【不動産投資】初心者必見！エリアの選定方法は？｜戸建とアパートの違い

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（202年2月現在）

今回は、エリアの選定方法ついて解説します。

・これから不動産投資を始めたい。でも、どのエリアを選べば良いのか、わからない…。
・エリア選定のポイントは？
・賃貸需要が高いエリアってどんなエリア？
・戸建とアパートを買う時のエリア選定の基準が違う？！なぜ？

この記事をご覧いただくことで、

エリア選定で重要なポイントが理解できるようになります。

気になる方は、続きをご覧ください。

不動産投資でおすすめのエリア｜エリア選定の基準

そもそも、この先日本では、人口が減り続けるため、賃貸需要が減り続けます。

そのため、投資エリアを厳しく選定する必要があります。

戸建てやアパートなど、物件の種類によってエリア選定の基準が少し違いますが、重要な共通点は、以下のとおり。

賃貸需要が高い
土地がそこまで高くない
自宅から近い｜目安は片道1時間半圏内

賃貸需要が高い

不動産賃貸業の財源は、入居者からの家賃です。

そのため客付けができる、つまり賃貸需要が高いエリアを選ぶことが重要です。

以下のエリアは、賃貸需要が高いと言えるでしょう。

他の地域から引っ越してくるエリア
大企業があって転勤する人が多いエリア
大学があるエリア

土地がそこまで高くない

賃貸需要が高いエリアでも、土地値が高すぎると利回りが低すぎて、収益物件としては不適切となります。

また、土地が高いエリアでは、いくら築古物件でも物件価格が下がりません。

参考までに、私の投資エリアの坪単価は3～20万円です。

地価の調べ方

「〇〇市　地価」や「〇〇市　土地」で検索すれば、土地売買のポータルサイトが表示されるので、その検索ワードで検索しても良いのですが、「トチノカチ」というサイトで各市町村の地価が簡単に調べられます。

まだ、エリアの選定が全くできていないという方は、参考になると思います。

自宅から近い

物件まで通う手間を考えると、あまり遠い場所の物件を買ってしまうと、かなり負担がかかります。

自宅から片道1時間や1時間半圏内をオススメしています。

不動産投資のエリア選定｜アパート編

戸建よりも立地をかなり厳しくチェックします！

その理由は以下のとおり。

戸建に比べて客付けに弱い
長期＆多額の借入

①戸建に比べて客付けに弱い

仮に、同じ建物面積で、同じ間取りのアパート１部屋と戸建があったとすると、戸建の方が人気です。

戸建と勝負して選んでもらうためには、以下の２点がポイントになります。

良い立地
低い家賃

大家としては、なるべく家賃は下げたくないので、好立地の物件が買うことがとても重要になります。

②長期＆多額の借入

アパートを購入する場合、ほとんどの人が融資を使います。

しかも、安くても2,000~3,000万円という多額の借金を背負いますし、借り入れ期間が10年以上になるかと思います。

さらに、建物が古くなればなるほど、もらえる家賃が下がります。

つまり、長期にわたって多額の借金が返済できるかどうか、厳しくチェックする必要があります！

不動産投資のエリア選定｜戸建編

アパートよりも立地が悪くてもOKという判断をします。

その理由は以下のとおり。

アパートに比べて客付けに強い
高利回りに仕上げやすい

①アパートに比べて客付けに強い

ペット飼育OK
騒音トラブルの回避
マイホームのような感覚

などの理由により、アパートに比べて戸建が人気です。

そのため、多少立地が悪くても、生活に困らないエリアであれば、客付けできます。

②高利回りに仕上げやすい

中古戸建であれば、高利回りに仕上げやすいです。

物件を安く仕入れることができれば、実質利回り20％も十分狙えます。

「実質利回り20％＝投資金額を5年で回収」ということ。

仮に5年で回収してしまえば、あとはいくらでも売っても損はしないという計算が成り立ちます。

高利回りの戸建であれば、長期の視点は不要になります。

エリア選定での失敗談

失敗談①｜人が入ってこないエリアの物件を買ってしまった

✅不動産投資の失敗談

他地域から人が入ってこないエリアの物件(戸建)を買ってしまいました💦

さらに長年空き家だったせいか近隣住民から、"事故物件"とデマ情報を流されてしまい、客付けに苦戦…。

⇒人の入れ替わりがあるエリアを選ぶことをオススメします🤣
— まさどん@不動産ブロガー (@masadon_fudosan) March 16, 2022