こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。（2022年3月現在）
今回は、不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成するための具体的な方法について。
・これから不動産投資を始めたい。まずはキャッシュフロー月30万円を目指したいけど、具体的な戦略は？
・どんな物件をいくつ買ったら達成できるの？
・いくら自己資金が必要？
この記事をご覧いただくことで
不動産投資で月30万円のキャッシュフローを得るイメージができるようになります。
気になる人は続きをご覧ください。
キャッシュフロー月３０万円を達成するための３パターン
キャッシュフロー月30万円を達成するのにオススメなのは、以下の３パターン。
- 中古戸建9戸
- 中古戸建3戸＋小ぶりな中古アパート2棟
- 小ぶりな中古アパート3棟
キャッシュフロー月30万円を達成するには、色んな方法が存在しますが、
不動産投資の初期フェーズでは、「中古戸建」と「中古１棟アパート」をオススメしています。
理由は、すぐにキャッシュフローが得られるから。
そして、できれば「中古戸建」からをオススメしますが、属性の良い方は最初から「中古アパート１棟」でも良いでしょう。
一方で、土地から新築アパート投資もオススメですが、月30万円のキャッシュフローを達成してからでも遅くないと思います。
土地から新築アパート投資の一番のデメリットは、すぐにキャッシュフローが得られないこと。
まずは「中古戸建」と「中古アパート」で、キャッシュフローを貯めることを優先すべきです。
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中古戸建9戸
中古戸建1戸当たりの、キャッシュフローの目安は月3万円前後。
もちろん、エリアや物件のスペック、融資を受けるかどうかで異なります。
時間がかかっても良いので、とにかくリスクを抑えたい人にオススメします。
中古戸建3戸＋小ぶりな中古アパート2棟
小ぶりな中古アパート1棟当たりの、キャッシュフローの目安は月10万円程度。
もちろん、購入するアパートの規模や融資条件で異なります。
一番オススメするのは、「中古戸建3戸」→「中古アパート2棟」の順番で買うこと。
まずは中古戸建から始めて不動産投資を覚え、不動産投資に慣れたところで中古アパートにシフトして、一気に資産拡大をする、というイメージです。
リスクヘッジをしながら、なるべく早くキャッシュフロー月30万円を達成したい人にオススメします。
私は、「中古戸建3戸＋小ぶりな中古アパート2棟」の順番で、キャッシュフロー月30万円を達成しました。
小ぶりな中古アパート3棟
繰り返しになりますが、小ぶりな中古アパート１棟当たりの、キャッシュフローの目安は月10万円程度なので、3棟買えばキャッシュフロー月30万円を達成できます。
リスクを負って、最短でキャッシュフロー月30万円を達成したい人にオススメします。
１棟アパートは基本的には融資を受けることになると思いますが、不動産投資経験ゼロの人が融資を受けることは難しいので、この手法が使えるのは高属性の人限定になると思います。
キャッシュフロー３０万円を達成するためにやるべき３つのこと
不動産投資でキャッシュフロー月３０万円を達成するためにやるべきことは、以下の３つ。
- 中古戸建投資の手法を覚える
- 中古アパート投資の手法を覚える
- 現金（自己資金）を貯める
中古戸建投資の手法を覚える
物件の仕入れ
どんな物件をいくらで買うか
物件の仕入れ次第で、成功と失敗の80％くらい決まってしまう、という感覚です。
中古戸建ての仕入れ方法について解説しています。
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リフォーム
戸建投資では、リフォームの知識は必須です。
なるべくリフォーム費を抑えて、入居者さんに満足してもらえる物件に仕上げることがとても重要。
リフォーム費を抑えるための6つの方法について、詳しくまとめています。
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中古アパート投資の手法を覚える
銀行開拓
１棟アパートを買うためには、銀行開拓は欠かせません。
銀行開拓の攻略方法について詳しく解説しています。
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物件の仕入れ
物件の仕入れ方は、戸建と大きく異なります。
いかに優良物件を仕入れるか
戸建と同じように、仕入れがとても重要なのですが、ポータルサイトからではなく、不動産屋から直接情報をもらう必要があります。
優良物件の仕入れ方法について解説しています。
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物件の目利き
アパートは金額が大きいため、物件選びを間違えてしまうと、致命的なミスになりかねません。
ですから、慎重に物件選びをする必要があります。
一番のリスクは、多額の借金による、自己破産のリスクです。
その他のリスクは、以下のとおり。
