【不動産投資】中古戸建の内見方法を徹底解説！｜チェックリスト付き

今回は、中古戸建の内見方法について徹底解説します！

そんなことで悩んでいる方は、この記事をご覧いただくことで、

中古戸建の内見方法が理解できるようになります。

事前準備｜中古戸建の内見

事前調査

事前に、以下の2点を調査します。

賃貸需要

賃貸需要を調べる方法として、以下の項目を調査します。

この時点では、賃貸需要が高いかどうか、正確なことはわかりませんが、参考情報として調査します。

• 近隣にアパートがあるか
• 近隣の土地が販売されているか
• スーパー、総合病院、銀行、コンビニ、役所、学校などの近くか

当然ですが、近隣にアパートがあったり、近隣の土地が販売されていたり、近くにスーパーや総合病院などが近くにあったりする立地の方が、賃貸需要が高いと予想できます。

土地値

路線価を調べて、土地値を計算します。

土地値の計算方法は、別記事で解説しています。

2021年1月21日【初心者必見】アットホームを使った収益物件の探し方徹底解説！

また、土地値以外の積算評価一つに、固定資産税評価額があります。

固定資産税評価額は、内見当日に不動産屋に教えてもらいましょう。

内見の持ち物

内見当日の持ち物は、以下のとおり。

水平器

建物の傾きをチェックします。

メジャー

土地や道路の幅をチェックします。

時間設定

午前中か、遅くても１５時までをおすすめします！

理由は、内見後に賃貸の不動産屋にヒアリングするためです。

また、遅刻しないように余裕を持って現地に向かいます。

交渉を有利に進めるためにも、遅刻厳禁。

内見前の調査

最低でも予定時間の３０分前には行き、周辺を歩いて調査します。

近隣のアパート

不動産投資の場合は、賃貸需要をチェックします。以下の点をチェックして入居状況を調べます。

• カーテンが閉まっているか
• 駐車場や駐輪場に車やバイク、自転車が停まっているか
• ポスティングされたチラシが溜まっていないか

中には人が住んでいないのにカーテンを閉めているアパートもあるので要注意ですが、人が生活していることが感じられるアパートなのかチェックします。

近隣の店

入居者にとって利用したいと思える店かどうか、チェックします。

ゴミ捨て場

ゴミ捨て場までの距離をチェック。遠いと客付けに影響が出るので要注意です。

内見のチェック項目

ポータルサイト上では、わからない箇所をチェックします。

外部のチェック

前面道路の幅

セットバック※が必要かどうか、車の出し入れがしやすいか。
※セットバックが必要な場合、どれくらい必要なのか確認する。

接道状況

土地と２m以上接しているのか。

前面道路の交通量の確認

騒音がないか。（近所の住民にヒアリングしても良い。）

方角

日当たりが悪くないか。

境界杭の確認

越境していないか。

擁壁の有無

擁壁がある物件は、見送ることが多い。

チョーキング現象の有無

外壁塗装が必要かどうか。必要な場合、100～150万円くらいかかる。

クラックの有無

横向きクラックは要注意。判断できない場合は、業者に見積もってもらう。

駐車場台数

→地方では２台必要。
　また現況１台分だとしても、２台置けるように工事可能かどうか。

蟻道のチェック

シロアリがいるかどうか。被害の広がりもチェック。

嫌悪施設の有無

近所に墓、養鶏場、火葬場ないか。客付けに影響が出る。

内部のチェック

建物の傾き

水平器でチェックする。

シロアリの有無

玄関や水回り周辺の床がボロボロになっている場合、シロアリの可能性あり。

雨漏りの有無

雨染みのチェック。広範囲であれば見送る。

風呂

表層リフォーム（塗装など）で使えるか。

台所

表層リフォーム（クロス張替え）で使えるか。

トイレ

表層リフォーム（クロスやCF張替え、シャワートイレ追加）で使えるか。

洗濯機置き場

室内の方が良い。屋外の場合、客付けに悪影響。

床

フカフカしているところのチェック。

建具

建付けのチェック。

窓

スムーズに開け閉めできるか。

エアコン取付部

築古の場合、エアコンを取り付けられる状態になっていない。
　その場合、電気工事が追加で発生する。

マイナス点を指値交渉の理由にする

というつもりで、物件や敷地周辺をチェックします。

内見のチェックリスト｜ダウンロード可

内見時、不動産屋と会話しながら各項目チェックするので、よくあるのがチェックのし忘れ。

特に、まだ内見に慣れていない初心者の方は、内見のチェックリストをつくるとミスがなくなるので、おすすめします。

内見時のヒアリング

物件情報

