【はじめてのアパート投資】生活保護受給者向け|利回り16.4%の事例

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建5戸を所有しています。(2022年6月現在)

今回は、私の所有物件の事例をご紹介します。
ご紹介するのは、はじめての1棟アパート。

これから1棟アパートの購入を考えている人向けです。

・はじめて1棟アパート投資をしたい。どんなアパートを買ったらいいの?
・どうやって金融機関と融資交渉したらいいの?
・どうやって指値交渉したら?
・生活保護受給者が入居者の場合、気をつけるポイントは?

この記事をご覧いただくことで、

これから1棟アパート投資を始める人が、買うべき物件のスペックや、アパートを買う一連の流れがわかるようになります。

気になる人は続きをご覧下さい。

はじめてのアパート投資|購入まで流れ

物件探し

所有する戸建の客付けができたので、この先戸建を続けるか、1棟アパートへシフトするか迷っている時期でした。

”良いアパートがあれば、アパート投資にチャレンジしよう”と考えていました。

はじめての1棟アパート購入の流れは以下のとおり。

  1. 物件探し
  2. 現地調査
  3. 内見
  4. 出口戦略
  5. 融資相談
  6. 指値交渉

①物件探し

以下のようなアパートのスペックを探していました。

探していた中古アパートのスペック

  • 人口が横ばいか、増加しているエリア
  • 表面利回り:15%以上
  • 購入価格:2000万円以下
  • 木造か軽量鉄骨
  • 築30年以内
  • 夫婦やファミリー向け
  • 入居者分の駐車スペース有り
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

見つかったアパートのスペック

とある収益物件専門の仲介業者のホームぺージで、たまたまこんなスペックの物件が見つかりました。

  • 人口増加エリア
  • 表面利回り:12.8%
  • 価格:2300万円
  • 木造
  • 築29年(新耐震基準)
  • 単身向け 1K×8戸
  • 入居率87.5%(7/8入居中)
  • 駅徒歩2分
  • 駐車場なし
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

1棟アパートを探したことある方は共感いただけると思いますが、新耐震基準で、表面利回り15%の物件とは、なかなか出合えません。

当時はわからなかったのですが、1棟アパートは水面下で売買成約してしまうので、そのような優良物件はポータルサイトには出てこないのです。

探している条件と違う点

当時、主に私が探している条件と違ったのは、以下の内容。

  • 単身向け
    →最初は、長期入居が期待できる夫婦やファミリー向けを希望。
  • 駐車場なし
    →近くに月極駐車場がないと入居付けが厳しい。

明らかになった物件情報

まず、不動産屋に問い合わせをしたら、資料が送られてきました。
そこで、以下のことがわかりました。

  • 入居者全員、生活保護受給者
  • 生活保護受給者に、駐車場は不要
  • 積算評価低い(価格の約40%)
  • 売主は企業/会長が不動産投資家
  • 売却理由は、現金化するため

生活保護受給者?!

入居者が生活保護受給者とは、想定外でした。

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別記事で、「失敗しない1棟アパートの探し方」、「生活保護受給者を受け入れるメリット・デメリット」について、それぞれ詳しく解説しています。

【不動産投資:1棟アパート】優良物件を仕入れる3つのコツを解説

②現地調査

現地調査

そして、現地に行き、以下の内容を確認しました。

  1. 立地:接道、周辺の環境の調査
  2. 外壁:今後、かかりそうな費用の調査
  3. 需要:賃貸需要の調査

1.立地:接道、周辺の環境の調査

道路との接道や前面道路幅、周辺にどんな建物や店があるのか、20分くらいウロウロ歩いて調査します。

2.外壁:今後、かかりそうな費用の調査

大規模にかかる修繕費を見積もります。

①チョーキング現象があるかどうか

指で壁を触り、色がついたら塗装の時期のサイン。

②クラックが入っているかどうか

外壁に、亀裂やひび割れがないか。

外壁塗装の業者も同席してもらい、見積もり依頼をします。

理由は、素人では、金額を見積もることが難しいから。

交通費として、5,000円支払って見積もり依頼をします。

色々と外壁塗装や修繕方法に関して、細かく教えてもらえますし、お金を支払っていることで質問がしやすいです。

見積結果、塗装とクラックの補修工事に約200万円かかることがわかりました。

この時点では、ざっくりとした費用がわかれば良いのですが、外壁塗装を行うことになった場合は必ず相見積もりをとりましょう。

私がよく利用するのは、外壁塗装業者を紹介してくれるヌリカエ

全国2,000社以上の提携先から、厳選された外壁塗装業者無料で紹介してくれます。もちろん、見積もりも無料です

地方の場合、加盟店が少なく紹介してもらえる業者が1社しかないこともありますが、無料なので安心して利用できます。

紹介料、見積もり無料!

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別記事でヌリカエを利用した様子を紹介しています。

ヌリカエ徹底レビュー|評判・口コミ・悪徳?迷惑電話かかってくる? ヌリカエの評判・口コミを徹底解説!本当に悪質?【体験レビュー】

3.需要:賃貸調査の調査

満室経営ができるかどうかチェックします。

立地が良く、日当たりも良いので、十分客付けできると思います!

と力強く言っていただけました。

不動産屋から教えてもらったことは、以下のとおり。

  •  生活保護受給者に対して、部屋の供給量が少ないため、需要が高い。
  •  生活用品は補助の対象外のため、洗濯機、冷蔵庫、電子レンジ、炊飯器などを大家負担で用意すれば、差別化が図れる。

③内見

内見

空室が1部屋あったため、内見ができました。

そして、その場でリフォーム費を見積もってもらうことに。

  • クロス張替え
  • 網戸交換
  • TVケーブル挿し口

これらの工事で、約5万円かかることがわかりました。

アパート購入の判断が難しい点

満室の場合、内見NG

今回は、空室があったので内見できましたが、内見できずに購入を判断しなければいけないことが多いです。

まず満室であれば、入居者が住んでいるため、内見はできません。

内装の写真や間取りで購入を判断する必要があります。

スピード勝負のため、内見する時間がない

仮に、空室があっても、スピード勝負なので、内見をしている時間の余裕がありません。

管理会社にアポ取って、内見して、それから融資申し込み&買付証明書を提出していたら、ライバルに先に押えられてしまいます。

アパート投資の難しい点
内見なしで、購入の判断をする必要がある

④出口戦略

築29年の木造築古物件なので、建物が使える寿命まで残り約20年と考えました。

考えられる出口は以下の2つ。

①10年後に売却

築39年の収益物件として、利回り20%で投資家に売却する。

年間家賃収入:307万円(家賃32,000円×8戸×12カ月)

売却価格:1,535万円(家賃収入307万円÷20%)

②20年後に解体し更地にしてから売却

駅徒歩2分ということで、好立地であり、若いファミリーの需要が高いエリアです。

20年間ずっと使い続け、建物の利用ができなくなったタイミングで解体、更地にして、土地として実需向けに売却する。

土地値は実勢価格だと、約710万円(坪単価17万円×41坪)

路線価だと、約731万円(53千円×138㎡)

→出口が考えやすいので、前向きに検討を進めることにしました。

あわせて読みたい

別記事で出口戦略について詳しく解説しています。

【不動産投資】失敗しないための出口戦略|売却における注意点を解説

⑤融資相談

銀行融資

1棟アパートを購入する際、一番のネックは融資

戸建であれば、現金で買うこともできますが、1棟アパートに現金で買える人はほとんどいません。

現金がない人は、融資を使って、物件購入をすることになります。

戸建に対して、融資をしていただいた某信金の支店長にアポを取って相談に行きました。

数カ月前に融資していただいたばかりなのですが、アパートの融資のご相談に参りました。

正直、アパート融資は厳しいですよ。
2018年から不動産への融資は、かなり締まっています。

金融機関は、急加速で事業拡大するのを嫌いますからね。
せめて1期を終えてから、ご相談いただいた方が良いと思いますが。

もし可能性が0%であれば、諦めます。
1%でも可能性があるなら、検討していただけませんか。

いや0%ではないですよ。それでは、検討しましょうか。
まずは物件資料見せて下さい。

・・・・・

(資料を見て)
立地は良いですね。
生活保護受給者が住むアパートへの融資経験がないので、審査本部がどう判断するかなんとも言えませんね。

あと、積算評価が低いですね。
では、検討しますので、しばらくお時間ください。

結論出るまで、大体どれくらいお時間がかかりそうですか。

大体1カ月くらいですね。

わかりました。ご検討宜しくお願いします!

このようなやりとりをしました。

そして、1カ月の間に、支店長から何度も電話があり、以下のような質問をされました。

・自己資金20%出せますか。
・利回り高いけど、物件に隠れた不具合があるんじゃないですか。
・仮に政府の方針が変わってしまい、生活保護の需要がなくなったらどうしますか。
・生活保護受給者以外に貸すことはできないのですか。
・修繕はどのように考えていますか。
・出口はどう考えていますか。

待つこと1カ月半、ようやく連絡がありました。
結果は、融資OKとのこと。

融資条件は以下の通り。

  • 自己資金:20%
  • 金利:1.8%
  • 期間:10年

→希望する条件として、自己資金10%、期間15年を提示しましたが、叶いませんでした。

評価された点
・好立地である
・安定経営ができる
・社会貢献の一環として
・不動産賃貸業としての実績があり、着実に前進している

このアパートが買えることが決まったタイミングで、法人化しました。
法人化によるメリットは大きく、今後の事業規模の拡大を決めたからです。

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別記事で、法人化による節税方法や、メリット・デメリットについて詳しく解説しています。

不動産投資で初心者が知っておくべき節税方法 【不動産投資|失敗しないためのコツ】初心者が知っておくべき節税方法4選 不動産投資は個人?法人?|メリット&デメリット、オススメする法人化のタイミングは?

反省点

いま思うと、金融機関から、上記のような質問をされるようではダメだと思います。

金融はリスクを嫌います。貸したお金を、確実に回収しなければいけませんから。

想定されるリスクに対して、どのように考えているのか

融資の相談の際に、ちゃんと伝えるべき内容です!

