初心者必見!1戸目におすすめの中古戸建|指値交渉に失敗した事例①

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年5月現在)

今回は、1戸目にオススメできる中古戸建を紹介します。

・これから不動産投資を始めたい。まずは、中古戸建から。では、どんな戸建を買ったらいいのか目安がわからない。
・いくらで買ったらいいのか、価格の決め方がわからない。
・物件を仕入れる様子に興味がある。

該当する人は、続きをご覧ください。

この記事でわかること
●1戸目に買うべき中古戸建の目安
●物件の仕入れ方法
●指値交渉のリアル

中古戸建のスペック

今回の物件はポータルサイトで探しました。

探していた条件

  • 購入価格300万円以下
  • 新耐震基準
  • 駐車場2台分
  • 3LDKもしくは4LDK
  • 市街化区域
  • 積算評価以下
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア

見つかった物件

そして、以下の物件が見つかりました。

  • 価格560万円
  • 築32年
  • 木造
  • 駐車場台数は2台
  • 3LDK
  • 土地:90坪
  • 小学校まで1.5km
  • 中学校まで1.7m
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 非線引区域
  • 固定資産税評価額:約470万円

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不動産屋への問い合わせ

問い合わせにより、以下のことがわかりました。

  • 売主:相続人
  • 売主:隣のまちに住む
  • 半年以上の売れ残り
  • 専任媒介(両手取引決定)

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もしかしたら大幅に指値できるかもしれない。

指値しやすい条件が揃っているので、そのように思いました。

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内見

内見により、以下のことがわかりました。

  • 全体的に状態がよく、ほとんど表層リフォームで済む。
  • 浴室の床下が、シロアリ被害あり。しかも広範囲。
  • 小学校までの道幅が狭く、峠になっているため、子どもが歩くのは危ない。
  • 実勢価格が、安くても8万円/坪で売買されている地域。
    →土地で売る場合、720万円程度になる。
  • 2027年開通予定のリニア駅まで約1kmであり、需要が高まると予想される。
    もし開通した場合、名古屋まで15分で行ける。
  • 400万円までは指値交渉可能。さらに値引きするなら、買付証明書を提出してみないとわからない。

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賃貸需要のリサーチ

最寄りの賃貸仲介の不動産屋へのヒアリングにより、以下のことがわかりました。

  • 家賃は6.5万円前後
  • ファミリー向けではなく、リニア関係の、工事業者への賃貸需要がかなり高い。
  • 2027年(リニアが開通する)までは、賃貸需要がある。

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買いたい理由|1戸目におすすめできる理由

おすすめ①|賃貸需要が高い

リニア工事期間、つまりあと7年は借り手が見つかる可能性が高い。

おすすめ①
早く&長期にわたって入居が決められる物件をオススメします!

おすすめ②|資産価値が高い

土地値が高い。

販売価格560万円に対して、実勢価格は土地値で720万円程度。

おすすめ②
資産価値よりも安く買える物件をオススメします!

おすすめ③|出口が考えやすい

リニアが開通するまでの7年間は賃貸で貸し、開通後は土地で売るという出口が考えられる。

おすすめ③
出口が考えやすい物件をオススメします!

おすすめ④|将来、資産価値が高まる可能性アリ

リニア開通後、資産価値が高まる可能性あり。

人口が減り続ける地域が多いなか、資産価値が高まる物件とは滅多に出会えません。

おすすめ④
将来、資産価値が高まる物件をオススメします!

指値する価格の算出

イニシャルコストの計算

計算した結果、想定されるイニシャルコストは以下のとおり。

  • 見積もったリフォーム費:150万円
    (浴室:100万円、他50万円)
  • 購入諸経費:40万円

ランニングコストの計算

想定されるランニングコストは以下のとおり。

  • 維持費:10万円
    (内訳:火災保険2、固定資産税3、管理料5)

売上(家賃収入)の計算

売上は以下のとおり。

  • 家賃収入:78万円
    (6.5万円×12カ月)

指値する価格の算出

指値する価格を算出するのに、必要な数字が出そろいました。

最低でも実質利回り15%(表面利回り17%)は欲しい!

  • 表面利回り:17%で計算(実質利回り:15%)
  • 仕上げ価格(物件価格+リフォーム費+購入諸経費):458万円
    (78÷17%)

→指値する価格:268万円

268万円で買えるなら欲しい!

という判断をしました。

指値交渉のリアル

268万円で買付証明書を提出したところ、1週間後に返事ありました。
その結果は以下のとおり。

400万円じゃないと売れない

指値交渉は失敗に終わりました…。

念のため、仮に400万円で買った時の、シミュレーションをしてみます。

仕上げ価格(物件価格+リフォーム費+購入諸経費):590万円
(400+150+40)

想定表面利回り:13.2%
想定実質利回り:11.5%

もしかしたら、もっとリフォーム費がかかるかもしれない。
その場合、更に利回りが下がる可能性もある。

もっと高い利回りが欲しいので、諦めて、次の物件を探すことにしました。

まとめ

指値交渉が失敗したため、買えなかった中古戸建を例に、1戸目におすすめできる理由をお伝えいたしました。

1戸目におすすめできる理由

1戸目の物件を選ぶ時に、チェックすべきポイントは以下のとおり。

  1. 賃貸需要が高い
  2. 資産価値が高い
  3. 出口が考えやすい
  4. 将来、資産価値が高まる可能性アリ

この条件に、高利回りが揃ったら完璧なのですが、なかなかそのような物件とは出会えません。

お伝えしたいこと

あと、もう一つ、今回お伝えしたいのは、

数字に落とし込んで、収支が合うかどうか、冷静になって客観的に判断すること!

これがとても重要です。

私自身、戸建3号を買う際、買いたい病にかかってしまい、気持ちが抑えられずに買ってしまった経験があります…。

初心者の頃は、最終的な判断に自信が持てないことがあると思います。
現役大家さんから、第三者の意見を聞きたい時があると思います。

そんな時は、ご相談ください。

詳しくは、こちらから。

当時の私は、このような感情になっていました。

・滅多に出えない優良物件!
・今までこの物件に対して、相当な時間を費やした。
→この時間を無駄にしたくない!
⇒多少利回りが下がっても良いから買っちゃえ!

この考え方はNGです!!

感情ではなく、数字で判断しなければいけません。

私と同じ失敗をされませんように、お気をつけください。

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別記事で、欲しかったけど買えなかった中古戸建の事例②を紹介しています。

【初心者向け】1戸目におすすめの中古戸建|指値交渉に失敗した事例②

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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