【不動産投資:銀行開拓】融資担当者は決算書の〇〇をチェックする!

こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建3戸を所有しています。(2022年5月現在)

先日、取引のある金融機関の融資担当者から、決算書のチェック方法を教えていただきましたので、Twitterで以下のようなツイートをしました。

関心度の高いテーマだと思いましたので、詳しく解説します。

銀行開拓に関心のある方、必見です!

・銀行開拓を進めて、規模拡大したい!
・金融機関が好む決算書ってどんな特徴があるの?
・決算書の何が重要なの?

この記事をご覧いただくことで、

金融機関が好む決算書の特徴がわかるようになります。

該当する人は、続きをご覧ください。

不動産投資で銀行開拓が必要な理由

不動産は高額であるため、融資を受けないと買えないからです。

なかには、絶対に借金したくない、という人もいると思います。

戸建投資であれば、自己資金の範囲内で、できなくはありませんが、セミリタイヤやFIREを目指すのであれば、銀行開拓は必須です。

でも、2018年以降、融資が厳しくなっていて、簡単に融資が受けられない状況です…。

では、どうすれば良いの?!

別記事で、銀行開拓の方法を詳しく解説しましたので、宜しければご覧ください。

あわせて読みたい

【銀行開拓】不動産投資1年目で金融機関3行から融資してもらえた方法

銀行開拓で決算書が重要な理由

金融機関は、決算書を見て”融資をする・しない”の判断をします。

当然、決算書だけで判断されるわけではありませんが、重要な項目の一つです。

銀行開拓で重要な項目

私の経験上、以下の項目が重要で、総合的に判断されます。

  • 個人&法人:不動産賃貸業(不動産投資)の実績|所有物件と入居率
  • 個人:保有資産|現金・株など
  • 個人:所得|給料(本業がある場合)・事業所得
  • 個人:借入|自宅・収益不動産・車など
  • 個人:人物|経歴・家族構成など
  • 法人:会社の経営状態|決算書

チェック①|決算の回数

決算の回数

決算3期全て黒字がベスト!

融資担当者に、以下のような質問をしました。

3期の決算を終えた法人と、1期のみ法人を比べて時に、”融資する・しない”の判断は、大きく変わるものでしょうか?

正直なところ、その差は大きいです。

当行では、格付けをしておりまして、まだ決算3期済んでいない法人は格が低く、決算3期が済み、更に3期連続黒字の法人は、格が上がります。

格が上がると、融資のご相談をいただいた際、自己資金や金利面など、御社にとって良いご提案ができるのではないかと思います。

補足:決算書3期分の比較

3期分の決算書を見る時に、以下の項目の推移をチェックします。

  • 売上
    ベストは、右肩上がり
  • 利益
    ベストは、右肩上がり
  • 資産
    ベストは、右肩上がり
    ※資産は決算書に記載されている資産とは別に、各金融機関独自の計算式で計算された資産
  • 負債
    ベストは、右肩下がり
  • 純資産
    ベストは、右肩上がり

理想は、決算書3期分を見比べて、売上・利益・資産・純資産は膨らみ、負債は圧縮されていく状態です。

チェック②|貸借対照表(BS)

純資産債務超過ではないこと

債務超過とは、純資産がマイナスの状態。

もし債務超過になっていれば、かなり厳しく評価することになります。

また、代表者からの借り入れは、「負債」ではなく、「純資産」として見ることが多いですよ。

資産

貸借対照表に記載されている数字に加えて、各金融機関独自の計算式で資産を計算します。

決算書では”債務超過”ではなくても、金融機関が”債務超過”と判断する可能性アリ!

資産の計算式は、”土地は路線価”、”建物は再調達価格”という理解で宜しいでしょうか。

おっしゃるとおりで、当行はそのように計算いたします。

また、資産の計算方法に関して、決算書では債務超過ではなくても、当行で資産を計算し直した結果、債務超過となる可能性もあります。

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別記事で、路線価や再調達価格の計算方法を解説しています。

【不動産投資】初心者必見!積算評価とは?収益還元法とは?一物五価をわかりやすく解説

チェック③|損益計算書(PL)

利益(損失)

黒字であること

1期目や2期目であれば、そこまで厳しく見ないことが多いですよ。

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別記事で、黒字決算にするための方法を詳しく解説しています。

【不動産投資】決算書BS・PLの一部公開|1期目から黒字決算にするための3つの注意点

各科目|役員報酬など

個人の利益追求のための法人になっていないこと

個人の利益追求のための法人になっているのであれば、かなり厳しい評価をします

役員報酬が常識の範囲内か、何か私的流用が疑われる項目が入っていないか、チェックします。

決算1期のみの状態で、法人単体で融資可能?

可能性ゼロではありませんが、厳しい!

率直に質問しました。

実は、今年いっぱいで、本業を辞めることになりました。

まだ決算1期しか済んでいない状況で、この先、良い物件が見つかった際に、融資相談をさせていただいても宜しいでしょうか?

もちろんご相談ください。

ただ、正直に申しますと、本業の安定収入がなくなると、今までよりも融資が厳しくなると思います。

でも、可能性がゼロではなく、自己資金を多く入れていただく、金利が若干高くなる、など、こちらからご相談して、ご納得いただけるのであれば、是非とも、と考えております。

まとめ

融資担当者がする決算書のチェック方法を解説しました。

重要なポイントは、以下のとおり。

・決算は3期黒字がベスト
・債務超過ではない
・黒字決算にすること
・個人の利益追求のための法人にしない

私は、どうしても最短で本業を辞めたかったので、決算1期を終えたタイミングで、辞めることにしましたが、

もし可能であれば、

法人3期を終えてから本業を辞めることをオススメします!

2期目、3期目は融資が厳しそうなので、築古戸建を中心に現金コツコツで買い進める方針で、頑張ります。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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