固定資産税評価額

積算評価の確認。当日、不動産屋が持っていることが多い。

購入希望金額を計算する時、参考にする。

固定資産税/都市計画税

年間にかかる固定費の確認。当日、業者が持っていることが多い。

これまでの修繕有無

今後のリフォームの参考にする。不動産屋は、知らない場合が多い。

売主情報

売却理由

• 相続
• 引っ越し
• 資産整理など

問い合わせの時に、電話で確認することも多い。

⇒相続の場合は、指値しやすい。

売主情報

• 売主の年齢
• 住むエリア

売主が高齢者の場合、”早く売りたい”という焦りがある。

遠方に住む場合、”管理が大変のため早く売りたい”と考えている場合が多い。

⇒売主が高齢者＆遠方に住む場合、指値しやすい。

業者情報

• 元付業者かどうか

⇒元付業者の場合、指値しやすい。

地域情報

• 近隣に迷惑住民の有無
• 自治会費、加入義務の確認

不動産屋は、近隣住民に面倒な人が住むかどうか知らないことが多いです。

また、自治会費のことも知らないことが多いため、買うことが決まったら、自分で近隣住民に聞いて調べることが多いです。

内見時に行うリフォーム費の計算

内見の最中に、いくらで指値するのか考えないといけません。

そのためには、リフォーム費がいくらかかるのか、計算できるようにならないといけません。

正直なところ、リフォーム費の計算は、初心者にとって非常に難しいです。

初心者におすすめしたいリフォーム費の計算方法

オススメしたいのは、慣れていないうちは、内見する時にリフォーム業者に同席してもらうことです。

何回か見積もってもらうことで、リフォーム費の相場感覚が身につきます。

失敗しないためには、必ずリフォーム費の相場感覚を身につけること。

そして、気をつけないといけないのは、リフォーム業者への配慮です。

買うかどうかわからない物件に対して、リフォーム業者に時間とお金をかけて同席してもらうことは迷惑行為。

リフォーム比較プロ は、全国500社以上の提携先の中から、リフォーム業者を無料で紹介してくれます。

また、お客様からの評判が悪い業者については登録削除されるのが特長の一つ。

地方の場合、加盟店が少なく紹介してもらえる業者が1社しかないこともありますが、無料なので安心して利用できます。

初心者にとって物件選びのポイント

リフォーム費の計算をしやすくするために、なるべくリフォーム費がかからない物件を買うことをオススメします。

ですから、物件選びが、とても重要です。

初心者が買わない方が良い物件と、前向きに検討すべき物件の特徴をまとめました。

各特徴は、以下のとおり。

見送るべき物件の特徴

初心者には、かなりリフォーム費がかかりそうな物件は、候補から外すことをおすすめします。

以下のような物件は、買わない方が無難。

これらの物件は、安く買いやすい反面、初心者が扱うのはハードルが高いので、初心者を卒業してからのチャレンジをオススメします。

初心者にオススメしたい物件の特徴

一方で、以下のリフォーム内容で済む物件をおすすめします。

このような物件は、リフォーム費の計算を大きく読み間違えることがないので、初心者には強くオススメします。

リフォームの優先順位

あれもこれもリフォームしたくなりますが、予算の上限を決めて、予算内に収めるように、優先順位をつける必要があります。

考え方としては、客付けできる物件をつくるためのリフォームです。

つまり、水回りを優先します。

例えば、

リフォーム内容と費用の目安

よくあるリフォーム内容と、リフォーム費の目安をまとめました。

リフォームの失敗事例

あわせて読みたい

リフォーム費を安くする6つの方法について詳しく解説しています。

6つの方法とは、以下のとおり。

2021年1月13日【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための５つのポイント

内見時の指値交渉

細かく、チェックやヒアリングした後に、「欲しい」と思ったら指値交渉をします。

物件価格の計算方法

希望する物件価格の計算式は、以下のとおり。

想定家賃年収÷利回りx％＝希望する物件価格

xは、求める利回りで計算してください。

家賃相場

家賃相場は、必ず、賃貸の不動産屋にヒアリングしましょう。

１社ではなく、3社ヒアリングすることをおすすめします。

希望する物件価格のシミュレーション

仮に、家賃6万円で想定し、利回り20％で逆算して、大体の購入希望額を決めることをシミュレーションします。

72万円(家賃収入)÷20%(利回り)＝360万円(物件価格＋購入諸経費＋リフォーム費)

かかる経費を、以下のように仮定します。

• 購入諸経費は、大体30～50万円。仮に40万円とします。
• 仮にリフォーム費を100万円とします。

これで、購入希望額が決まりました。

360万円－100万円（リフォーム費）－40万円（購入諸経費）＝220万円

「希望の物件価格は220万円」と決まりました。

↓中古戸建のシミュレーション方法を詳しく解説しています。

2022年1月4日【中古戸建】不動産投資のシミュレーション方法を解説：キャッシュフロー・利回りなど

指値交渉

内見をしながら、上記のような計算を頭の中で行います。
そして、正直に不動産屋に伝えます。

指値NGであれば、はっきり断られます。
可能性がありそうであれば、買付証明書の提出を求められます。

ここで重要なのは、以下の２点。

1.指値する金額の理由を伝える

上記の「利回りから逆算した金額」でも良いですし、「路線価や固定資産税評価額の金額」を理由にしても良いと思います。

2.不動産屋を味方につける

不動産屋にとってのメリットを想像すること。

例えば、以下のようなことが挙げられます。

• 両手取引ができる
• ノルマが達成できる
• 面倒な売れ残り物件を、早く処分できる
• ”仲介手数料”以外の報酬（リフォーム費や管理料）が期待できる

賃貸需要の調査方法

内見の時に対応してもらった不動産屋から渡された物件資料を持って、最寄の賃貸の不動産屋に訪問します。

賃貸需要や想定家賃の調査で重要なことは、以下のとおり。

買付証明書の提出

希望する物件価格の再計算

賃貸仲介業者へのヒアリングの結果、どうやら家賃６.５万円くらいで客付けできそうということがわかったとします。

ここで、希望する物件価格を変更します。

家賃年収78万円（6.5万円×12カ月）÷20％（利回り）＝390万円（合計金額）

390万円で物件を仕上げる必要があることがわかりました。

希望する物件価格＝390万円－100万円（リフォーム費）－40万円（購入諸経費）

「希望する物件価格が250万円」と決まりました。

買付証明書の提出

買付証明書を提出し、売主へ購入意思を書面で伝えます。
この買付証明書に、売主に納得してもらえそうな理由を添えたり、条件を提示したりします。

重要なのは、融資を使わない場合、内見当日に買付証明書を提出すること。

良い物件はすぐに売れるのでスピード勝負です！

あわせて読みたい

買付証明書の書き方について、かなり詳しく解説しました。

例文もダウンロードできるようになっていますので、宜しければお使いください。

2022年5月12日「買付証明書の書き方」徹底解説！雛形・例文ダウンロードOK

戸建投資で失敗しないための２つポイント

現地調査、リフォーム内容と費用の試算、価格交渉、需要調査、最終的な判断など、全てにおいて、とても重要な工程で、１つもミスが許されません。

どこかで重大なミスをしてしまうと、その時点で「失敗が確定する」ことも十分ありえます。

そして、物件価格は安くても200～300万円なので、とりあえず買ってみるか、という、軽い気持ちで始めるわけにはいきません。

そこで、私が初心者におすすめする、戸建投資で失敗しないためのポイントは、以下の2つ。

①300万円以下で買う

②自信を持って「買い！」と思えない時は、買わない

①300万円以下で買う

300万円以下で買える物件と出会えるまで、探しつづけてください。

そして、自信が持てるまで、目利き力を鍛えてください。

あと、おすすめの目利き力の鍛え方は、

内見したら、必ず、購入希望額を算出すること

私の経験上、１０回内見し、内見したら必ず、希望する物件価格の計算をした結果、やるべきことの抜けがなく、スムーズにできるようになったと思います。

②自信を持って「買い！」と思えない時は、買わない

なかなら自信が持てませんが、上記のように、内見＆物件価格の計算を１０回繰り返すと、自信が持てるようになりました。

ただ、残念なお知らせがあります。

それは、どれだけ注意していても、最初は、絶対にミスをする、ということです。

例えば、

でも、重要なのは、取り返しのつく失敗にコントロールすること。

そのためには、やっぱり安く買うことです。

最後に

一通り内見のやり方について解説させていただきましたが、このように思われている方もいらっしゃると思います。

ご相談はこちらから。

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました！