【はじめての不動産投資】よくある質問集(Q&A)|現役大家が正直に回答します!

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2021年12月現在)

今回は、はじめての不動産投資でよくある質問と、それに対する私の考えをまとめました。
実際に、Twitterや、ブログのお問い合わせ、相談窓口から、いただいた質問です。

これから不動産投資を始める方には参考になる内容だと思います。

・これから不動産投資を始めたい。
・周りに相談できる不動産投資家の先輩がいない。
・色んな不動産投資が色んなことを言っていて、何を信じれば良いのかわからない。

該当する人は、続きをご覧ください。

はじめての不動産投資Q&A|事業全体

Q:最初から法人?それとも個人?

セミリタイヤもしくは専業大家を目指すなら、法人化一択です!

いきなり法人を設立するのに抵抗がある人は、不動産投資に自信が持てるようになったタイミングで法人化しても良いと思います。

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過去記事で、詳しく解説しています。

不動産投資は個人?法人?|メリット&デメリット、オススメする法人化のタイミングは?

Q:仕事と子育てが忙しくて、時間がつくれない…。どうしたら良い?

やりくりして、時間をつくるしかありません!

参考までに。私はこのようにして時間をつくりました。

  • 本業の手を抜く:100%(顧客の期待以上の成果を出す)のではなく、80%(期待どおりの結果)でOK!
  • テレビ、ネットサーフィンの時間を削る:時間を確保することを意識する
  • 睡眠時間を削る(平均8時間→5時間):どうしても日中に眠い時は昼寝をして調整
  • 移動中に耳で勉強する:車で移動する時間が長いので、YouTubeを聞いてインプットする 

Q:不動産投資は、いくらあれば始められる?

できれば500万円程度

自己資金を貯めてから始めることをおすすめします!

内訳のイメージは、以下のとおり。

  • 物件購入費(諸経費込):350万円
  • リフォーム費:50万円
  • 予備費(突発的な支出に備える):100万円

Q:多額の借金怖くないの?

勉強をして、借金返済のイメージができるようになれば、怖くなくなります!

そして、万が一に備えて、団体信用生命保険(団信)に加入することをおすすめします。

入居者さんからいただく家賃で、多額の借金を返済します。
→重要なのは、確実に入居し続けてもらえそうな立地を選び、物件をつくることです!

Q:名刺はつくった方が良い?

あった方がベターですが、なくても大丈夫です!

私は、法人化のタイミングで名刺をつくりました。

個人事業の時は、売買の不動産屋に、A4サイズ1枚に、プロフィール・連絡先・自己資金・探している物件の条件などをまとめて渡していました。

はじめての不動産投資Q&A|エリア

Q:地方に住んでいる。地方の田舎でも不動産賃貸業は成り立つの?

成り立ちます!

ただ、田舎でも総合病院やスーパー、市役所(役場)、学校など、好立地を選ぶ必要があります。

実際に、私は人口4万人弱の田舎まちで、成り立っています。

Q:おすすめのエリアは?

人の入れ替わりが激しいエリアをおすすめします!

転勤があるような企業や工場があるエリアは賃貸需要が高く、客付けしやすいので、おすすめです。

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田舎で人の入れ替わりのないエリアの所有物件の事例です。
”事故物件”と近隣住民にデマ情報を流され、客付けに苦戦しました。

【戸建投資】買いたい病&想定外トラブルで失敗!築40年で利回り11.6%の事例

はじめての不動産投資Q&A|物件購入

Q:戸建?1棟アパート?区分マンション?何から始めたら良い?

中古戸建からをおすすめします!

小さく始めることが投資やビジネスの鉄則ですし、まずは大家としてやるべき一通りのことを学ぶと良いかと思います。

詳しくは、別記事で解説しています。

1棟目は中古の「戸建て」&「1棟アパート」をおすすめする理由

Q:ポータルサイトで同じ物件を複数社が取扱っている場合は、どっちに問い合わせをしたらいい?

まずは、早く掲載された会社に問い合わせます。

そして、元付業者にアプローチします!

電話での問い合わせの時に、元付業者かどうか聞けば教えてくれます。
そうであれば、その会社にアプローチしましょう!
経験上、アットホームに載っている会社は、ほとんどが元付業者でした。

あと、直接元付業者かどうか聞きづらい人は、不動産ジャパンというポータルサイトで確認してください。
※「不動産ジャパン」に掲載された情報は、元付業者が、「レインズ(不動産屋さん同士が共有する物件データベース)」に載せた物件だからです。

あわぜて読みたい

なぜ元付業者にアプローチすべきなのか、別記事で解説しています。

【不動産投資】指値交渉の目安とコツ|半額以下で買っている交渉テクニックを教えます

Q:不動産屋に直接訪問すると、未公開物件を紹介してくれるもの?

紹介してくれる会社もありますが、大家としての実績がない人には、まず紹介してくれません!

ダメで元々のつもりで、売買の不動産屋に訪問しても良いと思います。
ただ、未公開物件は癖がある物件が多いので、初心者は要注意です。

癖があるというのは以下のような物件です。

  • ボロすぎる
  • 修繕が大変
  • 接道が良くない
  • 事故物件

Q:安く買うためのコツは?

安く買える物件には特徴があります。

その特徴に該当したら、指値交渉します!

以下のような特徴です。

  • 相続
  • 売れ残り
  • 売主が高齢者
  • 売主が遠方在住
  • 残置物が大量にある
  • かなりリフォームが必要
  • 仲介業者が元付業者

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別記事で、指値交渉しやすい物件の特徴を、詳しく解説しています。

【不動産投資】指値交渉の目安とコツ|半額以下で買っている交渉テクニックを教えます

Q:内見時のチェックポイントは?

一言では伝えられません!

接道、日当たり、外観、内装など、細かくチェックしなければいけません。

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別記事をご覧ください。戸建に関して内見時のチェックポイントを解説しています。

【不動産投資】初心者必見!中古戸建の内見方法を徹底解説|チェックリスト付き

Q:リフォーム費を安く済ませる方法は?

一言では伝えられません!

ただ、初心者の人には、特に水回りにリフォーム費がかからない物件を選ぶことをおすすめします。

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別記事で、リフォーム費の抑え方について解説しています。

【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための6つのポイント

Q:買付証明書の書式は?何でも良いの?

たまに、不動産屋から書式が指定されることがありますが、基本的には何でも良いです!

ネット上で検索すると、書式がたくさん出てくるので、好きなものを選べば良いと思います。

Q:融資を受けて買う?それとも現金?

物件次第ですが、以下のやり方をおすすめしています。

戸建

物件購入費(諸経費込)は現金で、リフォーム費は融資。

物件購入費に融資を受けることもありますが、融資の結果が出るまで1ヶ月以上かかるため、その間に優良物件は他の人に現金で買われてしまうことが多いです…。

そもそも、中古戸建に対して融資は厳しく、ほとんどの金融機関がNGだと思います。

1棟アパート/マンション

数千万円の現金が出せない人がほとんどだと思うので、融資になります。

物件購入費の10~20%は、自己資金を入れます。

ただ、3000万円くらいの小規模アパートは現金で買付が入ることが多いため、なかなか買えません…。

区分

儲からないので、おすすめしません!

Q:物件の決済&引き渡しの時までに、やるべき手続きは?

火災保険の手続き、インフラ(電気、上下水道)の名義変更などがあります。

火災保険

決済&引き渡しに合わせて、火災保険の加入手続きをする必要があります。

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火災保険選びのポイントや注意点をまとめました。

【不動産投資】大家が入るべき火災保険|戸建・アパート(木造・重鉄・RC)の保険料を公開

インフラ(電気、上下水道)

決済&引き渡しに合わせて、電気や上下水道の手続きをする必要があります。

仲介の不動産屋が代わりに手続きをしてくれるケースと、買主が行うケースがあります。

あと、引き渡し後、ガス(都市ガス・プロパンガス)なども、手続きを進めます。

はじめての不動産投資Q&A|物件管理

Q:管理会社?自主管理?どっちが良いの?

サラリーマン大家は、管理会社に委託しましょう!

仕事中や夜中に「水が出なくなった」「トイレが詰まった」といったトラブルの連絡が入っても、対応が難しいと思うので、本業がある人が自主管理するのは、おすすめできません!

専業大家になれば、自主管理でも良いと思います。

Q:管理料はいくら支払う?

相場は3~5%ですが、中古戸建は7~10%になることもあります!

1棟アパート/マンションは、1部屋当たりの管理料は3~5%ですが、

戸建の場合、特に築古物件はトラブルが発生しやすいので、高めに設定されることがよくあります。

所有物件の、戸建2号は、家賃45,000円に対して、管理料が3,500円です。
→管理料7.8%と割高です。

まとめ

いずれもこれから不動産投資を始めようという方であれば、誰でも疑問に感じる質問です。

また、新たな質問をいただくことがあれば、別記事で回答したいと思います。

今回は、以上です。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

最後に

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