【不動産投資】初心者必見!中古戸建の内見方法を徹底解説|チェックリスト付き

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始め、アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年2月現在)

今回は、今まで50回以上内見をした経験から、中古戸建の内見方法について徹底解説します!

・はじめての内見。どこをチェックしたら良いのか不安…。
・持ち物は、何が必要?
・内見の時、不動産屋に何をヒアリングしたらいいの?
・リフォーム費の見積もりは、どうやってするの?

そんなことで悩んでいる方は、この記事をご覧いただくことで、

中古戸建の内見方法が理解できるようになります。

これから中古戸建で不動産投資を始めたい方、是非ご覧ください!

事前準備|中古戸建の内見

メジャー

事前調査

事前に、以下の2点を調査します。

  • 賃貸需要
  • 土地値

賃貸需要

賃貸需要を調べる方法として、以下の項目を調査します。

この時点では、賃貸需要が高いかどうか、正確なことはわかりませんが、参考情報として調査します。

  • 近隣にアパートがあるか
  • 近隣の土地が販売されているか
  • スーパー、総合病院、銀行、コンビニ、役所、学校などの近くか

当然ですが、近隣にアパートがあったり、近隣の土地が販売されていたり、近くにスーパーや総合病院などが近くにあったりする立地の方が、賃貸需要が高いと予想できます。

土地値

路線価を調べて、土地値を計算します。

土地値の計算方法は、別記事で解説しています。

【超初心者向け】中古戸建の探し方徹底解説! 【戸建投資】初心者必見!ボロ戸建ての探し方(アットホーム)徹底解説

また、土地値以外の積算評価一つに、固定資産税評価額があります。

固定資産税評価額は、内見当日に不動産屋に教えてもらいましょう。

積算評価って何?固定資産税評価額って何?

という方は、別記事で、詳しく解説していますので、ご覧ください。

【不動産投資】初心者必見!積算評価とは?収益還元法とは?一物五価をわかりやすく解説

内見の持ち物

内見当日の持ち物は、以下のとおり。

  • 名刺
  • 水平器
  • メジャー

名刺

もし名刺が無ければ、名刺代わりになるものでも良いと思います。例えば、A4サイズのプロフィールシート(氏名、連絡先、物件の希望条件など記載)など。

水平器

建物の傾きをチェックします。

メジャー

土地や道路の幅をチェックします。

時間設定

午前中か、遅くても15時までをおすすめします!

理由は、内見後に賃貸の不動産屋にヒアリングするためです。

また、遅刻しないように余裕を持って現地に向かいます。

交渉を有利に進めるためにも、遅刻厳禁

内見前の調査

最低でも予定時間の30分前には行き、周辺を歩いて調査します。

  • 近隣のアパート
  • 近隣の店
  • ゴミ捨て場

近隣のアパート

賃貸需要をチェックします。以下の点をチェックして入居状況を調べます。

  • カーテンが閉まっているか
  • 駐車場や駐輪場に車やバイク、自転車が停まっているか
  • ポスティングされたチラシが溜まっていないか

中には人が住んでいないのにカーテンを閉めているアパートもあるので要注意ですが、人が生活していることが感じられるアパートなのかチェックします。

近隣の店

入居者にとって利用したいと思える店かどうか、チェックします。

ゴミ捨て場

ゴミ捨て場までの距離をチェック。遠いと客付けに影響が出るので要注意です。

内見のチェック項目

内見当日

ポータルサイト上では、わからない箇所をチェックします。

外部のチェック

前面道路の幅

セットバック※が必要かどうか、車の出し入れがしやすいか。
※セットバックが必要な場合、どれくらい必要なのか確認する。

接道状況

土地と2m以上接しているのか。

前面道路の交通量の確認

騒音がないか。(近所の住民にヒアリングしても良い。)

方角

日当たりが悪くないか。

境界杭の確認

越境していないか。

擁壁の有無

擁壁がある物件は、見送ることが多い。

チョーキング現象の有無

外壁塗装が必要かどうか。必要な場合、100~150万円くらいかかる。

クラックの有無

横向きクラックは要注意。判断できない場合は、業者に見積もってもらう。

駐車場台数

→地方では2台必要。
 また現況1台分だとしても、2台置けるように工事可能かどうか。

蟻道のチェック

シロアリがいるかどうか。被害の広がりもチェック。

嫌悪施設の有無

近所に墓、養鶏場、火葬場ないか。客付けに影響が出る。

内部のチェック

建物の傾き

水平器でチェックする。

シロアリの有無

玄関や水回り周辺の床がボロボロになっている場合、シロアリの可能性あり。

雨漏りの有無

雨染みのチェック。広範囲であれば見送る。

風呂

表層リフォーム(塗装など)で使えるか。

台所

表層リフォーム(クロス張替え)で使えるか。

トイレ

表層リフォーム(クロスやCF張替え、シャワートイレ追加)で使えるか。

洗濯機置き場

室内の方が良い。屋外の場合、客付けに悪影響。

フカフカしているところのチェック。

建具

建付けのチェック。

スムーズに開け閉めできるか。

エアコン取付部

築古の場合、エアコンを取り付けられる状態になっていない。
 その場合、電気工事が追加で発生する。

マイナス点を指値交渉の理由にする

というつもりで、物件や敷地周辺をチェックします。

内見のチェック項目
チェック項目がたくさんありますが、チェックリストをつくって、1つずつ確認すればOK!

内見のチェックリスト|ダウンロード可

内見時、不動産屋と会話しながら各項目チェックするので、よくあるのがチェックのし忘れ。

特に、まだ内見に慣れていない初心者の方は、内見のチェックリストをつくるとミスがなくなるので、おすすめします。

チェックリストを無料配布
チェックリストがダウンロードできますので、宜しければご利用ください。

内見時のヒアリング

内見のヒアリング

物件情報

固定資産税評価額

積算評価の確認。当日、不動産屋が持っていることが多い。

購入希望金額を計算する時、参考にする。

固定資産税/都市計画税

年間にかかる固定費の確認。当日、業者が持っていることが多い。

これまでの修繕有無

今後のリフォームの参考にする。不動産屋は、知らない場合が多い。

売主情報

売却理由

  • 相続
  • 引っ越し
  • 資産整理など

問い合わせの時に、電話で確認することも多い。

⇒相続の場合は、指値しやすい。

指値しやすい条件
相続物件

売主情報

  • 売主の年齢
  • 住むエリア

売主が高齢者の場合、”早く売りたい”という焦りがある。

遠方に住む場合、”管理が大変のため早く売りたい”と考えている場合が多い。

⇒売主が高齢者&遠方に住む場合、指値しやすい。

指値しやすい条件
・売主が高齢者
・売主が遠方に住む

業者情報

  • 元付業者かどうか

元付業者の場合、指値しやすい。

指値しやすい条件
・仲介の不動産屋が、元付業者

あわせて読みたい

別記事で、具体的な指値交渉の方法について解説しています。

【不動産投資】指値交渉の目安とコツ|半額以下で買っている交渉テクニックを教えます

地域情報

  • 近隣に迷惑住民の有無
  • 自治会費、加入義務の確認

不動産屋は、近隣住民に面倒な人が住むかどうか知らないことが多いです。

また、自治会費のことも知らないことが多いため、買うことが決まったら、自分で近隣住民に聞いて調べることが多いです。

内見時に行うリフォーム費の計算

計算

内見の最中に、いくらで指値するのか考えないといけません。

そのためには、リフォーム費がいくらかかるのか、計算できるようにならないといけません。

正直なところ、リフォーム費の計算は、初心者にとって非常に難しいです。

初心者におすすめしたいリフォーム費の計算方法

オススメしたいのは、慣れていないうちは、内見する時にリフォーム業者に同席してもらうことです。

何回か見積もってもらうことで、リフォーム費の相場感覚が身につきます

失敗しないためには、必ずリフォーム費の相場感覚を身につけること。

そして、気をつけないといけないのは、リフォーム業者への配慮です。

買うかどうかわからない物件に対して、リフォーム業者に時間とお金をかけて同席してもらうことは迷惑行為。

交通費として5,000円程度お支払いして、有料で見積もってもらうことをオススメします。

リフォームの授業料と思ってお支払いして、業者からリフォームについて色々と教えてもらいましょう。

リフォーム比較プロ は、全国500社以上の提携先の中から、リフォーム業者を無料で紹介してくれます。

また、お客様からの評判が悪い業者については登録削除されるのが特長の一つ。

地方の場合、加盟店が少なく紹介してもらえる業者が1社しかないこともありますが、無料なので安心して利用できます。

初心者にとって物件選びのポイント

リフォーム費の計算をしやすくするために、なるべくリフォーム費がかからない物件を買うことをオススメします。

ですから、物件選びが、とても重要です。

初心者が買わない方が良い物件と、前向きに検討すべき物件の特徴をまとめました。

各特徴は、以下のとおり。

見送るべき物件の特徴

初心者には、かなりリフォーム費がかかりそうな物件は、候補から外すことをおすすめします。

以下のような物件は、買わない方が無難。

  • 雨漏りの範囲が広い
  • 建物全体が傾いている
  • 浴室をシステムバスに変える必要がある
  • 和式トイレや汲み取り
  • シロアリ被害が広範囲
  • 横方向にクラックが入っている
  • 壁がない

これらの物件は、安く買いやすい反面、初心者が扱うのはハードルが高いので、初心者を卒業してからのチャレンジをオススメします。

初心者にオススメしたい物件の特徴

一方で、以下のリフォーム内容で済む物件をおすすめします。

  • 内装の塗装
  • クロスの張替え
  • 網戸の張替え
  • クッションフロアの交換
  • 洗面化粧台の交換
  • クリーニング
  • 残置物の撤去
  • 風呂の追い炊き機能追加

このような物件は、リフォーム費の計算を大きく読み間違えることがないので、初心者には強くオススメします。

物件選びのポイント
・大規模修繕が必要な物件は、見送るのが無難。
・表層リフォームで済む物件がおすすめ。

リフォームの優先順位

あれもこれもリフォームしたくなりますが、予算の上限を決めて、予算内に収めるように、優先順位をつける必要があります。

考え方としては、客付けできる物件をつくるためのリフォームです。

つまり、水回りを優先します。

例えば、

  • キッチンと風呂は、シングルレバーに交換。
  • 風呂は追い炊き機能をつける
  • 風呂の床は、上からシートを貼ってキレイに仕上げる。
  • 脱衣場の洗面化粧台は、グレードは下げても良いので、新品に交換。
  • 古いトイレの便座は新品に交換。
  • 便器が使えそうであれば、シャワートイレだけ追加。

リフォーム内容と費用の目安

よくあるリフォーム内容と、リフォーム費の目安をまとめました。

  • 浴室:壁塗装/床シート貼りで、10~12万円が目安。
    床シートは「バスナフローレ」を使っています。
  • トイレのクッションフロア交換で、1.5万円程度。
  • シャワートイレが、1.5万円が目安。(ネット通販がお得)
    ※ちなみに、便器交換(設置費込み)で10万円程度。
  • クロス張替えが、1万円/坪
    →建物中の全て張替えで、30~40万円が目安。
  • 網戸の張替えが、1千円/枚
  • クッションフロア交換が、洋室(6畳)が3~4万円、トイレが1~2万円。
  • 洗面化粧台の交換が、3万円台+取付施工費。(施主支給)
  • 追い炊き機能の追加:0円
  • プロパンガス業者が無償で給湯器の交換と設置をしてくれます。

参考までに、戸建1号にかかったリフォーム費です。

建物延床面積が約100㎡の戸建の、内装リフォーム費(表層リフォーム)が、ちょうど100万円でした。

当時の実力では、リフォーム費をその程度に抑えることしかできませんでしたが、今思うと、あと20~30万円は下げられたと思います。

リフォームの失敗事例

  • プロパンガス業者の設備提供を依頼しなかった
  • 全て壁に対して、クロスの張替えをしてしまった
  • わりとキレイな床に対して、リフォームをしてしまった

あわせて読みたい

リフォーム費を安くする6つの方法について詳しく解説しています。

6つの方法とは、以下のとおり。

  1. 水回りは、なるべくそのまま使う。
  2. リフォーム前に、賃貸の仲介業者に物件を見てもらう
  3. 相場観を養い、業者に騙されないようにする
  4. 便利屋など格安業者に発注する
  5. 畳の表替えをしない
  6. プロパンガス屋を活用する
【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための6つのポイント

内見時の指値交渉

指値交渉

細かく、チェックやヒアリングした後に、「欲しい」と思ったら指値交渉をします。

物件価格の計算方法

希望する物件価格の計算式は、以下のとおり。

想定家賃年収÷利回りx%=希望する物件価格

xは、求める利回りで計算してください。

家賃相場

家賃相場は、必ず、賃貸の不動産屋にヒアリングしましょう。

1社ではなく、3社ヒアリングすることをおすすめします

希望する物件価格のシミュレーション

仮に、家賃6万円で想定し、利回り20%で逆算して、大体の購入希望額を決めることをシミュレーションします。

72万円(家賃収入)÷20%(利回り)=360万円(物件価格+購入諸経費+リフォーム費)

かかる経費を、以下のように仮定します。

  • 購入諸経費は、大体30~50万円。仮に40万円とします。
  • 仮にリフォーム費を100万円とします。

これで、購入希望額が決まりました。

360万円-100万円(リフォーム費)-40万円(購入諸経費)=220万円

「希望の物件価格は220万円」と決まりました。

↓中古戸建のシミュレーション方法を詳しく解説しています。

【中古戸建】不動産投資のシミュレーション方法を解説:キャッシュフロー・利回りなど

指値交渉

内見をしながら、上記のような計算を頭の中で行います。
そして、正直に不動産屋に伝えます。

指値NGであれば、はっきり断られます。
可能性がありそうであれば、買付証明書の提出を求められます。

ここで重要なのは、以下の2点。

  1. 指値する金額の理由を伝える
  2. 不動産屋を味方につける

1.指値する金額の理由を伝える

上記の「利回りから逆算した金額」でも良いですし、「路線価や固定資産税評価額の金額」を理由にしても良いと思います。

2.不動産屋を味方につける

不動産屋にとってのメリットを想像すること。

例えば、以下のようなことが挙げられます。

  • 両手取引ができる
  • ノルマが達成できる
  • 面倒な売れ残り物件を、早く処分できる
  • ”仲介手数料”以外の報酬(リフォーム費や管理料)が期待できる
指値交渉する時のポイント
・指値する金額の理由を伝える
・不動産屋を味方につける

賃貸需要の調査方法

賃貸需要のヒアリング

内見の時に対応してもらった不動産屋から渡された物件資料を持って、最寄の賃貸の不動産屋に訪問します。

賃貸需要や想定家賃の調査で重要なことは、以下のとおり。

  1. 賃貸仲介の不動産屋にヒアリングする
  2. 必ず複数社にヒアリングする
  3. 物件調査や内見直後にヒアリングする
  4. あわせてエリアの賃貸需要もリサーチする
  5. あわせて管理契約を確認する

あわせて読みたい

別記事で詳しく解説しています。

想定家賃のヒアリング 【不動産投資】初心者必見!想定家賃のヒアリングで注意する5つのこと

賃貸需要調査でのポイント
①賃貸仲介の不動産屋にヒアリングする
②必ず複数社にヒアリングする
③物件調査や内見直後にヒアリングする
④あわせてエリアの賃貸需要もリサーチする
⑤あわせて管理契約を確認する

買付証明書の提出

買付証明書の提出

希望する物件価格の再計算

賃貸仲介業者へのヒアリングの結果、どうやら家賃6.5万円くらいで客付けできそうということがわかったとします。

ここで、希望する物件価格を変更します。

家賃年収78万円(6.5万円×12カ月)÷20%(利回り)=390万円(合計金額)

390万円で物件を仕上げる必要があることがわかりました。

希望する物件価格=390万円-100万円(リフォーム費)-40万円(購入諸経費)

「希望する物件価格が250万円」と決まりました。

買付証明書の提出

買付証明書を提出し、売主へ購入意思を書面で伝えます。
この買付証明書に、売主に納得してもらえそうな理由を添えたり、条件を提示したりします。

重要なのは、融資を使わない場合、内見当日に買付証明書を提出すること

良い物件はすぐに売れるのでスピード勝負です!

あわせて読みたい

買付証明書の書き方について、かなり詳しく解説しました。

例文もダウンロードできるようになっていますので、宜しければお使いください。

「買付証明書の書き方」雛形・例文ダウンロードOK 初心者必見!「買付証明書の書き方」徹底解説!雛形・例文ダウンロードOK

戸建投資で失敗しないための2つポイント

重要事項

現地調査、リフォーム内容と費用の試算、価格交渉、需要調査、最終的な判断など、全てにおいて、とても重要な工程で、1つもミスが許されません。

どこかで重大なミスをしてしまうと、その時点で「失敗が確定する」ことも十分ありえます。

そして、物件価格は安くても200~300万円なので、とりあえず買ってみるか、という、軽い気持ちで始めるわけにはいきません。

そこで、私が初心者におすすめする、戸建投資で失敗しないためのポイントは、以下の2つ。

300万円以下で買う

自信を持って「買い!」と思えない時は、買わない

300万円以下で買う

300万円以下で買える物件と出会えるまで、探しつづけてください。

そして、自信が持てるまで、目利き力を鍛えてください。

あと、おすすめの目利き力の鍛え方は、

内見したら、必ず、購入希望額を算出すること

私の経験上、10回内見し、内見したら必ず、希望する物件価格の計算をした結果、やるべきことの抜けがなく、スムーズにできるようになったと思います。

②自信を持って「買い!」と思えない時は、買わない

なかなら自信が持てませんが、上記のように、内見&物件価格の計算を10回繰り返すと、自信が持てるようになりました。

ただ、残念なお知らせがあります。

それは、どれだけ注意していても、最初は、絶対にミスをする、ということです。

例えば、

  • リフォーム費をかけ過ぎる
  • 買いたい病にかかり、物件を高い金額で買ってしまう
  • 客観的に数字で判断せず、業者の言うことを鵜呑みにしてしまう
  • 大幅指値しすぎて、仲介業者にめちゃくちゃ怒られる
  • 田舎過ぎて、管理会社がほとんどいない、エリアだった

でも、重要なのは、取り返しのつく失敗にコントロールすること

そのためには、やっぱり安く買うことです。

あわせて読みたい

別記事で、最初の1戸目を買うために行ったことを書きました。

買えるまでに行った内見の回数や、過去に内見した物件を紹介していますので、ご参考までに。

【はじめての不動産投資】初心者必見!最初の1棟目を買うために行ったこと

最後に

一通り内見のやり方について解説させていただきましたが、このように思われている方もいらっしゃると思います。

本当に自分1人で内見できるのか不安..。

すぐに「買う・買わない」の判断をする自信がない…。

慣れだと思いますが、不安の場合はお気軽にご相談ください。

内見前の作戦会議や、内見後の価格査定や指値交渉など、ご不明な点があれば、何でもお聞きいただければと思います。

ご相談はこちらから。

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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