【はじめての不動産投資】１棟アパート／マンションの購入の見極め方 徹底解説！

今回は、はじめての不動産投資で、１棟アパート・マンションを買う時の分析方法について詳しく解説します！

そんなことで悩んでいる方は、続きをご覧ください。

結論：チェックすべき箇所が多く、やや複雑です！

１棟アパート/マンションは、購入の判断をするのにチェックすべき箇所が多く、やや複雑です。

そして、いくつもチェックポイントがあり、総合的に判断します。

前提として、はじめての不動産投資で、１棟ものの購入はおすすめしていません。

という方に向けて、解説しました。

※あくまでも、はじめての不動産投資で１棟ものにチャレンジされる方向けに、解説しています。
この条件に合致しない物件はダメだ、と言うつもりはありませんので、ご理解のほど宜しくお願いいたします。

①融資：金融機関の目線に合う

銀行開拓：融資可能な物件のスペックを把握する

１棟ものを買う時、最も重要なのは、銀行開拓です！

１棟ものを買う場合、ほとんどの人が融資を受けることになると思います。

いくら優良物件が見つかったとしても、買えなければ意味がありません。
ですから、まずは融資してもらえそうな金融機関を探すことです。

メガバンク、地銀、信金・信組、ノンバンクそれぞれ特徴があります。
各金融機関によって融資可能な物件が異なるので、各金融機関を回って、情報収集をしましょう。

そして、１棟ものの物件資料を見たら、相談できる金融機関の名前が浮かぶようになることを目指しましょう。

CCR：目標は２５％

CCR（Cash on Cash Return）とは、投資回収率のことで、投資効率を見る指標です。

25％＝自己投資額を４年で回収する、ということです。

これは私の目安なのですが、このような物件を買うようにしています。

自己資金約５００万円に対して、キャッシュフロー約１０万円/月！

キャッシュフロー１０万円×１２カ月＝１２０万円
１２０万円÷５００万円＝２４％

→約４年で自己資金を回収する、ということです。

このCCRは高ければ高いほど良いのですが、現実的には２５％前後が妥当なラインだと思っています。

キャッシュフロー率：目標は４％

キャッシュフロー率とは、収益性を見る指標です。

キャッシュフロー率の目標は４％です。
最低でも３％は欲しいところです。

②立地：賃貸需要が高い人気のエリア

戸建と比べて、客付けが弱くなります。

入居してもらうために、とにかく便利なエリアを選ぶことです。

例えば、

• 駅の近く
• 小学校や中学校まで徒歩圏内
• スーパーやコンビニの近く

そして、人の入れ替わりが激しい地域を選ぶことです。

転勤があるような大企業や工場があるエリアです。

人口減少が激しく、地区外から人が引っ越してこない地域は、避けた方が無難です。

建物や部屋は直すことができますが、立地だけは変更できません！

③価格：2,000～3,000万円

まずは小さく始めることが、投資の鉄則です！

１棟アパートは、安くても2,000万円程度の価格帯です。

金銭的なリスクを背負うため、なるべく小さい物件から始めることをおすすめします。

④客付け：満室経営ができる

ほとんどの人が融資を受けて、１棟ものを買うと思います。
そして、融資期間は短くて１０年、長いと３０年の場合もあると思います。

→長期間ずっと、毎月返済し続けなくてはいけません！

借金を返済するため、そしてキャッシュフローを積み上げるためにも、

退居が出ても、すぐに入居が埋まる物件を購入することが重要です！

賃貸仲介を行う不動産屋にヒアリングして、賃貸需要を確認するようにしましょう！！

賃貸需要のヒアリング方法

物件資料を持参し、最寄の賃貸仲介を行う不動産屋に訪問して、ヒアリングします。

ヒアリング項目は以下のとおり。

• 家賃相場
  →レントロールと家賃相場が違う場合、家賃相場で計算し直す必要があります。
• 人気の物件かどうか
  →満室経営できるのか、判断できます。
• 駐車場が必要かどうか
  →客付けするのに、１人当たり１台駐車場が必要な物件かどうか確認します。
  →近隣に月極駐車場があるかどうか確認します。

⑤間取り：ファミリー向けの2LDKや1LDKなど

ある程度キャッシュフローが厚くなるまでは、ファミリー向けをおススメします！

一番の理由は「長期間の入居が期待できる」ためです。

単身者であれば、１～２年で退居することも想定されますが、ファミリーの場合、４～５年くらい期待できます。

⑥リフォーム費：物件価格以外に発生するリフォーム費

必要なリフォーム費を見積もることをお忘れなく！

外壁塗装や屋根塗装、屋上防水、外壁に発生したクラックの補修、空室のリフォームなど、修繕が必要な場合が多いです。

現地調査の際、チェックしましょう。

そして、素人では判断できない箇所は、専門業者に確認してもらい、見積書をもらうことをおすすめします！

⑦出口：売却が考えやすい

ずっと所有し続けるなら、出口を考える必要はありません。
でも、そうでなければ、必ず出口を考えておく必要があります。

選択肢は３つ。

１.収益物件として投資家に売却

利回り〇％という投資商品として、投資家に売る。

ただし、築古すぎると、収益物件で売却するのが難しいことがあるので、築年数に注意です。

２.土地として売却

建物を解体し、土地として売る。

築古の１棟ものを購入する場合、最後まで所有することも視野に入れる必要があります。

土地として売れそうな物件を選ぶことで、リスクヘッジをします！

３.解体後、新築アパートを建てる

建物が使えるまで使って、その後、新築アパートを建てることも考えられます。

ただし、その将来が賃貸需要が高そうな立地なのか、将来の人口動態をチェックすることをお忘れなく！

⑧自然災害リスク：洪水や土砂崩れなどへの備え

洪水ハザードマップの浸水エリア、土砂崩れの危険エリアかどうか、必ずチェックします！

そして、そのような危険エリアであれば、近隣住民に過去は自然災害でどれほどの被害があったのか、直接聞いてみましょう。

近隣住民のお宅を訪ねて、素直に状況を説明すれば、丁寧に教えていただけますので、是非やってみてくださいね。

買いたい物件のスペックと融資条件のイメージ

あくまでも私の場合ですが、以下のような物件と融資条件であれば、買いたいです。

こんな物件があったら欲しい！パターン①

• 価格：３０００万円
• 構造：RC
• 築年数：２０年
• 表面利回り：１１.０％
• 年間家賃：３３０万円
• 自己資金：１０％
• 金利：２.５％
• 融資期間（残存年数）：２７年
  ※購入諸経費：価格の７％とする。
  ※維持費：家賃収入の２０％とする
• 自己資金（諸経費込）：５１０万円
• CF：１０.５万円/月
• CF率：３.９％
• CCR：２４.８％

こんな物件があったら欲しい！パターン②

• 価格：２０００万円
• 構造：木造
• 築年数：３０年
• 表面利回り：１７.０％
• 年間家賃：３４０万円
• 自己資金：２０％
• 金利：２.０％
• 融資期間（耐用年数オーバー）：１０年
  ※購入諸経費：価格の７％とする。
  ※維持費：家賃収入の１０％とする。
• 自己資金（諸経費込）：５４０万円
• CF：１０.７万円/月
• CF率：６.０％
• CCR：２４.０％

１棟アパート/マンションが買えるまでの流れ

1. １日目：収益物件を取り扱う売買仲介業者から連絡が入る。
   大体、夕方に物件情報が入ります。
2. １日目：その日のうちに、物件資料から分析する。
   立地、築年数、収支シミュレーションなど、分析します。
3. ２日目：翌日のできれば午前中に、現地調査を行う。
   前面道路、外壁、駐車場台数、周辺の施設、周辺アパートの入居率などをチェックします。
4. ２日目：賃貸需要のヒアリングを実施。
   最寄の賃貸仲介業者に直接訪問してヒアリングします。
5. ２日目：買うという判断ができれば、金融機関に融資を申し込む段取りをする。
   その日のうちに、金融機関に連絡し、当日もしくは翌日のアポを取ります。
6. ３日目：金融機関に訪問し、融資申し込みを行う。
7. 融資内諾
   ※この時点ではじめて物件を押さえることができます。
8. 買付証明書の提出
9. 売主との価格交渉
10. 価格の決定→契約→金消契約→引き渡し

残念なお知らせ

ここで残念なお知らせがあります。

初心者におすすめする２０００～３０００万円は、現金で買付が入ることが多いです。

私自身、今まで何度も現金買付のパターンで、買えないことが続きました。
現金を持っている人には、負けてしまいます。

それに対しては対策できないので、買えなくて元々のつもりで、買えるように行動し続けるしかありません！

今回は、以上です。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました！