【実例紹介】不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成する方法

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。(2022年3月現在)

今回は、不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成するための具体的な方法について。

・これから不動産投資を始めたい。まずはキャッシュフロー月30万円を目指したいけど、具体的な戦略は?
・どんな物件をいくつ買ったら達成できるの?
・いくら自己資金が必要?

この記事をご覧いただくことで

不動産投資で月30万円のキャッシュフローを得るイメージができるようになります。

気になる人は続きをご覧ください。

キャッシュフロー月30万円を達成するための3パターン

キャッシュフロー月30万円を達成するのにオススメなのは、以下の3パターン。

  1. 中古戸建9戸
  2. 中古戸建3戸+小ぶりな中古アパート2棟
  3. 小ぶりな中古アパート3棟

キャッシュフロー月30万円を達成するには、色んな方法が存在しますが、

不動産投資の初期フェーズでは、「中古戸建」「中古1棟アパート」をオススメしています。

理由は、すぐにキャッシュフローが得られるから

そして、できれば「中古戸建」からをオススメしますが、属性の良い方は最初から「中古アパート1棟」でも良いでしょう。

一方で、土地から新築アパート投資もオススメですが、月30万円のキャッシュフローを達成してからでも遅くないと思います。

土地から新築アパート投資の一番のデメリットは、すぐにキャッシュフローが得られないこと
まずは「中古戸建」と「中古アパート」で、キャッシュフローを貯めることを優先すべきです。

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中古戸建9戸

中古戸建1戸当たりの、キャッシュフローの目安は月3万円前後

もちろん、エリアや物件のスペック、融資を受けるかどうかで異なります。

時間がかかっても良いので、とにかくリスクを抑えたい人にオススメします。

こんな人にオススメ
時間をかけて、なるべくリスクを抑えたい人

中古戸建3戸+小ぶりな中古アパート2棟

小ぶりな中古アパート1棟当たりの、キャッシュフローの目安は月10万円程度

もちろん、購入するアパートの規模や融資条件で異なります。

一番オススメするのは、「中古戸建3戸」→「中古アパート2棟」の順番で買うこと。

まずは中古戸建から始めて不動産投資を覚え、不動産投資に慣れたところで中古アパートにシフトして、一気に資産拡大をする、というイメージです。

リスクヘッジをしながら、なるべく早くキャッシュフロー月30万円を達成したい人にオススメします。

私は、「中古戸建3戸+小ぶりな中古アパート2棟」の順番で、キャッシュフロー月30万円を達成しました。

こんな人にオススメ
リスクヘッジしながら、なるべく早く達成したい人

小ぶりな中古アパート3棟

繰り返しになりますが、小ぶりな中古アパート1棟当たりの、キャッシュフローの目安は月10万円程度なので、3棟買えばキャッシュフロー月30万円を達成できます。

リスクを負って、最短でキャッシュフロー月30万円を達成したい人にオススメします。

1棟アパートは基本的には融資を受けることになると思いますが、不動産投資経験ゼロの人が融資を受けることは難しいので、この手法が使えるのは高属性の人限定になると思います。

こんな人にオススメ
リスクを負って、最短で達成したい人

キャッシュフロー30万円を達成するためにやるべき3つのこと

重要なこと

不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成するためにやるべきことは、以下の3つ。

  1. 中古戸建投資の手法を覚える
  2. 中古アパート投資の手法を覚える
  3. 現金(自己資金)を貯める

中古戸建投資の手法を覚える

物件の仕入れ

どんな物件をいくらで買うか

物件の仕入れ次第で、成功と失敗の80%くらい決まってしまう、という感覚です。

中古戸建ての仕入れ方法について解説しています。

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リフォーム

戸建投資では、リフォームの知識は必須です。

なるべくリフォーム費を抑えて、入居者さんに満足してもらえる物件に仕上げることがとても重要。

リフォーム費を抑えるための6つの方法について、詳しくまとめています。

【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための6つのポイント

中古アパート投資の手法を覚える

銀行開拓

1棟アパートを買うためには、銀行開拓は欠かせません

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物件の仕入れ

物件の仕入れ方は、戸建と大きく異なります。

いかに優良物件を仕入れるか

戸建と同じように、仕入れがとても重要なのですが、ポータルサイトからではなく、不動産屋から直接情報をもらう必要があります。

優良物件の仕入れ方法について解説しています。

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物件の目利き

アパートは金額が大きいため、物件選びを間違えてしまうと、致命的なミスになりかねません。
ですから、慎重に物件選びをする必要があります。

一番のリスクは、多額の借金による、自己破産のリスクです。

その他のリスクは、以下のとおり。

  • 客付けが戸建に比べて弱い
    ⇒立地を厳しくに見る必要がある
  • 売主は投資家であるため指値しづらい
    ⇒相手はプロである
  • 買い手が見つかりにくい
    ⇒売る相手は投資家のみ(実需向けではない)
  • 収支計算がしづらい
    ⇒費用の項目が多く、融資条件次第である
  • 戸建に比べたら入居期間が短い
    ⇒特に単身向けは1~2年の可能性もあり
  • 銀行開拓もあわせて行う必要がある
    ⇒最低でも2,000万円以上のため借金が必要
  • 修繕規模が大きい
    ⇒戸建に比べて1度にかかるリフォーム費用が高い

1棟アパートの購入の見極め方や、買う手順について詳しく解説しています。

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現金(自己資金)を貯める

不動産投資で規模拡大を進めていくには、ある程度の自己資金がなければいけません。

融資を受ける場合、最低でも物件価格に対して27%の自己資金を持っておく必要があります。

目安として、物件価格の20%に加えて、購入諸経費7%も自己資金、という融資条件が多いです。

実例紹介|キャッシュフロー月30万円を達成した方法

不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成した事例紹介

最後に、私が不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成できた事例を紹介します。

中古戸建×3戸と中古アパート×2棟を買って、キャッシュフロー月30万円を達成できました。

戸建1~3号+アパート1号のキャッシュフロー

戸建1・2・3号、アパート1号に関して、過去記事で詳しく説明しています。

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アパート2号のキャッシュフロー

アパート2号のキャッシュフローは、月10.5万円でした。

  • 家賃収入/年:313万円
  • 維持費/年:59万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計
  • 返済額/年:128万円
    →年間のキャッシュフロー:126万円(=313-59-128)
    →毎月のキャッシュフロー:10.5万円(126÷12)

別記事で、アパート2号について詳しく解説しています。

【アパート投資】ファミリー向けの築28年RC|利回り11.2%の事例

合計のキャッシュフローが月31.5万円になりました

キャッシュフロー月30万円を達成するのに必要な自己資金

キャッシュフロー月30万円を達成するのに必要な自己資金は、約1,800万円でした。

私は、自己資金500万円で、不動産投資を始めました。

残りは、給料から生活費をできるだけカットしたり、株の売却益や家賃収入を再投資して購入資金に充てたりして、1,300万円をつくりました。

幸運にも、コロナバブルによる株価高騰の恩恵を受けたことが影響し、規模拡大ができました。

素人が株式投資について負けない方法について解説しています。

【株式投資】素人でも勝てる銘柄の選び方と買うタイミング|16年で1,000万円以上稼いだ投資術

キャッシュフロー月30万円を達成した後の方向性

キャッシュフロー月30万円達成した後も、継続して「中古戸建」「中古アパート」をコツコツ買っていけば良いと思います。

それに加え、「土地から新築アパート投資」を検討しても良いでしょう。

はじめて「土地から新築アパート投資」にチャレンジした様子を紹介しています。
実際に困った点や失敗しないための注意点などをまとめています。

はじめて土地から新築アパートにチャレンジした体験記|利回り7.7%の事例紹介

まとめ

この記事での要点は以下のとおり。

  • 不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成するための方法は、「中古戸建9戸」もしくは「中古戸建3戸+小ぶりな中古アパート2棟」もしくは「小ぶりな中古アパート3棟」を買うこと
  • 中古戸建、中古1棟アパートそれぞれの特徴を理解して、自分に合った方法を選ぶことが大事
  • 一番オススメするのは、「中古戸建3戸」→「小ぶりな中古アパートを2棟」の順番で買うこと
  • キャッシュフロー月30万円を達成するために必要な自己資金の目安は、約1,800万円

今まで、不動産投資でキャッシュフロー月30万円を達成するための具体的な方法を解説しましたが、このように思っていらっしゃいませんか?

まずはキャッシュフロー月30万円を目指したい。でも結局、私はどのように進めたらいいの?何が合っているのかよくわからない。

進め方は、その人次第。

不動産投資では、その人に合った手法を選ぶことが大事です。

規模拡大を目指す方向けに、物件の仕入れや銀行開拓、客付けなどのサポートをさせていただいていますので、興味がある方はこちらをご覧ください。

お気軽にご相談ください♪

まさどん不動産への相談窓口

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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