こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。（2022年5月現在）
今回は、不動産投資での規模拡大の戦略について。
以前、Twitterでツイートした内容を詳しく解説します。
・将来的には、専業大家になれるくらいの規模を目指したい。でも、どんなステップで規模拡大していけば良いのかイメージが湧かない。
・まずは、どんな物件から始めたら良いのか、わからない。
・優先的に相談すべき金融機関ってあるの？
該当する人は続きをご覧ください。
前提条件｜ゼロから始める規模拡大の戦略
１.投資エリアは地方
私の投資エリアは、岐阜県南部～愛知県北部の地方です。
投資エリアを地方にする場合の「規模拡大の戦略」について書きます。
なので、首都圏とは手法が異なると思いますが、ご容赦ください。
２.副業OK
本業があり、副業として不動産投資を始める場合を想定します。
そして、副業が認められていることを前提とします。
もし、副業NGの場合は、事業的規模未満までしか規模拡大ができません。
それでもどうしても規模拡大をしたいなら、法人を設立し、家族の誰かを代表者にする方法も考えられます。
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別記事で、副業とみなされないための方法について書いています。
【公務員の不動産投資】副業と見なされないための方法
３.目標はセミリタイヤできる程度
目標の規模は、
毎月のキャッシュフロー＞毎月にかかる生活費
最低でも、この状態になるまで規模拡大を目指すこととします。
地方での規模拡大の４ステップ
2020年から不動産投資を始めた経験上、もし私がゼロから不動産投資を始めるなら、以下のように規模拡大をしていくと思います。
規模拡大の4ステップは以下のとおり。
- 戸建投資を覚える
- １棟アパート投資を覚える
- 実績をもとに銀行開拓
- 買えるものを買い続ける
これから、詳しく解説します。
①戸建投資を覚える
目安として中古戸建を1～3戸買って、戸建投資を覚えます。
なぜ１～３戸？
不動産投資（不動産賃貸業）に慣れるまで、という意味。
現金？融資？
現金か、日本政策金融公庫の無担保ローンで買う。
今後、共同担保として使うために、抵当権設定をしない「無担保ローン」を活用する。
戸建投資をおすすめする理由
戸建をオススメする理由は以下のとおり。
- 金額が安い｜破産のリスクが極めて低い
- 利回りが高い｜キャッシュフローが出やすい
- 客付けに強い｜戸建は人気なので、客付けしやすい
- 共同担保として使える｜１棟アパートを購入する際、融資を受けやすい
②１棟アパート投資を覚える
不動産投資に慣れたタイミングで、中古１棟アパートにシフトする。
オススメの金融機関は？
まずは、オリックス銀行をオススメします！
オリックス銀行をオススメする理由は、以下のとおり。
- 他の借り入れを重視する｜１棟目もしくは２棟目の時しか相談できない
- 融資期間が長い｜キャッシュフローが出る
- 融資の審査結果の回答が早い｜優良物件を早く押えることができる
- 実績を問わない｜不動産賃貸業の実績の有無は関係ない
- 実績ができる｜不動産賃貸業の実績ができるため、今後の銀行開拓に有利
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別記事で、オリックス銀行について詳しく解説しています。
オリックス銀行のアパートローンをおすすめする５つの理由・３つのデメリット
もしオリックス銀行からの融資がNGとなれば、可能性のある日本政策金融公庫、信用金庫、信用組合の３行に相談しましょう。
１棟目にオススメのスペック
最初の１棟目は、このようなスペックをオススメします。
- 価格：2,000~3,000万円程度
- 間取り：ファミリー向け（1LDKもしくは2LDK）
- 築年数：20年前後
- 土地面積：50坪以上
- 積算評価：80％以上
- 投資指標：CCR25％～、CF率4％～
他にも１棟目にオススメの１棟アパートのスペックを紹介していますので、ご参考までに。
１棟目にオススメの中古アパート情報
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別記事で、１棟アパートを買う手順について解説しています。
【不動産投資】初心者必見！1棟アパートを買う手順を３ステップで解説
③実績をもとに銀行開拓
これまでの不動産投資の実績を武器に銀行開拓をします。
以下の金融機関に対して営業をかけましょう。
- 信用金庫
- 信用組合
- 地方銀行
2018年以降、不動産賃貸業の実績がない人には融資が厳しい状況。
でも、事業的規模を超えれば、金融機関の態度が変わり、融資を検討していただけるようになったことを覚えています。
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別記事で、銀行開拓について詳しく解説しています。
【銀行開拓】不動産投資１年目で金融機関３行から融資してもらえた方法
④買えるものを買い続ける
中古戸建と中古アパートを買って、入居付けまで行った経験があれば、どんな物件を買えば良いのか、判断ができるようになっているはず。
優良物件との出会いはいつあるのか、予測できません。
なので、中古戸建と中古アパートにアンテナを張って、優良物件を買える確率を少しでも上げます。
→耐用年数の短い木造の中古物件ばかり買ってしまうと、減価償却の期間が非常に短くなる。
⇒法定耐用年数の長いRCや重量鉄骨も買って、ポートフォリオのバランスを整えましょう。
資産所得＞生活費
この状態になるまで、続けます。
このタイミングで、土地から仕入れた新築アパートに移行するのもアリ。
ただし、新築アパート建築は、中古戸建と中古アパートと、必要な知識が異なるので、注意が必要です。
新築アパートは、取り掛かってから家賃をいただけるようになるまで１年程度かかるので、ある程度のキャッシュフローになってからをオススメします。
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はじめて土地を仕入れて新築アパートを建てた時の、体験談を書いています。
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⑤売却をして、資産を組み替える
さらに規模拡大をするために売却をします。
売却する場合、まとまった現金が入るようになるため、ハイリスクの物件からローリスクの物件に資産の組み換えを行います。
売却（出口）のタイミング
正解はないと思いますが、５年は所有するのが無難。
その理由は、金融機関や管理会社に対して心証が悪いためです。
あまりにも短期で売却した場合、このように思われます。
結局、不動産投資が目的だったわけね。
今後、不動産賃貸業者に融資をするけど、投資家には融資したくない。
せっかく満室にできるまで客付けしてあげたのに。
投資家に上手く使われた…。
この先のお付き合いに影響が出る可能性が高いので、５年は所有することをオススメします。
売却する物件の特徴
- 築古のボロ物件
- 立地が悪い
- 事故物件
- 自然災害が多発する
- 近所に迷惑な住民が住む
つまり、この先、ずっと所有し続けたくない物件のこと。
ただ、このような物件は安く買える可能性が高いので、高利回りになりやすいというメリットもあります。
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別記事で、出口戦略について書いています。
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法人化のタイミング
セミリタイヤができる程度の規模であれば、法人化した方が何かとお得です。
法人化のタイミング
不動産投資（不動産賃貸業）に、慣れたタイミングで良いと思います。
私は、戸建３戸を個人事業主で始め、それ以降は法人で物件を取得しています。
法人の代表者
できれば、実際に主導権を握って不動産投資を進める人が代表者になるべきです。
でも、中には会社の副業規定により、法人の代表者になれない場合もあります。
その時は、家族の誰かを代表者にし、株主として、もしくは執行役員として法人と関わることが想定されます。
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別記事で個人事業主の場合、法人の場合のそれぞれメリット・デメリットについてまとめています。
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最後に
私は2020年から不動産投資を始め、順調に規模拡大ができましたが、規模拡大の流れは、今回お伝えしたとおりです。
投資エリアが違っても、通用する手法だと思いますでの、一度お試しください。
今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！
