こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（2022年1月現在）
2022年1月に不動産投資でセミリタイヤ達成を応援する企画として、無料相談会を実施しましたので、報告します。
利用者からいただいた質問と、質問に対する私なりの回答を紹介しています。
特に、これから不動産投資を始めたい、という方向けに書きました。
興味ある方は、続きをご覧ください
企画概要｜不動産投資の無料相談会
内容
主に不動産投資に関する相談会
通話（LINE）とテキスト（LINEもしくはTwitter）にて、いただいた質問に対して回答をさせていただく、という流れで進めました。
期間
2022年1月6日(木)～1月31日(月)
以下、企画の詳細記事です。気になる方は、ご覧ください。
【セミリタイアしたい人へ】応援企画第１弾｜無料相談会実施します！
報告｜不動産投資の無料相談会
利用者
23名
エリア
全国各地｜愛知、岐阜、大阪、佐賀、東京、埼玉、栃木、茨城など
相談者の状況
ほぼ全員、所有物件ゼロ。
これから不動産投資を始める予定の方が多かったです。
利用者の声
特にアンケートは取らなかったのですが、利用者の方から、お礼のメッセージをたくさんいただきましたので、一部を紹介します。
今日はありがとうございました。
たくさん教えていただき感謝です。
何か私から、まさどんさんにできることはありますでしょうか。
何かありましたらお気軽におっしゃってください。
貴重なお時間を頂き、本当にありがとうございました。
とてもためになりました。
この世知辛い世の中、初心者の知らない者にこのようなことをして頂けたこと、感謝、感謝です。
今日はありがとうございました！
とても有益な時間でした！
まさどんさんのブログも読み込みます！
本日はありがとうございました！
知識が足りていない部分もあったと思うのですが、優しく丁寧に教えていただき、不動産へのビジョンが見えてきました。
今後とも宜しくお願いします。
丁寧に説明いただき、とても参考になりました！
ありがとうございます！
大家になった時は、ご連絡させて下さい。
今日はありがとうございました。
モヤモヤしたものがスッキリしてとても有難い時間でした。
本日はありがとうございました！
１人でひたすら調べて考えてパンクしそうになっていたのですが、頭がスッキリしました。
利用者の方々に喜んでいただけたようで、企画して良かったです！
いただいたご質問の紹介
利用者からいただいたご質問と、私なりの回答をご紹介します。
前提条件として、「これからはじめて不動産を行う場合」を想定しています。
また、あくまでも”私だったらどうするか”、という観点での回答ですので、これが必ず正しい、とお伝えするつもりはありません。
不動産投資家として発展途上であり、未熟者の一人の意見として、参考にしていただければ幸いです。
エリアや、不動産の所有状況、本人の資産状況や年齢、家族構成などによって、投資への考え方が大きく変わります。
不動産投資は、人によってベストな手法が違いますので、ご注意ください！
全体
A：その人による。自分が経験したことしかお伝えできませんが、「中古戸建」か「中古１棟アパート」をおすすめしています。資金に余裕がある人は１棟アパートでも良いかもしれないけど、１戸目は中古戸建をおすすめしています。
A：不動産投資に使える現金が５００万円貯まったのであれば、すぐに始める。まずはポータルサイトで気になる物件を見つけて、問い合わせと内見されてみてはどうですか。
A：人による。私は、なるべく早く大家になることを目指しましたが、勉強を始めてから１戸目が買えるまで、３ヶ月かかりました。
A：おすすめは金銭的なリスクが低い中古戸建から。ただし、中古戸建で良い物件が見つけられないのであれば、小ぶりな中古アパートでも良いかもしれません。アパートは、失敗した時のダメージが大きいので慎重に。
A：私の投資エリアでは、あまり儲からないので、私はやりません。
A：私は、全物件を管理会社に管理をしてもらっているので、全く大変ではない。中には、自主管理の投資家さんもいらっしゃいますが、突然入居者から連絡が入るのは嫌なので、管理を委託しています。
A：私は、あまり必要を感じませんでした。出会いたければ、「大家の会」など、不動産投資のコミュニティに参加しても良いのかもしれません。個人的な意見ですが、そんな時間があるなら、１件でも多く、物件の問い合わせをしたり、内見したりします。
A：あった方が無難だけど、なくても問題なし。
今後、長期間、不動産投資を行うつもりであれば、用意されたら良いと思います。
A：エリアの選定、仕入れ価格でリスクヘッジすれば大丈夫だと思っているので、不動産投資をしています。例えば、田舎でも、中心地に人は集まりますので、中長期的な視点で、賃貸需要がありそうなエリアを見極めることが大事かと。あと、とにかく安く仕入れることです。
A：まずは５００万円貯める。勤続年数３年を満たせば、融資の可能性も広がるかもしれません。
銀行融資
A：おすすめは、物件情報を持っていくこと。具体的な物件のスペックがわかれば、その場で、融資検討しやすい物件かどうか、意見をもらうことができますので。
A：不動産賃貸業に融資してもらえるか聞く。検討しやすい物件の特徴や、融資条件などをヒアリングする。
気をつけることは、別記事で書いていますので、宜しければご覧ください。
A：私は、アポ無しで訪問した。投資エリアが地方で、そもそも該当する金融機関が少ないため、アポ無しで訪問しました。金融機関の候補が多い都会であれば、効率性を考えてアポ取りしてから訪問しても良いかもしれません。
A：人による。正直なところ、現金がなく、不動産賃貸業の実績がない人には厳しいです。
A：金融機関による。私の場合、最初の融資取引では、大体２割求められました。何回か融資取引をすると、1割になりました。オリックス銀行は、最初の取引でも１割でした。
対不動産屋
A：登記簿謄本、売主情報、固定資産税評価額、物件の注意点、指値できそうなライン、ライバルの動き、レントロールなどの情報をもらいます。
A：やり方はその人次第。私の場合、ポータルサイトからの内見を何度も行い、不動産屋とのつながりをつくってきました。大家仲間がいれば、紹介してもらえると良いのですが。
A：仕事中に突然訪問するので、邪魔になっていると思います。
気をつけることは、別記事で解説していますので、詳しくはそちらをご覧ください。
A：管理料が安くて、客付けしてくれる会社を選ぶ。ただ、私の場合、地方なので、管理会社の選択肢が少なく、あまり贅沢なことは言えません。実際のところ、管理料が一番安い会社を選んでいます。
過去記事で、管理会社の選び方について書いていますので、ご参考までに。
A：実際に買うこと。一度、買うと、直接物件紹介してもらえるようになりました。
物件選び
A：ブログで詳しく解説していますので、そちらをご覧ください。
初心者必見！中古戸建を内見する時のチェックポイントを徹底解説
A：初心者は買わない方が無難。ただ、高利回り物件をつくることができるので、物件によっては魅力的だとは思いますが。
A：私の場合、何度も通うことになるので、できれば１時間以内。遠くても１時間半としています。
A：賃貸需要が高いエリアを選ぶこと。近くにアパートがあること、近隣アパートの入居状況、近くに大手企業や工場があること、賃貸仲介の不動産屋に確認することだと思います。
A：田舎すぎるエリアを選んだこと。人がよそから引っ越してくるエリアを選ぶべきだと思います。私の場合、戸建３号がその失敗事例です。
買いたい病＆想定外トラブルで失敗！築40年で利回り11.6％の事例
A：浴槽がステンレスのタイプでも、お風呂として使えるのであれば買うこともある。風呂単体で購入の判断はしないので、トータルの利回りと、客付けできるかどうか、で判断します。
A：別記事で解説していますので、そちらをご覧ください。
【中古１棟アパート】不動産投資のシミュレーション方法を解説：キャッシュフロー・利回りなど
A：たぶん厳しい。
A：私なら、都心の区分マンションは買わない。地方の１棟アパートで賃貸需要が高く、キャッシュフローが出る物件を狙います。
A：不動産屋から直接紹介してもらう。物件の仕入れがかなり大事。そのためには、銀行開拓が必須。
別記事で物件の仕入れ方について解説しています。
A：色んな出口が考えられる。例えば５年後に売却、ずっと所有し続けて、土地として売却。もしくは、ずっと所有し続けて、解体後に新築アパートとして貸し出すなど。立地が命だと思います。
A：色んな出口が考えられる。例えば５年後にオーナーチェンジで売却、ずっと所有し続けて、土地として売却。もしくは、ずっと所有し続けて、解体後に新築戸建として貸し出すなど。立地が命だと思います。
A：ある。今まで戸建、アパート、土地全部含めて８回決済していますが、そのうちポータイルサイトが３回。直接紹介されたのが５回。
リフォーム
A：時と場合による。入居付けできるかどうか、で判断。家賃が高い価格帯であれば張り替えてキレイにしますし、家賃が低い価格帯であれば、クリーニングで済ますことが多いです。
A：時と場合による。そのまま使える状態であれば、表替えせずに様子を見ます。入居者から交渉が入れば、その時考えることが多いです。
A：時と場合による。入居付けできるかどうか、で判断します。私の場合は、なるべくキレイにすることが多いです。
A：相見積もりをとって、１社１社接触して判断します。安くて、柔軟な対応をしてくれる業者と付き合うようにしています。
入居付け
A：外国人のファミリー、６０代のカップル、３０代の新婚さんなど、色々です。
A：管理会社と相談して決めます。賃貸仲介の不動産屋３社にヒアリングして、家賃設定をします。
別記事で、家賃設定について詳しく解説しています。
まだ、他にもたくさんのご質問をいただきましたが、今回、ご紹介するのはほんの一部。
今回の無料相談会では、全国の大家デビューを目指すたくさんの方々と交流ができて、とても楽しかったですし、当メディアの読者ターゲットとしている方々から、色んなご意見が頂戴できたので、コンテンツ制作の参考になり、とても有意義な時間となりました。
次回の開催は未定ですが、またどこかで開催できればと思います。
最後に
セミリタイヤ応援企画第２弾として、２０２１年春に出版したKindle本２冊を無料配布しています。
無料配布期間は、１月３０日（日）～２月３日（木）。
今まで購入いただいた方は約１５０名、既読ページは１１万ぺージと、たくさんの方にご覧いただいた本です。
”まだ読んでいない”、という方は、この機会にどうぞ。
第２弾の詳細は、こちらです。興味のある方は、ご覧ください。
【セミリタイアしたい人へ】不動産投資本を無料配布します
今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
