【総額公開】古民家を自分でDIYリフォーム！100万円でどこまでできる?

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟・戸建5戸・駐車場1ヶ所を所有しています。（2022年9月現在）

今回は、DIYリフォームについて。予算100万円でどこまでリフォームできるのか、所有物件を実例にご紹介します。

※リフォームの全てがDIYではなく、業者に外注したリフォーム工事もあります！

古民家再生や、DIYに興味がある人は最後までご覧ください。

記事を書いた人

• 2020年から不動産投資を開始
• 1棟アパート4棟、戸建5戸、駐車場1ヶ所所有
• 満室想定時の家賃年収は1,700万円、月キャッシュフローは60万円
• 2022年1月にセミリタイア達成し、現在は不動産投資家・webライターとして活動

古民家紹介｜リフォームのビフォーアフター

今回ご紹介する物件は、築50年の古民家。

物件のスペックは以下のとおり。

• 土地面積：約25坪
• 建物面積：約49㎡
• 間取り：2DK

元々、おばあさんが1人暮らしをされていたお家です。

施設に入所されたことで、2年ほど空き家状態だったと聞いています。

まずは、物件のビフォーアフターをご覧ください。

外観

ダイニングキッチン

和室

トイレ

浴室

廊下

100万円の予算で行えるリフォームとは？かかったリフォーム費の公開

今回、リフォームにかかった費用は合計99万円。内訳は以下のとおり。

かかった費用は税込みです。

それでは、これから工事内容やかかった費用を詳しく解説します。

【外注】残置物の撤去：14万円

残置物撤去は外注で、かかった費用は14万円。

ちなみに、残置物の量は2トントラック7杯分。

物件購入時は、とにかくすごい量で、すべての部屋が物で溢れていました。

＞「残置物撤去にかかる費用や安くするため方法」についてはこちらをチェック！

2022年9月8日ボロ戸建て投資家必見！残置物撤去にかかる費用は？安くするための３つの方法

【外注】立木の伐採：2万円

伐採作業は外注で、かかった費用は2万円。

近所の方で、安く伐採を請けていただくことができました。

業者に頼んでいたら、この金額で伐採することはできませんでした。

【外注】駐車場の整備：18万円

駐車場の整備は外構工事業者に外注で、かかった費用は18万円。

作業自体は数時間で終わるものの、庭石の撤去と土砂の処分に想像以上に費用がかかってしまいました。

敷地内に庭石や土砂を置いておけるスペースがあれば、もっと費用を抑えることができました。

黄色のエリアが駐車場。軽自動車1台分なら停めることができるようになりました。

ちなみに、電柱が倒れないための引っ張りの黄色の線ですが、電力会社に依頼して、移動してもらえました。

ただし、申請してから移設完了するまで約2ヶ月かかってしまったので注意が必要です。

【外注】給湯器の設置＆ガス配管＆水道給排水：0円

ガス給湯器の設置や配管の工事、水道の給排水工事は、全てプロパンガス業者に外注しました。

かかった費用は0円。

実際は40万円近くの費用がかかっているわけですが、かかった費用が0円の理由は、プロパンガス業者が負担してくれているから。

15年のガス契約をする代わりに、設置に関わる工事費はガス業者が負担してくれる仕組みになっています。

【外注】キッチンの設置：10万円

キッチンや換気扇の設置は外注で、かかった費用は10万円。

選んだキッチンは、業者が扱っているものの中では最安値の6万円。でも、もっと安いキッチンは存在します。

キッチンや換気扇本体を施主支給とすれば、もっと安く仕上げることができました。

• キッチン本体＆取付工事：8.5万円
• 換気扇本体＆取付工事：1.5万円

【外注】洗面化粧台の設置：5万円

洗面化粧台の設置は外注で、かかった費用は5万円。

本体は最安値の3.5万円のものを選びました。

1. 洗面化粧台本体＆取付工事：5万円

【外注】シャワートイレの設置：3万円

シャワートイレの設置は外注で、かかった費用は3万円。

シャワートイレの設置はDIYでもできる範囲かもしれませんが、今回は外注しました。

次回は、DIYにチャレンジしたいです。

• シャワートイレの設置＆便座の撤去：3万円
• 水漏れ修理：サービス

【外注】エアコンの設置：8万円

エアコンの設置は外注し、かかった費用は8万円。

エアコンの価格が高い8月をずらして、9月に設置。

周辺の賃貸物件にあわせて、1基付けることにしました。

6畳の部屋に1基ですが、選んだエアコンは隣の部屋にも使えるように8畳～10畳用のものです。

• エアコン本体＆取付工事：8万円

【外注・DIY】浴室の床張り替え＆照明交換など：15万円

浴室のリフォームはほとんど外注し、一部DIYにて行いました。かかった費用は15万円。

床の下地処理は左官屋さん、シート張りやシャワーヘッドの交換はリフォーム業者に依頼し、塗装・コーキング処理はDIYにて行いました。

• 床の張り替え：11万円
• 蛇口＆シャワーヘッドの交換：3万円
• 照明交換：0.5万円
• 壁塗装＆コーキング処理：0.5万円

【外注・DIY】床の張り替え・設置：13万円

床の張り替え工事は、一部外注し、一部DIYで行いました。床の工事でかかった費用は13万円。

シロアリ被害によって、大引まで傷んでいた箇所は大工さんに外注。

ダイニングキッチンの畳をクッションフロアに、畳の敷いてあった2部屋は畳の上からカーペットを敷くことにしました。

• 大工に外注（脱衣場のシロアリ被害箇所）：5万円
• DIYで行った材料費：8万円
  クッションフロア2.2万円、根太1.2万円、合板1.8万円、ボンド0.8万円、カーペット2万円

＞畳からクッションフロアにDIYリフォームしたレポートはこちらからチェック！

2022年8月31日【体験談】和室を洋室にDIYリフォーム！かかった費用や時間、失敗事例

【DIY】壁（漆喰、クロス）：10万円

壁のリフォームは全てDIYにて行い、かかった材料費は10万円。

元々全ての壁が繊維壁だったので、漆喰を塗ったりクロスを貼ったりしました。

漆喰を塗った箇所は以下のとおり。

• ダイニングキッチン(8畳)
• 寝室(6畳×1部屋)
• トイレ
• 脱衣場
  →漆喰の材料費：7万円

＞DIYで漆喰塗りにチャレンジしたレポートはこちらからチェック！

2022年7月13日漆喰DIYやってみた！初心者が失敗しない塗り方は？かかった費用は？

クロスを貼った箇所は以下のとおり。

• 寝室(6畳×1部屋)
  →クロスの材料費：3万円

＞DIYでクロス貼りにチャレンジしたレポートはこちらからチェック！

2022年8月1日【DIY：繊維壁→クロス】壁紙の張り替えやってみた！6畳和室の作業時間は？

【DIY】ふすまの張り替え：1万円

ふすまの張り替えは、全てDIYで行いました。かかった費用は1万円。

今回の物件では、片面×5枚、両面×4枚のふすまの張り替えが必要で、つまり13枚のふすま紙を貼りました。

「シワができる」「はがれる」「汚れる」など、失敗の連続でしたが、焦らず丁寧に心がけていたら、気づいた時には上手に貼れるようになっていました。

＞中古戸建てのリフォーム費を抑えるための６つのポイントはこちらからチェック！

2021年1月13日【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための６つのポイント

古民家のリフォーム｜「自分でやるべき作業」と「プロに外注すべき作業」

はじめてDIYにチャレンジして、リフォーム工事は「自分でやるべき作業」と「プロに外注すべき作業」があると感じました。

もちろん、DIYはかなり時間が必要なので、サラリーマン大家さんは基本的には全て外注することをオススメします。

本業があって、家庭がある人は、DIYばかりしていると本業か家庭に影響が出そうなので、あまりオススメできません。

実際に、私もセミリタイアする前は全て外注でした。

自分でやるべき作業

DIYでやるべき作業は以下のとおり。

例えば、以下の作業。

プロに外注すべき作業

一方でプロに外注すべき作業は以下のとおり。

例えば、以下の作業。

時間をかけて資格を取ったり、技術を習得したりすれば、全ての作業をDIYで行うことも可能かもしれませんね。

リフォーム業者に外注する時の注意点

業者によってリフォーム価格が大きく変わるので、業者選びが重要です。

必ず相見積もりをとって、安い業者を選びましょう。そして、ちゃんと単価を確認しましょう。

リフォームの相見積もりは、リフォーム比較プロ がオススメ。

ネットで1分の入力で、無料で業者が紹介してもらえ、さらに見積もりも無料です。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。