- 客付けが戸建に比べて弱い
⇒立地を厳しくに見る必要がある - 売主は投資家であるため指値しづらい
⇒相手はプロである - 買い手が見つかりにくい
⇒売る相手は投資家のみ（実需向けではない） - 収支計算がしづらい
⇒費用の項目が多く、融資条件次第である - 戸建に比べたら入居期間が短い
⇒特に単身向けは１～２年の可能性もあり - 銀行開拓もあわせて行う必要がある
⇒最低でも2,000万円以上のため借金が必要 - 修繕規模が大きい
⇒戸建に比べて１度にかかるリフォーム費用が高い
１棟アパートの購入の見極め方や、買う手順について詳しく解説しています。
【はじめての不動産投資】１棟アパート／マンションの購入の見極め方 徹底解説！
【不動産投資】初心者必見！1棟アパートを買う手順を３ステップで解説
現金（自己資金）を貯める
不動産投資で規模拡大を進めていくには、ある程度の自己資金がなければいけません。
融資を受ける場合、最低でも物件価格に対して27％の自己資金を持っておく必要があります。
目安として、物件価格の20％に加えて、購入諸経費7％も自己資金、という融資条件が多いです。
実例紹介｜キャッシュフロー月３０万円を達成した方法
不動産投資でキャッシュフロー月３０万円を達成した事例紹介
最後に、私が不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成できた事例を紹介します。
中古戸建×3戸と中古アパート×2棟を買って、キャッシュフロー月30万円を達成できました。
戸建１～３号＋アパート１号のキャッシュフロー
戸建１・２・３号、アパート１号に関して、過去記事で詳しく説明しています。
不動産投資でキャッシュフロー月１０万円を達成するには？具体的な７つのステップを解説
【実例紹介】不動産投資でキャッシュフロー月２０万円を達成する方法
アパート２号のキャッシュフロー
アパート2号のキャッシュフローは、月10.5万円でした。
- 家賃収入/年：313万円
- 維持費/年：59万円
※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計 - 返済額/年：128万円
→年間のキャッシュフロー：126万円（＝313－59－128）
→毎月のキャッシュフロー：10.5万円（126÷12）
別記事で、アパート２号について詳しく解説しています。
【アパート投資】ファミリー向けの築28年RC｜利回り11.2％の事例
合計のキャッシュフローが月31.5万円になりました。
キャッシュフロー月３０万円を達成するのに必要な自己資金
キャッシュフロー月30万円を達成するのに必要な自己資金は、約1,800万円でした。
私は、自己資金500万円で、不動産投資を始めました。
残りは、給料から生活費をできるだけカットしたり、株の売却益や家賃収入を再投資して購入資金に充てたりして、1,300万円をつくりました。
幸運にも、コロナバブルによる株価高騰の恩恵を受けたことが影響し、規模拡大ができました。
素人が株式投資について負けない方法について解説しています。
【株式投資】素人でも勝てる銘柄の選び方と買うタイミング｜16年で1,000万円以上稼いだ投資術
キャッシュフロー月３０万円を達成した後の方向性
キャッシュフロー月30万円達成した後も、継続して「中古戸建」「中古アパート」をコツコツ買っていけば良いと思います。
それに加え、「土地から新築アパート投資」を検討しても良いでしょう。
はじめて「土地から新築アパート投資」にチャレンジした様子を紹介しています。
実際に困った点や失敗しないための注意点などをまとめています。
はじめて土地から新築アパートにチャレンジした体験記｜利回り7.7％の事例紹介
まとめ
この記事での要点は以下のとおり。
- 不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成するための方法は、「中古戸建9戸」もしくは「中古戸建3戸＋小ぶりな中古アパート2棟」もしくは「小ぶりな中古アパート3棟」を買うこと
- 中古戸建、中古１棟アパートそれぞれの特徴を理解して、自分に合った方法を選ぶことが大事
- 一番オススメするのは、「中古戸建3戸」→「小ぶりな中古アパートを2棟」の順番で買うこと
- キャッシュフロー月30万円を達成するために必要な自己資金の目安は、約1,800万円
今まで、不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成するための具体的な方法を解説しましたが、このように思っていらっしゃいませんか？
まずはキャッシュフロー月30万円を目指したい。でも結局、私はどのように進めたらいいの？何が合っているのかよくわからない。
進め方は、その人次第。
不動産投資では、その人に合った手法を選ぶことが大事です。
規模拡大を目指す方向けに、物件の仕入れや銀行開拓、客付けなどのサポートをさせていただいていますので、興味がある方はこちらをご覧ください。
お気軽にご相談ください♪
まさどん不動産への相談窓口今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！
