こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。（2022年2月現在）
今回は、私の所有物件の事例をご紹介します。
ご紹介するのは、私がはじめて買った物件です。
・１戸目は、どんな物件がオススメ？
・１戸目に目指す、利回りの目安は？
・どんな物件をいくらで買えば良いのか、目安を知りたい。
・どうやって不動産屋と指値交渉したの？
この記事をご覧いただくことで、１戸目に狙うべき収益物件の特徴や、物件を仕入れて貸すまでの一連の流れがわかるようになります。
気になる人は続きをご覧ください。
中古戸建｜物件検索～内見
物件検索
探していた中古戸建の条件
不動産投資を始めようとしていた当初、探していた中古戸建は以下のとおり。
- 購入価格300万円以下
- 新耐震基準
- 駐車場2台分
- 3LDKもしくは4LDK
- 市街化区域
- 積算評価以下
- スーパー、コンビニ、金融機関まで車で１０分以内
- 小中学校まで2km以内
- 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア
ポータルサイトを毎日見ているけど、そんな物件は見つからない…。
おっしゃるとおりです。
大事なのは、価格以外は希望条件どおりで、価格は希望よりも高く売られている物件を指値交渉して仕入れる、ということです。
アットホームで見つかった中古戸建
アットホームで探し始め、以下の物件が見つかりました。
- 価格680万円
- 築29年
- 4LDK
- 駅徒歩10分以内
- 小学校まで約2km
- 中学校まで約500m
- スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内
- 市街化区域
- 路線価は約350万円
- 駐車場台数は記載なし
アットホームを使った中古戸建の探し方について解説しています。
【初心者必見】アットホームを使ったボロ戸建ての探し方徹底解説！
不動産屋への問い合わせ
まず、不動産屋へ問い合わせをします。
そして、電話でヒアリングを行い、以下のことがわかりました。
- 駐車場は車種によっては2台可能
- 相続物件
- 売主の実家
- 売主は関東在住
- 1年以上の売れ残り物件
- 相手は元付業者
これらの情報から、ある程度指値ができそうであることがわかります。
指値できそうな物件の特徴・指値交渉の方法について詳しく解説しています。
【不動産投資】指値交渉の目安とコツ｜半額以下で買っている交渉テクニックを教えます
不動産屋への問い合わせ方法について詳しく解説しています。
【不動産投資：中古戸建て】初心者必見！不動産屋への問い合わせ方法 徹底解説
中古戸建の内見
いよいよ内見です。
遅刻しないように余裕を持って現地に向かいました。
遅刻するとかなり心証が悪いので、交渉を有利に進めるためにも絶対に遅刻は厳禁です！
不動産屋と名刺交換
まず名刺交換とご挨拶。
はじめまして。本日は宜しくお願いいたします！
まさどんさんは、どれくらい物件持っているんですか？
いや、まだ持っていないんですよ。でも、買付を提出したことはありますが、買えなかったんです。
あと、宅建士登録していますし、不動産歴７年です！良い物件があれば買わせていただきます！
と自分が買える人間だと必死にアピールしていました。
僕は不動産投資家大好きですから。実際に僕も区分マンション投資やってるんですよ。今日は宜しくお願いしますね。じっくりご覧ください。
（理解がありそうな人で良かった。）
不動産屋の中には「投資家には売りたくない」とはっきり言われたり、内見を断られたりする人もいます。
内見のチェック項目
外部、内部全てを細かくチェックします。
外部のチェック項目
- 前面道路の幅
- 接道状況
- 前面道路の交通量の確認
- 方角
- 境界杭の確認
- 擁壁の有無
- チョーキング現象の有無
- クラックの有無
- 駐車場台数
- 蟻道のチェック
- 嫌悪施設の有無
内部のチェック項目
- 建物の傾き
- シロアリ被害の有無
- 雨漏りの有無
- 風呂
- 台所
- トイレ
- 洗濯機置き場
- 床
- 建具
- 窓
- エアコン取付部
ポータルサイトの写真ではわからない箇所をチェックします。
不動産屋と会話しながら内見のチェックをするので、よくあるのがチェックのし忘れ。
慣れていない時は、チェックリストを使って、正確にチェックすることをオススメします。
戸建の内見方法を詳しく解説しています。
【不動産投資】初心者必見！中古戸建の内見方法を徹底解説｜チェックリスト付き
大きくリフォーム費がかかりそうなのは、外壁・屋根塗装であり、内装工事は風呂の床、クロス張替え、シャワートイレの追加などが必要と感じました。
その場で目安としてかかる費用を質問したところ、以下のような回答でした。
外壁・屋根塗装で高く見積もって150万円、内装で100万円で、合計250万円程度です。
予算は上限200万円ですが、何とかなりませんでしょうか。
その金額では厳しいですね。
このようなやりとりをしました。
反省点
当時は、初心者だったので、リフォーム費を抑えるアイデアを持っていませんでしたが、今思うと、もっと抑えることができました。
リフォームについては後述しています。
リフォーム費を安く抑える方法について書いています。
【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための６つのポイント
固定資産税評価額と固定資産税の納税額
忘れてはいけないのは、固定資産税評価額と毎年支払う固定資産税の納税額を確認すること。
大体、不動産屋は内見時に持っているので、質問すれば、その場で教えてくれます。
固定資産税評価額、納税額は以下のとおり、わかりました。
- 固定資産税評価額は約350万円
- 固定資産税・都市計画税の支払い額は年間約3万円
この情報を知ったことで、最低でも350万円よりは安く買いたいと思いました。
中古戸建｜指値交渉～家賃設定
あくまでも目安ですが、リフォーム費が明らかになりました。
指値交渉の様子
いよいよ指値交渉です。
おいくらくらいであれば、金額のご相談ができそうでしょうか。
かなり売れ残っていますからね。まさどんさんの希望の金額を伝えて下さい。
それで私から売主様に相談してみますので。
すみません。怒られるかもしれませんが、例えば300万円であれば、現金買いを考えているのです。
いかが思われますか。
うーん。半額以下ですか。。。
もし購入できたらリフォームは御社にお願いさせていただきます！
わかりました。
売主様次第なので、まずは買付提出していただけますか。
という、やり取りをしました。
ここで重要なポイントです！
指値交渉する前に指値ができそうな物件かどうかチェックしています。
指値しやすい物件の特徴や大幅に指値できた交渉テクニックを紹介しています。
【不動産投資】指値交渉の目安とコツ｜半額以下で買っている交渉テクニックを教えます
指値交渉が成功した理由
- 相続で親から譲り受けた
- 半年以上売れ残っている
- 売主が遠方に住んでいる
- 売買の不動産屋が元付業者である
さらに、売買の不動産屋がリフォーム業者でもあったので、リフォームを依頼するという条件で、不動産屋に大幅指値の協力をお願いしました。
また、新型コロナ１波の最中だったことが影響しました。
このチャンスを逃すと、ずっと売れないかもしれない
このようにおっしゃっていました。
不動産屋を味方につけることで、売主に説得してもらい、交渉が上手くいきました。
家賃設定
家賃設定のヒアリング
今回お世話になった不動産屋は、売買仲介がメインですが、賃貸仲介も行うため、家賃相場のヒアリングもあわせて行いました。
高ければ7.5万円、最低6.5万円が相場だと思います。
その言葉を信じて、7.5万円で設定することにしました。
不動産屋にヒアリングする理由
「SUUMO」などポータルサイトで調べたら良いんじゃないの？
と思った方もいらっしゃると思います。
不動産屋に直接ヒアリングする理由は以下のとおり。
地方の戸建賃貸は数が少ないので、ポータルサイトには載っていないため。
都会のアパートであれば、ポータルサイトで調査できると思いますが、地方の戸建はできません。
家賃設定の失敗
１社しかヒアリングしなかったことです。
今思うと、賃貸仲介を専門で行っている不動産屋にもヒアリングすべきでした。
というのも、賃貸募集して１週間後に決まってしまったからです。
もしかしたら、もう少し高い家賃をいただけたのかもしれません…。
想定家賃のヒアリングで失敗しないための方法について詳しく解説しています。
【不動産投資】初心者必見！想定家賃のヒアリングで注意する５つのこと
中古戸建｜リフォーム
リフォーム内容と金額
わかりやすくするために１万円以下切り捨てにします。
外壁・屋根塗装：150万円
忙しいことを理由に、不動産屋の提携先の塗装業者に依頼しました。
内装工事：110万円
主な内容は以下のとおり。
- クロス張替え
- リビングの床
- 風呂の床
- 畳表替え
- ふすま張替え
- トイレ床張り替え×２か所
- コンセント交換など
合計260万円
リフォームの失敗
- リフォーム費をかけ過ぎた
- 相見積もりをとらなかった
- 安くリフォームする方法を知らなかった
①リフォーム費をかけ過ぎた
今だからわかりますが、明らかにリフォーム費をかけ過ぎです。
もっと、コストに対してシビアになるべきでした。
自分よりもリフォームに詳しいプロから、これ以上安くならない、と言われてしまい、つい納得してしまいました。
初心者によくある失敗例が、リフォーム。
経験しないとリフォーム費の相場がわからないので、ある程度失敗は必要かなとも思います。
②相見積もりをとらなかった
忙しいことを理由に、外壁塗装の相見積もりをとることを怠けていました。
楽だから、という理由で不動産屋の提携先の外壁塗装業者にお願いしましたが、これが間違い！
150万円ほどかかりましたが、他社であれば、外壁塗装が120～130万円程度に抑えることができたとのこと。
特に外壁・屋根塗装を発注するのは初めてだったので、相場を知るためにも、3社ほど比較検討すべきだったと反省しています。
現在は、必ず相見積もりをとるようになりましたが、よく使うのはヌリカエ。
ヌリカエ 
は、全国2,000社以上の提携先から、厳選された外壁塗装業者を無料で紹介してくれます。もちろん、見積もりも無料です。
地方の場合、加盟店が少なく紹介してもらえる業者が1社しかないこともありますが、無料なので安心して利用できます。
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ヌリカエで無料見積もりを依頼するあわせて読みたい
ヌリカエを利用した様子を紹介しています。
ヌリカエの評判・口コミを徹底解説！本当に悪質？【体験レビュー】
③安くリフォームする方法を知らなかった
事前に勉強したつもりでしたが、いま思うと勉強不足でした。
本来であれば、相見積もりをとって、一番安い業者に依頼したり、安く済ませる方法を聞いたりできると思いますが、今回はそれができませんでした。
売買仲介の不動産屋兼リフォーム業者に、リフォームを依頼する条件で、指値交渉の協力をしてもらったので、内装に関して相見積もりがとれない事情がありました。
今であれば、以下のように安くリフォーム費を抑える方法がすぐに思いつくのですが、初心者だった当時はできませんでした。
- 全てのクロスを張替えない
- 全てのコンセントを交換しない
- 照明は入居者負担で
- 全ての畳を表替えしない
- 都市ガスからプロパンガスに交換して、費用を抑える
リフォーム費を安く抑える方法について詳しく解説しています。
【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための６つのポイント
リフォームは融資で
物件は現金で購入し、リフォーム費には融資を使いました。
所有物件ゼロの場合、融資がとても厳しいです。
金融機関6行訪問し、まともに話を聞いてもらえたのが3行。
- 日本政策金公庫
- 地元の信用金庫
- 地元の信用組合
日本政策金公庫
2020年5月当時、コロナ対応で4か月待ちだと言われ、そこまで待てないので諦めました。
地元の信用金庫
宅建士登録と、不動産の職歴がプラスの評価でした。
毎月2万円程度の返済ため、本業の収入で返済可能と判断していただけ、融資OKという返事がもらえました。
