【初心者必見】アットホームを使った収益物件の探し方徹底解説！

今回は、収益物件（中古戸建て）の探し方について徹底解説します！

そんなことで悩んでいる方は、

中古戸建に関して、買うべき物件と見送るべき物件の判断が、できるようになります。

これから中古戸建で不動産投資を始めたい方、是非ご覧ください！

収益物件（中古戸建て）の探し方

不動産投資では、仕入れが命です。

つまり、とにかく安く仕入れることがとても重要。

アットホームは使いやすいので、初心者の人はまずはアットホームをオススメします。

不動産ジャパンは、画面が見づらいのが難点ですが、仕入れに使えるサイトです。

一番楽な仕入れは、直接不動産屋からの紹介ですが、まだ物件を持っていない時は紹介してもらえないので、ポータルサイトから仕入れることになります。

アットホームを使ったボロ戸建ての探し方を3ステップで解説

今回の記事では、登録数が多くて使いやすいアットホームを使う方法を解説します。

以下の3ステップで、ボロ戸建てや中古戸建てを探します。

検索条件を入力、情報チェック

条件変更、再検索

資産価値（土地値）の調査

ステップ1：検索条件の入力、情報チェック

「中古一戸建て」？「売土地」どっち？

中古一戸建て

初心者には、「中古一戸建て」をオススメします！

「県名」→「地域から探す」→「市町村」で絞り込んで、一つずつ物件をチェックしていきます。

２．売土地

初心者にはハードルが高いので、「売土地」はオススメできません！

「売土地」の物件情報の中に、古家付き土地が存在します。

たまに掘り出し物があることもありますが、リフォームのノウハウがない初心者にはオススメできません。

エリアの選定

岐阜を事例に、実際に検索してみます。

まず、エリアを選びます。

• 自宅から１時間以内
  →今後、通うことを考えると近い方が良い。
• 豪雪地帯ではない
  →雪害によるトラブルは避けたい。
• 若いファミリーが引っ越してくるエリア
  →賃貸需要が高い。
• 賃貸の仲介業者の事務所がある
  →事務所がないと、客付けが難しくなる。
• 人口減少が緩やかなエリア
  →賃貸需要が高い方が良い。
• これまでに自分が買ったエリア
  →土地勘があり、信頼できる業者がいるエリアはやりやすい。

結果は、814件

絞り込み条件

• 価格：「下限なし」～「1,000万円」
  ※実際に見るのは、「800万円」まで。
  →購入費（諸経費含む）を、上限500万円と設定しているため。
• 間取り：「3LDK」「4K」「4DK」「4LDK」「5K」「5DK」
  →ファミリーに人気の間取りを選ぶ。あまりにも大きいと余計なリフォーム費がかかるので要注意。
• 建物面積：80㎡以上
  →長期での入居が期待できるため、入居者想定はファミリー。4人入居を想定した場合は80㎡欲しい。
• 土地面積：100㎡以上
  →駐車場２台付きの戸建てとなると、100㎡は必要
• 築年数：40年以内
  →新耐震基準である1981年以降（築40年以内）の物件は優先的に選ぶ。
• 人気のこだわり条件：チェックしない

検索結果

　→結果57件（全体の7％）　57／814＝7％

次に、57件を１つずつ細かくチェックします。

チェック項目

並び替え：「価格が安い順」に変更して、順番にチェックします。

チェック項目

• 写真：残置物があって生活感を感じる。
  →相続物件であることが多い。指値がしやすいのでチャンス！
• 写真：擁壁物件ではない。
  →擁壁が崩れた場合の修繕費は多額になるため避ける。
  　団地の場合は、擁壁であることが多いため注意。
• 再建築不可ではない。
  →再建築不可の場合は、備考欄に記載されている。
• 都市計画区域：市街化区域、もしくは非線引き区域
  →調整区域は買わない。基本的に再建築不可のため。
• 設備/サービス：下水が良い。
  →浄化槽の場合は、メンテナンス費がかかる。
  →汲み取りの場合は、買わない。
• 設備/サービス：プロパンガスが良い。
  →プロパンガス業者に様々な設備を無償貸与してもらえる。
  →都市ガスでもプロパンガスに切り替え可能。
• 地図：大きい川の近くは避ける。水害へのリスクヘッジ。
  →洪水ハザードマップゾーンで確認。
• 周辺施設：小中学校が１km圏内
  →長期入居が想定できるファミリーがターゲット。
  →特に小学校まで2km以上の場合は避ける。
• 周辺施設：スーパーや金融機関が車で１０分圏内
  →便利なエリアは客付けがしやすい。
• 借地権：設定されている物件は買わない。
  →土地の利用料の支払いが発生するため。
• 駐車場：２台は必須。
  →地方では一人１台車に乗るため。
  　※”駐車場１台”という表記でも、庭を潰すことで、もう１台確保できるかもしれない。もしくは、近くに月極駐車場があるかもしれない。
• 取引態様：「専任媒介」両手取引となるため、チャンス！　
  →問い合わせ先は、元付業者ということ。
• 備考：土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）ではないこと。
  →レッドゾーンは再建築不可となる。

全ての条件を満たす件数は、たったの2件。

つまり、購入の検討ができるのは全体の0.2％しかありません。（2件/814件）

この2件に対して、問い合わせを行います。

ステップ2：条件変更、再検索

探している理想的な物件は、ほとんど見つからないことがわかったので、次に行うのは、どこかを妥協して、再度、検索をすることです。

例えば、このように条件変更します。

• 築年数：「築40年以内」→「指定なし」
  （新耐震基準だけではなく、旧耐震基準も表示されるように変更。）

結果は118件（全体の14.5％）　

118／814＝14.5％

118件を、1つずつ細かくチェックします。

結果は、4件。

妥協しても、全体の0.5％しか検討している物件は見つかりませんでした。（4／814＝0.5％）

更に、またどこかを妥協して、再度、検索をします。

例えば、

• エリア：自宅から「１時間以内」を「１時間半以内」に広げる。
  →あまりも遠いと、通うのが大変になる。
• 間取り：「5LDK以上」も含める。
  →広すぎると余計なリフォーム費がかかる傾向あり。
• 駐車場：「１台」に変更する。
  →やり方次第で、敷地内にもう1台停められるかもしれない。近くに月極駐車場があるかもしれない。

このようにして、少しずつ条件を緩めながら、買えそうな物件を探していきます。

この後の工程は繰り返しなので、割愛させていただきます。

ステップ3：資産価値（土地値）の調査

気に入った物件が見つかったら、土地値を調べます。

資産価値（土地値）の調査が大事な理由

物件を査定するためです。

理想は、購入金額＜資産価値（土地値）。

• 建物が使えなくなった場合、土地として売却できる金額をチェック
• 土地の資産価値をチェック

不動産には、「一物五価」と言われている５種類の値段が存在していますが、私が中古戸建の際に、調べるのは主に３つ。

1. 路線価
2. 実勢価格
3. 固定資産税評価額

※１棟アパート/マンションの場合、上記の項目に加え、建物の「再調達価格」を計算します。法定耐用年数オーバーの中古戸建は、価値ゼロとみなすので、今回は割愛します。

1.路線価

• 路線価：相続税評価額のこと。
• 調べ方：「〇〇市　路線価」で検索し、「地名→地図表示」で調べます。

具体例を挙げて説明します。

仮に、路線価59E、土地面積200㎡という土地があるとします。

チェックするポイントは

• 路線価：59E
  →59,000円/㎡ということ。（※Eは借地権に関わる数字で、今回は関係ないので、説明カットします。）
• 路線価合計額：59,000円/㎡×200㎡＝11,800,000円
  ※わかりやすくするために、今回、「奥行価格補正率」は説明カットします。

評価額は、路線価合計額に”1.25”をかけます。
※1.25をかける理由：路線価は、市場で取引される価格の80％といわれているため。
→評価額：11,800,000円×1.25＝14,750,000円　となります。

これによって、1,475万円の価値がある、ということがわかります。

つまり、「1,475万円よりも安く買えたらお得だな」という目安になります。

2.実勢価格

• 実勢価格：実際に売買される金額のこと。
• 調べ方：「地名　価格　土地」と検索ワードで、入力して検索します。

アットホームやSUUMOなどのポータルサイトが表示されるので、そこから調べます。
※この方法は、あくまでも参考程度です。仮にポータルサイトで、売りに出ている土地の近くでも、実勢価格が全然違うこともよくありますので。

3.固定資産税評価額

内見の時に、不動産屋に確認しましょう。

ポータルサイトでの物件探しの時点では、調べることができません。

まとめ

• 失敗しないコツは？
• どんな戸建をいくらで買えばいいの？
• 優良物件の条件は？

という悩みや不安は、解決できましたでしょうか。

今回、実際にポータルサイトで検索をしましたが、数値化すると、改めて

「完璧な物件は、ほとんどない」ことがわかります。

そして、

どこを妥協するのか、妥協した場合のリスク、それに見合う利回りはどのくらい欲しいのか。

様々な条件を天秤にかけて、最終的に購入の判断をします。

特に初心者の人は、この判断が非常に難しく、悩むポイントになります。

この最終的な判断方法については、改めて別記事で、詳しく解説します。
中古戸建の事例を紹介しながら、私だったら、最終的にどのような判断をするのか、お伝えしたいと思います。

また、土地値を調べることで、いくらで買えばお得なのか、ご理解いただけたかと思います。

路線価や実勢価格、固定資産税評価額の金額よりも、安く買うことを意識しましょう！

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました！