こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建3戸を所有しています。（2021年11月現在）
今回は、空室対策について。
以前、Twitterでこのようにツイートしました。
客付けがしづらい、と言われている１R３点ユニットの客付け方法について、詳しく解説します。
・１R３点ユニットを持っているけど、客付けに苦戦している。
・１R３点ユニットは、どんな人が住む？
・１R３点ユニットのアパートが売りに出ているけど、買って良いの？
該当する人は、続きをご覧ください。
３点ユニットとは
３点ユニットとは、お風呂とトイレ、洗面台が同じスペースに設置されたユニットバスのこと。
私は学生の頃に、１R３点ユニットに住んだことがあり、特に不便を感じませんでしたが、最近はアパートの数が飽和状態になっていることもあり、不人気のようです。
例えば、岐阜市を例に挙げます。
築３０年前後で、６畳１R３点ユニットは、家賃（共益費込）１.９万円でも入居付けが難しい物件が多いです。
１R３点ユニットの所有物件数
所有しているアパートのうち、１R３点ユニットの部屋があるのは２棟です。
戸数
１１戸
入居状況
１００％（１１/１１） ※2021年11月現在
別記事で物件を紹介しています。購入の経緯や理由なども書いていますので、宜しければご覧ください。
この物件はアパート１号（全８戸）。１R３点ユニットは、８戸。
【はじめてのアパート投資】生活保護受給者向け｜利回り16.4％の事例
この物件はアパート３号（全９戸）。１R３点ユニットは、３戸。※残りの６戸は、３DK。
【不動産投資：中古1棟アパート】築32年・重鉄｜利回り14.9％の事例
客付けパターン
①生活保護受給者
生活保護受給者の方が、物件を選ぶ基準は以下のとおり。
- 運転ができないため、役所、スーパー、病院などが近くにある
- ６０代以上の方が多いので、身体に負担がかからない１階を好む傾向にあり
- 生活用品は行政からの補助の対象外なので、家電の備え付けがある物件
県庁所在地など、人口が多いまちは、生活保護受給者の需要が高い。
逆に、人口が少ないまちでは、需要が低い。
生活保護受給者を受け入れて大丈夫？
別記事で、生活保護受給者を受け入れるメリット・デメリットをまとめています。
気になる人はご覧ください。
生活保護受給者を受け入れる大家が知っておくべきこと｜アパート経営でよくあるトラブル
②法人
物件の近くに転勤が伴うような大きな会社や工場がある場合、借主は、その法人。
法人が部屋を借りて、社宅として従業員に住んでもらう、というパターン。
大家としてはありがたい話なのですが、実際に住む人の意見を聞かずに、他の部屋の選択肢を与えずに、法人が部屋を決めてしまうことが多いです。
実際に住む人にとっては、辛いかもしれません…。
転勤が伴うような大きな会社や工場は、需要が高い。
購入の見極め方法
基本的には、私は１R３点ユニットは見送ります。
では、なぜ１Ｒ３点ユニットのアパートを買ったのか。
- アパート１号：生活保護受給者向けに、需要が高いことがわかったから。
- アパート１号＆３号：高利回りの物件だったから。
- アパート３号：土地値が高く、積算評価の高い物件だったから。
- アパート３号：法人向けに、客付けができることがわかったから。
メインはファミリー向けですが、客付けができる１R３ユニットであれば、「買い」と判断することもあります。
でも、基本的には見送るようにして、１R３点ユニットでも客付けできる物件であれば、検討します。
別記事で、１棟アパート/マンションの、購入判断する際の分析方法について書いています。
【不動産投資】初心者必見！1棟アパートを買う手順を３ステップで解説
まとめ
１R３点ユニットの客付け方法について、解説させていただきました。
繰り返しになりますが、
私は、基本的には１R３点ユニットは見送ります。
できれば買いたくありません。
ただし、客付けできるのであれば、検討します。
今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！