地元の信用組合
相談に乗っていただきましたが、信金との話が進んでしまったので、お断りすることに。
リフォーム費であれば、毎月の返済ができる人かどうか、本業の方も見て最終的に判断されるとのこと。
・地元の信用金庫
・地元の信用組合
利回り計算
- 家賃：7.5万円×12カ月＝90万円
- 物件価格：300万円
- リフォーム費：260万円
入居者募集をして1週間で決まりました。
たまたま近所のアパートに住むファミリーが、戸建賃貸を探していたタイミングでした。
戸建賃貸のニーズの高さに、びっくりしました！
利回りの結果は、表面利回り16.1％、実質利回り14．3％。
リフォーム次第でもっと高利回りの物件に仕上げることができました。
ただ、当時の私の実力ではこれが精一杯。
大家としての一歩が踏み出せたこと、学びが多い経験が積めたことが良かったです。
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中古戸建のキャッシュフローの計算方法について解説しています。
【中古戸建】不動産投資のシミュレーション方法を解説：キャッシュフロー・利回りなど
ビフォーアフター
ビフォーアフターの写真をご覧ください。
参考情報｜不動産投資で求める利回りについて
表面利回り16.1％で良いの？
このように思われた方、いらっしゃるのではないでしょうか。
正直なところ、戸建であれば表面利回り20％を目標にしていますので、少し物足りなさを感じます。
でも最初から高利回りを狙い続けて、ずっと買えないよりは、多少利回りを落としてでも早く始めることを優先しました。
実際にその選択をして良かったと思っています。
何よりも大家になるまでの一通りの経験をしたことで、レベルアップができたからです！
不動産投資は非常に再現性が高いので、次に新たな物件を買う時は、前回と同じ失敗をしないように注意すれば、自ずと前回よりは良い結果が出るのではないかと思います。
まとめ
今回の記事の要点は以下のとおり。
- ポータルサイトで希望どおりの物件はみつからない。必ず指値交渉して希望どおりの物件をつくる。
- 慣れていないうちは、内見時に必ずチェックシートを使ってミスしないようにする。
- 戸建投資で難しいことの一つがリフォーム。リフォームし過ぎないように要注意。
- 指値交渉しやすい条件があるので、事前によく勉強する。
- 家賃設定で失敗しないために、賃貸仲介の不動産屋にヒアリングする。
- まずは不動産投資を始めることが大事。１戸目は、そこそこの利回りでOK。
今まで、戸建投資で物件探し～客付けまでの一連の流れで解説しましたが、このように思っていらっしゃいませんか？
不動産投資の初心者が、仕入れや不動産屋との交渉、リフォーム、融資付け、客付けなど、全て自分でやるのは難しそう…。
たしかに最初はややハードルが高いです。
でも慣れれば、大したことありませんから。経験値を積んで大家としてレベルアップするしかありません。
最初が一番大変なので、ゼロイチのお手伝いをさせていただいています。
大家デビューを目指す方向けに、物件の仕入れやリフォーム、銀行開拓、客付けなどのサポートをさせていただいていますので、興味がある方はこちらをご覧ください。
お気軽にご相談ください♪
まさどん不動産への相談窓口今回は、以上です。
皆様の参考になれば嬉しいです。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！
初めまして。可児市在住の三宅と申します。まさどんさんのこの一戸目の物件は、ネット掲載後直ぐ私も内見に行きました。建物はすごく気に入りましたが、駐車場の出し入れの狭さに苦戦し、これでは入居付けも苦労するだろうと判断し、購入を見合わせましたが、７５，０００円で賃貸付けされているとは驚きです。軽自動車なら駐車には苦労しないのでしょうね。大変参考になりました。私も現在戸建てからアパートへと規模拡大し始めたばかりで、融資情報など共有出来たらと思ってます。
場所が特定されないように配慮したつもりですが、写真でわかってしまうのですね^^;
こちらこそ、情報共有させていただけるとありがたいです！