【初心者向け】1戸目におすすめの中古戸建|指値交渉に失敗した事例②

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年5月現在)

今回は、1戸目にオススメできる中古戸建を紹介します。

・これから不動産投資を始めたい。まずは、中古戸建から。では、どんな戸建を買ったらいいのか目安がわからない。
・いくらで買ったらいいのか、価格の決め方がわからない。
・物件を仕入れる様子に興味がある。

該当する人は、続きをご覧ください。

この記事でわかること
●1戸目に買うべき中古戸建の目安
●物件の仕入れ方法
●指値交渉のリアル

中古戸建のスペック

今回の物件はポータルサイトで探しました。

探していた条件

  • 購入価格300万円以下
  • 新耐震基準
  • 駐車場2台分
  • 3LDKもしくは4LDK
  • 市街化区域
  • 積算評価以下
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア

見つかった物件

そして、このような物件が見つかりました。

  • 価格750万円
  • 築31年
  • 木造
  • 駐車場台数は1台
  • 4LDK
  • 土地:約52坪
  • 小学校まで約600m
  • 中学校まで約1.5km
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 非線引区域
  • ショッピングモールまで約1km

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不動産屋への問い合わせ

問い合わせにより、以下のことがわかりました。

  • 売主:相続人
  • 売主:隣のまちに住む
  • 売りに出たばかり
  • 専任媒介(両手取引決定)

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もしかしたら指値できるかも。

指値しやすい条件もあるので、そのように思いました。

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内見

内見により、以下のことがわかりました。

  • 残置物が大量にある。
  • 庭を潰せば、車3台が駐車できる。
  • 全体的に状態がよく、ほとんど表層リフォームで済む。
  • 固定資産税評価額は、約500万円。
  • 実勢価格は、安くても10万円/坪で売買される地域。
    →土地で売る場合、520万円程度になる。
  • 500万円までは指値交渉可能。ただ、買付証明書を提出してみないとわからない。

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賃貸需要のリサーチ

最寄の賃貸仲介業者へのヒアリングにより、以下のことがわかりました。

  • 家賃は6.5万円が妥当で、もしかしたら7万円の可能性もある。
  • 人気エリアであるため、引っ越しシーズンに関係なく客付けできる。

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買いたい理由|1戸目におすすめできる理由

おすすめ①|賃貸需要が高い地域

子育てファミリーが引っ越してくるエリアで、まちの中心地なので賃貸需要が高い

仮に退去が出ても、すぐに客付けできそうなエリア。

おすすめ理由①
早く&長期にわたって入居が決められる物件をオススメします!

おすすめ②|出口が考えやすい物件

以下のようなパターンが考えられる物件。

  • 実需向けに中古戸建として売却
  • オーナーチェンジとして売却
  • 解体後、土地として売却

1戸目は、複数の出口が考えられる物件をオススメします!

おすすめ理由②
出口が考えやすい物件をオススメします!

指値する価格の算出

イニシャルコストの計算

想定されるイニシャルコストは以下のとおり。

  • 見積もったリフォーム費:100万円
    (庭解体:50万円、残置物撤去20万円、浴室・クロス張替え30万円)
  • 購入諸経費:40万円

ランニングコストの計算

想定されるランニングコストは以下のとおり。

  • 維持費:10万円
    (内訳:火災保険2、固定資産税3、管理料5)

売上(家賃収入)の計算

売上は以下のとおり。

  • 家賃収入:78万円
    (6.5万円×12カ月)

物件価格を算出するのに必要な数字が出そろいました。

戸建1号を参考に、最低でも表面利回り17%は欲しいと判断しました。

  • 表面利回り:17%で計算(実質利回り:約15%)
  • 仕上げ価格(物件価格+リフォーム費+購入諸経費):458万円
    (78÷17%)

→物件価格:318万円

318万円で買えるなら欲しい!

という判断をしました!

指値交渉

318万円で買付証明書を提出したところ、1週間後に返事ありました。
その結果は以下の通り。

500万円じゃないと売れない

物件価格500万円で買った場合のシミュレーションをしてみます。

仕上げ価格(物件価格+リフォーム費+購入諸経費):640万円
(500+100+40)

想定表面利回り:12.2%
想定実質利回り:10.6%

利回りが低すぎるので、見送ることに。

指値交渉は失敗に終わりました。

まとめ

指値交渉が失敗したため、買えなかった中古戸建を例に、1戸目におすすめできる理由をお伝えいたしました。

1戸目におすすめできる理由

1戸目の物件を選ぶ時に、チェックすべきポイントは以下のとおり。

  1. 賃貸需要が高い
  2. 出口が考えやすい

ポータルサイトで検索すると、滅多に出会えませんが、たまに欲しい、と思える物件が見つかります。

お伝えしたいこと

今回紹介したのは、賃貸需要や出口が明確にイメージできたため、1戸目にオススメできる物件でした。

重要なのは、数字に落とし込んで、収支が合うかどうか、冷静になって客観的に判断すること

別記事で、買えなかった中古戸建①も紹介しています。

初心者必見!1戸目におすすめの中古戸建|指値交渉に失敗した事例①

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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