これは、基本姿勢だと思いますので、私のようにならないようにお気をつけください!

注意点
融資相談の際に、想定されるリスクに対する対処方法をちゃんと伝えるべき!

⑥指値交渉

指値交渉

某信金から融資内諾をいただいたので、このタイミングで初めて買付証明書を提出します。

戸建と違うのは、戸建は売主が一般人(不動産の素人)であるのに対し、1棟アパートの場合は、投資家です。
一切指値NGというケースも多いです。

仲介業者から1,900万円までなら指値交渉できるかもしれないと聞いていたので、
売り出し価格2,300万円に対して、1,900万円で提示しました。

その結果、数日後に1,950万円という返事があり、その時点で私はOKしました。

その後すぐに管理会社に、融資OKが通った報告のため電話しました。
そこで、言われたのは

実はお伝えしないといけないことがあるんです。。。

どうしましたか?

実はこの2週間の期間で続けて、2人亡くなられたんです。
一人は病院で、もう一人は部屋です。
そして、気づいたのが2週間後でして。。。

(えっ?!孤独死だ。。。)2部屋ともすぐに使える状態ですか?

病院で亡くなった方は、部屋に傷みはありません。
2カ月後には、次の方に案内できるようになると思います。
孤独死は、場所がお風呂場でしたから、まだ良かったのです。これが部屋だったら、かなり費用がかかったかもしれません。
次の方に案内できるまで、3カ月くらいかかると思います。

そうですか、わかりました。

その時、私はこう思いました。

更に指値交渉しよう!

80万円の指値交渉をし、購入金額は1,870万円になりました。

80万円の内訳は、部屋のリフォーム費30万円、もう1部屋が50万円。

孤独死があった部屋は、特殊清掃を入れる必要があり、かなり費用がかかります。
実際のところ、約40万円かかりました。

でも今回は、残置物撤去費とリフォーム費に対して、売主が加入していた孤独死保険が使えることになりました。

50代以上の方が入居者の場合は、必ず孤独死保険に加入しましょう!

生活保護受給者向けのアパート|買うべき?見送るべき?

生活保護受給者を受け入れるメリット

アパート経営で生活保護受給者を受け入れるメリットは以下のとおり。

  • 一般の単身者に貸すよりも、高い家賃がもらえる
  • 入居者からではなく、行政からの代理納付ができることで、確実に家賃がもらえる
  • 長期入居の可能性が高いので、経営の安定が期待できる

生活保護受給者を受け入れるデメリット

  • 孤独死のリスクがあり、そうなった場合、特殊清掃やリフォーム、残置物の片付けに相当な費用がかかる
  • 中には、部屋を汚く使われる人がいるため、余計なリフォーム費がかかる場合がある
  • 永久に生活保護受給者であるわけではなく、突然退去される可能性がある

孤独死に関して、孤独死保険で対応できます

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別記事で、生活保護受給者受け入れに関して、詳しく解説しています。

生活保護受給者を受け入れる大家が知っておくべきこと|アパート経営でよくあるトラブル

アパートを買ったことで起こった、2つの変化

1棟アパートを買ったことで、2つの変化が起こりました。

①不動産屋から、未公開物件を紹介してもらえるようになった

正直なところ、紹介される未公開物件もほとんど欲しくない物件なのですが、たまに優良物件が紹介されます。

頻繁にメールで、物件情報が入るようになりました。

他の銀行に融資相談できるようになった

今まで相手にしてもらえなかった某地銀に、融資相談できるようになりました。

融資の検討できる物件や融資条件など、細かく教えていただけるので、あとはその条件に合う物件を持っていけば融資がしてもらえる確率が非常に高くなります。

1棟ものは、物件と融資をセットで考えなくてはいけません。

そして、1棟アパートが買える人には、また次の物件を買えるチャンスが訪れます。

不動産で規模拡大し、セミリタイアを考えている人は、アパートを買うことをおすすめします!

まとめ

今回の記事の要点は以下のとおり。

  • 1棟アパートは水面下で売買成約してしまうので、優良物件はポータルサイトには出てこない。
  • 入居者が生活保護受給者の場合は、一般的な入居者と対応が大きく異なるので、要注意。
  • 1棟アパート投資が難しい理由の一つは、内見しないで購入の判断をしなければいけないこと。
  • 1棟アパート投資でネックになるのは、融資付け。
  • 入居者が50代以上の場合は、必ず孤独死保険に加入すること。
  • 1棟アパートを買ったことで、未公開アパートの情報が紹介されるようになった。
  • FIREやセミリタイヤを目指すなら、アパートを買うこと。

この記事で、アパートを買う流れの事例紹介をしましたが、このような方もいらっしゃると思います。

1棟アパート投資にチャレンジしたい。でも、いきなり数千万の借金を背負うのが怖い…。

私も1棟目はそうでした。

でも、間違いのない物件を選べば大丈夫ですし、万が一に備えたリスクヘッジをすることです。

特に最初のアパート投資に不安を感じる方向けに、購入や融資付け、客付けなどのサポートをさせていただいていますので、興味がある方はこちらをご覧ください。

お気軽にご相談ください♪

まさどん不動産への相談窓口

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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