初心者必見！１戸目におすすめの中古戸建｜指値交渉に失敗した事例①

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（2022年5月現在）

今回は、１戸目にオススメできる中古戸建を紹介します。

該当する人は、続きをご覧ください。

中古戸建のスペック

今回の物件はポータルサイトで探しました。

探していた条件

• 購入価格300万円以下
• 新耐震基準
• 駐車場2台分
• 3LDKもしくは4LDK
• 市街化区域
• 積算評価以下
• スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
• 小中学校まで2km以内
• 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア

見つかった物件

そして、以下の物件が見つかりました。

• 価格560万円
• 築32年
• 木造
• 駐車場台数は2台
• 3LDK
• 土地：90坪
• 小学校まで1.5km
• 中学校まで１.7m
• スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
• 非線引区域
• 固定資産税評価額：約470万円

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不動産屋への問い合わせ

問い合わせにより、以下のことがわかりました。

• 売主：相続人
• 売主：隣のまちに住む
• 半年以上の売れ残り
• 専任媒介（両手取引決定）

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指値しやすい条件が揃っているので、そのように思いました。

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内見

内見により、以下のことがわかりました。

• 全体的に状態がよく、ほとんど表層リフォームで済む。
• 浴室の床下が、シロアリ被害あり。しかも広範囲。
• 小学校までの道幅が狭く、峠になっているため、子どもが歩くのは危ない。
• 実勢価格が、安くても8万円/坪で売買されている地域。
  →土地で売る場合、720万円程度になる。
• 2027年開通予定のリニア駅まで約１kmであり、需要が高まると予想される。
  もし開通した場合、名古屋まで15分で行ける。
• 400万円までは指値交渉可能。さらに値引きするなら、買付証明書を提出してみないとわからない。

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賃貸需要のリサーチ

最寄りの賃貸仲介の不動産屋へのヒアリングにより、以下のことがわかりました。

• 家賃は6.5万円前後
• ファミリー向けではなく、リニア関係の、工事業者への賃貸需要がかなり高い。
• 2027年（リニアが開通する）までは、賃貸需要がある。

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買いたい理由｜１戸目におすすめできる理由

おすすめ①｜賃貸需要が高い

リニア工事期間、つまりあと7年は借り手が見つかる可能性が高い。

おすすめ②｜資産価値が高い

土地値が高い。

販売価格560万円に対して、実勢価格は土地値で720万円程度。

おすすめ③｜出口が考えやすい

リニアが開通するまでの7年間は賃貸で貸し、開通後は土地で売るという出口が考えられる。

おすすめ④｜将来、資産価値が高まる可能性アリ

リニア開通後、資産価値が高まる可能性あり。

人口が減り続ける地域が多いなか、資産価値が高まる物件とは滅多に出会えません。

指値する価格の算出

イニシャルコストの計算

計算した結果、想定されるイニシャルコストは以下のとおり。

• 見積もったリフォーム費：150万円
  （浴室：100万円、他50万円）
• 購入諸経費：40万円

ランニングコストの計算

想定されるランニングコストは以下のとおり。

• 維持費：10万円
  （内訳：火災保険2、固定資産税3、管理料5）

売上（家賃収入）の計算

売上は以下のとおり。

• 家賃収入：78万円
  （6.5万円×12カ月）

指値する価格の算出

指値する価格を算出するのに、必要な数字が出そろいました。

• 表面利回り：17％で計算（実質利回り：15％）
• 仕上げ価格（物件価格＋リフォーム費＋購入諸経費）：458万円
  （78÷17％）

→指値する価格：268万円

という判断をしました。

指値交渉のリアル

268万円で買付証明書を提出したところ、１週間後に返事ありました。
その結果は以下のとおり。

指値交渉は失敗に終わりました…。

念のため、仮に400万円で買った時の、シミュレーションをしてみます。

仕上げ価格（物件価格＋リフォーム費＋購入諸経費）：590万円
（400＋150＋40）

想定表面利回り：13.2％
想定実質利回り：11.5％

もしかしたら、もっとリフォーム費がかかるかもしれない。
その場合、更に利回りが下がる可能性もある。

もっと高い利回りが欲しいので、諦めて、次の物件を探すことにしました。

まとめ

指値交渉が失敗したため、買えなかった中古戸建を例に、１戸目におすすめできる理由をお伝えいたしました。

１戸目におすすめできる理由

1戸目の物件を選ぶ時に、チェックすべきポイントは以下のとおり。

この条件に、高利回りが揃ったら完璧なのですが、なかなかそのような物件とは出会えません。

お伝えしたいこと

あと、もう一つ、今回お伝えしたいのは、

数字に落とし込んで、収支が合うかどうか、冷静になって客観的に判断すること！

これがとても重要です。

私自身、戸建３号を買う際、買いたい病にかかってしまい、気持ちが抑えられずに買ってしまった経験があります…。

初心者の頃は、最終的な判断に自信が持てないことがあると思います。
現役大家さんから、第三者の意見を聞きたい時があると思います。

そんな時は、ご相談ください。

詳しくは、こちらから。

当時の私は、このような感情になっていました。

この考え方はNGです！！

感情ではなく、数字で判断しなければいけません。

私と同じ失敗をされませんように、お気をつけください。

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別記事で、欲しかったけど買えなかった中古戸建の事例②を紹介しています。

2021年2月9日【初心者向け】１戸目におすすめの中古戸建｜指値交渉に失敗した事例②

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました！