪しい理由が理解できるようになります。
気になる人は続きをご覧ください。
概要｜某不動産投資の無料セミナー
セミナー形式
オンラインにて
スケジュール
全体で、約２時間。（休憩時間含める）
- 推奨する投資手法・コンサルの説明会：約１時間２０分
- 個別相談：約３０分（希望者のみ）
説明会と個別相談に参加させていただき、疑問に感じたことを全て質問させていただきました。
説明会の前半は、推奨する投資手法の解説で、後半は、主催会社のコンサルティングサービスの説明という内容でした。
投資手法
セミナーで、推奨していたおすすめ投資は、以下のとおり。
築古の空き家投資
築３０年以上の戸建投資で、初心者でも確実に利回り２０％を実現できる、という内容でした。
- 築古空き家投資を選ぶ理由
- 築古空き家投資の社会的意義
- 利回り２０％が実現する根拠
などの説明がありました。
具体的なノウハウの解説はなく、ざっくりとした説明、という印象です。
不動産投資の無料セミナーが怪しいと感じた７つの理由
理由①：高すぎるコンサル料金
セミナーの後半に、コンサルティングサービスの説明がありましたが、価格が高すぎて、びっくりしました。
２２０万円（税込み）
「安く物件を仕入れる」＆「安くリフォームする」ノウハウがあるので、すぐに回収できる、とのこと。
また、２００名近くのコンサル生がいる、とのことで、安心感を与えるような説明がありました。
・そんなにコストをかけなくても、勉強できます。
・ある程度は無料で学べるので、最低限学んだら、あとは実践することをおすすめします。
理由②：ボロ戸建投資以外を全否定
１棟アパート投資や、築30年未満の戸建投資を全否定する説明がありました。
このセミナーでは、以下のように説明されていました。
- １棟アパートは、数億円規模なのでハイリスクで、赤字になりやすい。
- 築30年未満の戸建は、利回り10％前後で、儲かりづらい。
→１棟アパートでも2,000～3,000万円くらいの価格帯もありますし、十分キャッシュフローが出ます。
→築30年未満でも、利回り15％～も可能で、儲けることができます。
・築古戸建、１棟アパート、築30年未満の戸建、全て一長一短あるので、特性をよく理解すること。
・投資は全て、投資家のレベル次第。投資家によって、おすすめの投資手法が変わります！
理由③：日本中の金融機関から融資を受けられる？！
築古戸建の投資エリアは、日本全国どこでも、という説明がありました。
ポータルサイトで物件を仕入れ、日本各地に金融機関があるから、融資を受けることができる、という説明でした。
・原則として、金融機関の融資条件は、以下のとおり。
「①住所もしくは事業所が、営業エリア内であること」「②物件が営業エリア内にあること」
・セミナーの説明通り、融資が受けられるとは思えません。
理由④：築古戸建で、フルローン可能？！
築古戸建でフルローン可能なので、自己資金ゼロで規模拡大ができる、という説明がありました。
さらに、個別相談会で、突っ込んで質問したところ、コンサル生みんなフルローンが出ていて、物件購入費として政府系や地銀から融資から受けている、という回答でした。
・築古戸建で、フルローンは現実的ではない。むしろ築古戸建に、融資すらしてくれない金融機関の方が多いという印象。
・政府系金融機関や地銀が、フルローンを出すとは思えません。
理由⑤：火災保険の不正請求？！
ほとんどタダ同然の築古戸建を買った後、台風被害により、火災保険で1,900万円がもらえた、という説明がありました。
・お世話になっている保険屋に、本当にそんなことができるのか確認しました。
・回答は、”補償額の設定次第でできなくはない。でも請求すること自体、人間性を疑う行為です。”とのこと…。
理由⑥：リフォーム費の内訳を説明してくれなかった
セミナーでは、ボロボロの状態で買った物件を、60万円という格安でリフォームしている事例が何度も紹介されました。
金額の説明があったのですが、内訳がわからなかったので、個別相談で突っ込んで質問しました。
物件による、とのことでこちらが求める回答はありませんでした。
さらに、築古戸建のリフォーム見学会（参加費１万円～）に勧誘されました。
・中古戸建では、リフォームがかなり重要。
・屋根が無い、床が無い、柱が無い、ようなボロボロの物件を本当に格安でリフォームできるのか、疑問です。
理由⑦：セミナーの参加者が私だけ
平日ということもあり、セミナーの参加者は私だけでした。
オンラインセミナーなので、セミナー参加者が何人でも受講に影響がないのですが、”不人気のセミナー”という印象が残ってしまいます。
初心者におすすめのセミナー・勉強方法
初心者におすすめのセミナー
正直なところ、セミナーに参加したのは、このセミナーだけなので、おすすめできるセミナーを知りません。
定期的には開催されていませんが、透明性のある不動産投資家による、勉強や懇親目的のセミナーなら参加したいですし、大体、5,000～10,000円程度の有料のものが多いです。
初心者におすすめの勉強法
主に、ブログ・YouTube・本をおすすめしています。
ブログ、YouTubeは無料で勉強することができますし、本は有料になりますが、１冊５００～２,０００円程度。
ブログ・YouTube・本で、不動産投資を始めるのに必要な知識は揃います。あとは、実践あるのみ。
なぜそのように言えるかというと、私が、なるべくお金をかけずに知識をインプットして、とにかく実践しながら学んだことで、大家としてレベルアップできたからです。
別記事で、実際に私が勉強してきた、ブログ・YouTube・本を紹介していますので、”何から勉強したら良いのか、わからない”、と悩んでいる方は、ご参考までにご覧ください。
【不動産投資の勉強方法】初心者必見！おすすめのブログ・YouTube・本を厳選して紹介
最後に
不動産投資の世界では、知識がないために騙されてしまうことがよくあります。
また、相手は騙しているつもりはなくても、同じように、こちらが損をしてしまうこともあります。
仮に騙されても、損をしても、”知らなかった人が悪い”ので、これから不動産投資を始めたい、と考えている人は、良し悪しの判断ができるようにしっかりと勉強しましょう！
今回は以上です。
最後まで、ご覧にいただき、ありがとうございました！
