【アパート投資】ファミリー向けの築28年RC|利回り11.2%の事例

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。(2021年12月現在)

今回は、私の所有物件の事例をご紹介します。
ご紹介するのは、アパート2号です。

・どんなアパートを買ったらいいの?
・どうやってアパートを探すの?
・優良物件をどうやって仕入れるの?
・どんな融資条件が良いの?

該当する人は続きをご覧ください。

物件探し

探していた中古アパートのスペック

以下のような1棟アパートを探していました。

  • 人口が横ばいか、増加しているエリア
  • 表面利回り:12%以上
  • 購入価格:3000万円以下
  • 築30年以内
  • 夫婦やファミリー向け
  • 入居者分の駐車スペース有り
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

アパート1号でお世話になった売買仲介業者から電話が入り、物件を紹介してもらいました。

紹介してもらった中古アパートのスペック

スペックは以下のとおり。

  • 人口増加エリア
  • 表面利回り:10%
  • 価格:3100万円
  • RC
  • 築28年(新耐震基準)
  • ファミリー向け 1LDK×3戸、3DK×2戸 合計5戸
  • 入居率80.0%(4/5入居中)
  • 駅徒歩8分 名古屋まで直通約30分のエリア
  • 駐車場10台確保
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関、市役所まで徒歩圏内
  • 最寄の幼稚園、小学校、中学校まで1km圏内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

中古RCは、管理にやや不安がありましたが、スペックとしては、まさに私が探している物件でした!

1棟ものの収益物件の探し方

売買仲介の不動産屋から、直接紹介してもらいましょう!

ポータルサイトでは、滅多に優良物件は見つかりません。

なぜなら、ポータルサイトに載せる前に、投資家が買ってしまうからです。

別記事で、1棟ものの優良物件の買い方について解説しています。

【不動産投資:1棟アパート】優良物件を仕入れる3つのコツを解説

現地調査

不動産屋から連絡をもらった翌朝に、早速、現地調査しました。

  • チョーキング現象の有無
    外壁塗装が必要かどうか
  • クラックの有無
    クラック補修が必要かどうか
  • 前面道路は広いか
    道路が狭く運転しづらいと、特に奥さまに選んでもらえないことが多い
  • 駐車可能な台数と駐車場の位置
    もらった物件資料どおりか、車は停めやすいか
  • 近隣の施設
    利便性は良いかどうか
  • 近隣アパートの入居率
    賃貸需要が高いかどうか

そろそろ外壁塗装をする時期なので、その費用を見積もっておかなければいけません。

では、一体いくら見積もっておけば良いのでしょうか。
素人では判断できないので、業者に依頼して見積ってもらいましょう。

別記事で、このアパート2号に雨漏りが発生した様子を紹介しています。

実際に外壁塗装やクラック補修などにかかった費用も公開していますので、参考までにご覧ください。

アパートに雨漏り発生|原因と対策は? 中古アパートに雨漏り発生!原因や対策は?|外壁塗装業者選び6つのコツを解説

賃貸需要の調査

どこが管理会社か分からなかったので、最寄りの賃貸の不動産屋に飛び込み訪問して、賃貸需要のヒアリングを行いました。

飛び込み訪問した不動産屋は、管理会社ではなかったのですが、以下のことを教えていただきました。

  • 家賃相場は、レントロールでもらった現状家賃よりも高い!
    →家賃収入が増える可能性もある!
    →利回りUPも期待できる!
  • 非常に人気のエリアで、退居が出てもすぐに入居が決まる。
    特に名古屋まで通勤圏内なのが魅力とのこと。
  • 現状の空室の原因は、地主であるオーナーがやる気がなく、リフォームを一切していないため。

満室経営できる!

と判断しました。

出口戦略

①9年後に売却

築28年のRCなので、法定耐用年数まで、まだ19年残っています。
そして、実際には、それ以上に使えます。

築37年、残存年数10年の状態で、利回り〇%としても売ることが考えられます。

相場を見ると、築37年RCであれば、表面利回り11%くらいです。

家賃下落率を考慮して、年間家賃が297万円とします。

297÷11%=2700万円

9年後に売ることを想定した場合、売却価格は約2700万円です。

②ずっと所有し続け、土地として売却

土地として価値がある場所なので、ずっと所有し続けても良いと思いました。

実勢価格が18万円/坪のエリアで、土地面積が72.3坪なので、土地として売る場合、価格は約1300万円です。

複数の出口が考えられます。

別記事で、出口戦略について解説しています。

【不動産投資】失敗しないための出口戦略|売却における注意点を解説

融資交渉

融資条件

事前に各金融機関と、目線に合う物件の条件をヒアリングしているので、融資相談がスムーズにできました。

  • 物件価格は4000万円まで
  • 築28年のRCであれば、融資期間27年
  • 金利2.5%前後

という条件がわかっていました。

今回は、オリックス銀行さんにお世話になりました。

残存年数が19年あるので、他の金融機関にも検討してもらいやすい物件ですが、

オリックス銀行に決めた一番の理由は、

オリックス銀行は、借り入れ額が増えれば増えるほど、融資が難しくなるため

2021年現在、不動産投資に対して融資が厳しいため、相談できる金融機関は限られています。

そして、効率良く規模拡大するためには、銀行開拓は不可欠です。

1行でも多く金融機関と取引をするためにも、まずはオリックス銀行という判断をしました。

別記事で、オリックス銀行について詳しく解説しています。

オリックス銀行のアパートローンをおすすめする理由 オリックス銀行のアパートローンをおすすめする5つの理由・3つのデメリット

こちらは、規模拡大の戦略について解説しています。

不動産投資でセミリタイヤしたい人必見!規模拡大の4ステップを解説

MEMO
①事前に各金融機関とヒアリングをしましょう!
→物件が見つかってから、金融機関を探すのは遅いです。
②スピード重視で、まずは金融機関から融資内諾をもらうこと!
→これをしなければ、物件を押さえることはできません。

指値交渉

オリックス銀行に融資申し込みをして、3日後に融資内諾をいただけました!

審査スピードの早さもオリックス銀行の魅力です

いよいよ売主と価格交渉です。

  • 近い将来、屋上防水が必要になる
  • 1部屋の空室にリフォーム費がかかる

これを理由に、3100万円→2700万円で指値して、買付証明書を提出しました。

その結果、2800万円で承諾いただけました。

投資結果(キャッシュフロー・CCR)

今回、自己資金1割でOKでした。

ほとんどの金融機関が、自己資金2割求められる中で、
自己資金1割で融資していただけるのも、オリックス銀行の魅力の一つです。

  • 購入金額:2996万円
  • 投入金額:476万円
  • 収益/年:253万円
  • 返済額/年:128万円
  • キャッシュフロー/年:126万円

  • CCR:26.3%
  • キャッシュフロー/月:10.5万円
  • キャッシュフロー率:4.2%

自己資金1割で良かったため、レバレッジをかけることができました。

私の中で、CCRは25%、キャッシュフロー率は4.0%を目安にしているので、いずれも達成です。

好立地で、賃貸需要が高く、ファミリー向けの間取りということで、物件も狙いどおりですし、融資条件も申し分のない好条件です。

まとめ

今回、狙いどおりの優良物件が買えました。

なぜ優良物件が買えたのか。主なポイントは2つ。

1.収益物件を扱う不動産屋から、直接紹介してもらえた

2.事前に金融機関に相談していたため、審査が早かった。

これを意識して、優良物件を狙っていきましょう。

最後に

自分自身の経験を基に、アパート投資で失敗しないための方法を本(電子書籍)にまとめました。

アパート投資に必要な情報を網羅しているのが、本書の特長。

別記事で、本の紹介をしていますので、もし宜しければご覧ください。

初心者必見!電子書籍(Kindle本)の紹介|アパート投資のノウハウを1冊にまとめました

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今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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