【中古戸建】不動産投資のシミュレーション方法を解説：キャッシュフロー・利回りなど

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（2022年1月現在）

今回は、不動産投資でのシミュレーション方法について。

最初の１棟目は、中古戸建をおすすめしているので、中古戸建を事例に、具体的にいくら手元にキャッシュフローが残るのか、計算します。

・シミュレーションの方法に自信がない。
・具体的に、どのような費用がいくらかかる？かかる費用の相場を知りたい。
・戸建とアパートの違いって何？

この記事をご覧いただくことで、

自信を持って、収益物件のシミュレーションができるようになると思います！

詳しく解説していますので、是非ご覧ください。

不動産投資のシミュレーションに必要な費用

初期費用｜物件購入時にかかる費用

必ず発生する費用

初期費用、つまり購入時にかかる費用は以下のとおり。

仲介手数料：売買仲介の不動産屋に支払う。
印紙代：契約書に必要となる。
司法書士報酬：登記の手続きの際に必要となる。
登記費用：司法書士に支払う。
登録免許税：司法書士報酬と一緒に支払う。
固定資産税＆都市計画税：1月1日が起算日で、引き渡し以降分を買主に支払う。
不動産取得税：購入してから、約半年後に支払う。

参考情報

私の場合、合計30～50万円を支払うことが多いです。
※私の投資エリアは地方。エリアや土地面積が変われば、金額も変わります。

融資を受ける場合、発生する費用

融資を使い、購入物件を担保に入れる場合は、以下の費用が追加でかかります。

担保設定手数料：引き渡し時、金融機関に支払う。
事務手数料：引き渡し時、金融機関に支払う。
印紙代：金銭消費貸借契約（金消契約）での、契約書で必要。

参考情報

私がお付き合いしている金融機関では、担保設定手数料は約3万円で、融資の事務手数料は約11万円。
印紙代は戸建であれば5千円前後になることが多い。

維持費｜定期的に発生し続ける費用

広告料（AD）：客付けを決めてくれた不動産業者に支払う。その都度支払う。
管理料：管理会社に支払う。相場は、賃料の５％前後。毎月支払う。
火災保険：自然災害や事故に備えて加入する。支払い時期は年１回や５年分一括など、契約による。
修繕費：定期的にリフォームが必要になる。その都度支払う。
固定資産税・都市計画税：毎年春に市役所から通知がある。毎年４～５月頃に支払う。
浄化槽維持費：（浄化槽の場合）メンテナンス費用がかかる。毎月支払う。

参考情報

・広告料：家賃の１ヶ月～２ヶ月分
・火災保険：年間当たり２～３万円になることが多いです
・固定資産税・都市計画税：年間当たり３～５万円になることが多いです
・浄化槽維持費：年間当たり５万円程度が相場

入居者が負担する費用

電気
ガス
上下水道
火災保険
ケーブルテレビ使用料
自治会費

基本的に、上記の費用は入居者が負担しますが、場合によっては、入居者から使用料を徴収して、大家を通して支払うこともあります。

また、入居者が支払う火災保険は、大家が加入する保険とは内容が違います。

不動産投資のシミュレーションでの注意点

さて、ここから今回の本題です。

ポイントは、

厳しく、細かく計算すること！

「厳しく」というのは、起こりうる様々なトラブルやリスクを想定して計算します。

つまり、ストレスをかけて計算する、ということです。

シミュレーションの注意点｜ストレスをかける

例えば、以下のようにストレスをかけます。

家賃の下落率

家賃は、退去時のタイミングで下落するものとして計算します。

→築年数が古くなると家賃も下がる。

例えば、戸建の場合、5年後に退去されたタイミングに合わせて、家賃を2,000円/月下げて計算をします。

修繕積立費

修繕費は、突発的に発生するリフォーム費を想定して、積み立てます。

→例えば、仮に15年に一度、外壁塗装など大規模修繕費として150万円がかかるとする場合、計画的に10万円/年を積み立てます。

さらに突然の修繕を想定し、加えて10万円積み立てておきます。

計算方法

当然ですが、

家賃収入‐費用＝利益
利益‐返済額＝キャッシュフロー（CF）
家賃収入÷物件価格＝表面利回り
利益÷（物件価格＋購入諸経費）＝実質利回り

表面利回りや実質利回りは、利回りを高く見せるために、計算方法があいまいな部分があります。

不動産屋の計算方法と、投資家がすべき計算方法は違います！

非常に単純な計算です。

特に、キャッシュフローと、実質利回りを重視します。

シミュレーションでの目安

購入の判断基準になりますので、ここからが重要なポイントです！

私の、購入するかどうか判断する目安です。

キャッシュフロー（CF）：毎月の手残りを重視します。
戸建であれば、最低でも3万円/月
実質利回り：表面利回りではなく、実質利回りを重視します。
戸建であれば、15％以上。できれば20％。

あと、出口を考えて、購入するかどうか判断します。

築30年以上の戸建を買うことが多いので、解体後に土地として売れる物件を買うようにしています。

不動産投資のシミュレーション方法｜戸建とアパートの違い

戸建

戸建は項目が少ないため、計算が簡単です。

物件価格や各費用も、金額も小さいため、それほど心配する必要はないと思います。

１棟アパート／マンション

一方で、１棟アパートは項目が多く、ほとんどの人が融資を使うことになるので、計算が複雑になります。

また、物件価格や各費用も、金額が大きくなるため、１つの計算ミスが致命的になる可能性もあるので、慎重に計算する必要があります。

【実例紹介】不動産投資のシミュレーション方法

私の所有する物件を例に、シミュレーションをします。

参考までご覧ください。

物件価格

300万円

リフォーム費

254万円

購入諸経費

司法書士報酬/登録免許税
固定資産税
仲介手数料
不動産取得税

合計額が、364,926円

私が所有する中古戸建は、30～50万円程度。

シミュレーションの時点では、仮として40万円、ストレスをかけて50万円で見積もるようにしています。

※融資事務手数料は、２案件で11万円支払っていますので、１案件当たり5.5万円と計算しています。

維持費

家賃：５年後に退去を想定して、そのタイミングで2,000円下落するように計算します。
※今回は、1年目のキャッシュフロー計算です。
広告費：通常、入居付けを決めていただいた業者に家賃の1カ月分支払います。
今回は、売買の不動産屋が入居付けをしていただけたので、サービスしていただきました。
管理料：今回は家賃の5％。私が所有する中古戸建の管理料は、賃料の5～8％が相場。
キャッシュフロー：毎月のCFが44,522円で、年間のCFは約53万円です。
ここから、将来にかかる大規模修繕費や、突然のリフォームの積立金として、最低でも20万円/年は積み立てたいです。
そして、残りの約33万円を再投資し、次の物件の購入資金に充て、規模拡大を狙うというイメージです。
利回り：実質利回りが13.5％と、決して高いわけではありません。
ですが、この物件は好立地であり、仮に退去が出てもすぐに入居付けができる可能性が高いので、満足しています。

維持費の合計が、96,371円です。
これは、年間家賃に対して、約10.7％。

シミュレーション時点では、維持費を家賃に対して10～15％で計算するようにしています。