【不動産投資】初心者必見!エリアの選定方法は?|戸建とアパートの違い

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(202年2月現在)

今回は、エリアの選定方法ついて解説します。

・これから不動産投資を始めたい。でも、どのエリアを選べば良いのか、わからない…。
・エリア選定のポイントは?
・賃貸需要が高いエリアってどんなエリア?
・戸建とアパートを買う時のエリア選定の基準が違う?!なぜ?

この記事をご覧いただくことで、

エリア選定で重要なポイントが理解できるようになります。

気になる方は、続きをご覧ください。

不動産投資でおすすめのエリア|エリア選定の基準

そもそも、この先日本では、人口が減り続けるため、賃貸需要が減り続けます

そのため、投資エリアを厳しく選定する必要があります。

戸建てやアパートなど、物件の種類によってエリア選定の基準が少し違いますが、重要な共通点は、以下のとおり。

  1. 賃貸需要が高い
  2. 土地がそこまで高くない
  3. 自宅から近い|目安は片道1時間半圏内

賃貸需要が高い

不動産賃貸業の財源は、入居者からの家賃です。

そのため客付けができる、つまり賃貸需要が高いエリアを選ぶことが重要です。

以下のエリアは、賃貸需要が高いと言えるでしょう。

  • 他の地域から引っ越してくるエリア
  • 大企業があって転勤する人が多いエリア
  • 大学があるエリア

土地がそこまで高くない

賃貸需要が高いエリアでも、土地値が高すぎると利回りが低すぎて、収益物件としては不適切となります。

また、土地が高いエリアでは、いくら築古物件でも物件価格が下がりません

参考までに、私の投資エリアの坪単価は3~20万円です。

地価の調べ方

「〇〇市 地価」や「〇〇市 土地」で検索すれば、土地売買のポータルサイトが表示されるので、その検索ワードで検索しても良いのですが、「トチノカチ」というサイトで各市町村の地価が簡単に調べられます。

まだ、エリアの選定が全くできていないという方は、参考になると思います。

自宅から近い

物件まで通う手間を考えると、あまり遠い場所の物件を買ってしまうと、かなり負担がかかります。

自宅から片道1時間や1時間半圏内をオススメしています。

不動産投資のエリア選定|アパート編

戸建よりも立地をかなり厳しくチェックします!

その理由は以下のとおり。

  1. 戸建に比べて客付けに弱い
  2. 長期&多額の借入

①戸建に比べて客付けに弱い

仮に、同じ建物面積で、同じ間取りのアパート1部屋と戸建があったとすると、戸建の方が人気です。

戸建と勝負して選んでもらうためには、以下の2点がポイントになります。

  • 良い立地
  • 低い家賃

大家としては、なるべく家賃は下げたくないので、好立地の物件が買うことがとても重要になります。

②長期&多額の借入

アパートを購入する場合、ほとんどの人が融資を使います。

しかも、安くても2,000~3,000万円という多額の借金を背負いますし、借り入れ期間が10年以上になるかと思います。

さらに、建物が古くなればなるほど、もらえる家賃が下がります。

つまり、長期にわたって多額の借金が返済できるかどうか厳しくチェックする必要があります!

不動産投資のエリア選定|戸建編

アパートよりも立地が悪くてもOKという判断をします。

その理由は以下のとおり。

  1. アパートに比べて客付けに強い
  2. 高利回りに仕上げやすい

①アパートに比べて客付けに強い

  • ペット飼育OK
  • 騒音トラブルの回避
  • マイホームのような感覚

などの理由により、アパートに比べて戸建が人気です。

そのため、多少立地が悪くても、生活に困らないエリアであれば、客付けできます。

②高利回りに仕上げやすい

中古戸建であれば、高利回りに仕上げやすいです。

物件を安く仕入れることができれば、実質利回り20%も十分狙えます。

「実質利回り20%=投資金額を5年で回収」ということ。

仮に5年で回収してしまえば、あとはいくらでも売っても損はしないという計算が成り立ちます。

高利回りの戸建であれば、長期の視点は不要になります。

エリア選定での失敗談

失敗談①|人が入ってこないエリアの物件を買ってしまった

生活するのに便利なエリアを選びました。

でも、買った後に気づきましたが、ほとんど人が移り住んでこないエリアでした…。

ずっと同じ人が住み続けているエリアだったので、世間からの目が厳しく、デマ情報が流されてしまいましたが、他から人が移り住んでくるエリアを選ぶことを強くオススメします

失敗談②|管理会社が少ない田舎のエリアを選んでしまった

田舎まちでしたが、生活するのに便利なエリアで賃貸需要があるという判断をしました。

確かに賃貸需要はありましたが、築古戸建を管理してもらえる管理会社は2社しかないエリアでした…。

結局、管理料は家賃の8%になってしまいました。

物件を買う前に、管理会社がいるのかどうかも必ず確認するようにしましょう。

まとめ

この記事での要点は以下のとおり。

  • 人口が減り続けるので、投資エリアは厳しく選ぶ
  • 「賃貸需要が高い」「土h地がそこまで高くない」「自宅から近い」が選定基準
  • 戸建てよりもアパートの方が、エリア選定を厳しくするチェックする必要がある

只今、ブログランキングに参加しています。

宜しければクリックして頂き、応援宜しくお願いいたします!

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

PVアクセスランキング にほんブログ村

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA