こんにちは。不動産投資大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始め、戸建4戸、アパート4棟を所有しています。（2022年2月現在）
今回は、入居者ターゲットについて解説します。
・入居者は、誰をターゲットにしたらいい？単身？ファミリー？外国人？生活保護受給者？
・入居者ターゲット別のメリットやデメリットを詳しく知りたい。
・各入居者には、どんな物件が好まれるの？
この記事をご覧いただくことで、
入居者ターゲット別のメリット・デメリットについて理解できます。
最後に私の所有物件について、どんな方に入居していただいているのか紹介します。
気になる方は、続きをご覧ください。
ファミリー向けの間取り｜１LDK・２LDK・３LDKなど
ファミリーのメリット
入居者がファミリーの場合のメリットは、以下のとおり。
- 長期間の入居が期待できる
- 家賃が高く設定できる
- 多少立地が悪くても客付けができる
- 家賃滞納のリスクが低い
ファミリーのデメリット
入居者がファミリーの場合のデメリットは、以下のとおり。
- 子どもがいる世帯だと、傷や落書きが想定される
- 利回りが低くなる傾向がある
- 面積が広いため、リフォーム費が高くなる傾向がある
必要なスペック
- 小学校や中学校が2km以内
- スーパーや病院、金融機関などの近く
- 駐車場２台付き
- 広い面積や戸建が好まれる
落書き、利回り、リフォーム費などは、やり方次第で対処できます。
ある程度キャッシュフローが厚くなるまでは、ファミリー向けをおすすめします！
単身者向けの間取り｜１R・１K・１LDKなど
単身者のメリット
入居者が単身者の場合のメリットは、以下のとおり。
- 利回りが高くなる傾向がある
- 面積が狭いため、リフォーム費が安くなる
単身者のデメリット
入居者が単身者の場合のデメリットは、以下のとおり。
- 入居期間が短い傾向がある
- 家賃滞納や騒音のトラブルが起こる可能性がある
- 大学生をターゲットにする場合、大学移転のリスクがある
- 単身赴任者をターゲットにする場合、会社移転のリスクがある
必要なスペック
- 駅の近く
- 大学生なら大学の近く、社会人なら職場の近くが好まれる
- 地方の場合、駐車場１台
リスクコントロールができないことが多いです。
経営の安定を図るため、キャッシュフローが厚くなるまでは見送ることをおすすめします。
外国人向けの間取り｜１R・１K・２DK他
リスクが高い外国人に貸すことを嫌う大家さんが多いため、日本人よりも物件の選択肢が少なくなります。
外国人のメリット
入居者が外国人の場合のメリットは、以下のとおり。
- 物件のマイナス面を気にしない人が比較的多い（事故物件や迷惑施設の有無など）
- 長期間の入居が期待できる
- 客付けしやすい
外国人のデメリット
入居者が外国人の場合のデメリットは、以下のとおり。
- 文化の違いにより、近隣トラブルが発生するリスクがある（ゴミ出し、騒音、匂いなど）
- 勝手に又貸しされるリスクがある
必要なスペック
- 日本人と同様に、スーパーやコンビニなど生活するのに便利な場所
日本に住む年数、日本語への理解度、勤務先などを、よく確認することでリスクヘッジします。
日本人に不人気の物件でも客付けできる場合があり、優良な入居者になる可能性が高いのでおすすめします。
高齢者｜１R・１K・２DK他
リスクが高い高齢者に貸すことを嫌う大家さんが多いため、若い世代よりも物件の選択肢が少なくなります。
高齢者のメリット
入居者が高齢者の場合のメリットは、以下のとおり。
- 長期間の入居が期待できる
- 近隣トラブルが起こらない場合が多い
高齢者のデメリット
入居者が高齢者の場合のデメリットは、以下のとおり。
- 孤独死のリスクがある
- 家賃滞納のリスクがある
必要なスペック
- 病院やスーパーの近く
- 平屋だと好まれる
孤独死保険や家賃保証会社に加入してリスクヘッジします。
優良な入居者になる可能性が高いのでおすすめします。
生活保護受給者｜１R・１K・２DK他
生活保護受給者のメリット
入居者が生活保護受給者の場合のメリットは、以下のとおり。
- 長期入居の可能性が高い
- 家賃相場よりも高い家賃がもらえる
- 家賃滞納のリスクがない
- 仲介業者へ支払う広告料が、実質負担なし
- 駐車場がなくても問題なし
生活保護受給者のデメリット
入居者が生活保護受給者の場合のデメリットは、以下のとおり。
- 孤独死のリスクがある
- 近隣住民とのトラブルが起こるリスクがある
孤独死保険でリスクヘッジします。
事前に病状、犯罪歴を確認して、トラブルが起こる可能性が高いと判断した場合には、お断りします。
別記事で、生活保護受給者受け入れのメリット・デメリットについて、詳しく解説しています。
生活保護受給者を受け入れる大家が知っておくべきこと｜アパート経営でよくあるトラブル
入居者情報【実例】
私の所有物件について、どんな人に入居いただいているのか、紹介します。（2021年2月現在）
戸建１号
入居者
- 外国人のファミリー
- 年齢は４０代夫婦と２０代の子どもの３人
- 近くの大企業勤務の正社員
- 日本に住んで20年以上であり、日本語でコミュニケーション可能
戸建２号
入居者
- ６０代のカップル
- 地元にUターン
- ２人とも正社員
戸建３号
入居者
- ２０代夫婦＋猫１匹
- 新婚さん
- 妻の地元
アパート１号
入居者
- 生活保護受給者
- 工場勤務の外国人（法人契約）
まとめ
この記事での要点は以下のとおり。
- 入居者によるメリット・デメリットの特徴を理解する
- ある程度キャッシュフローが積みあがるまでは、ファミリー向けの間取りがオススメ
- 高齢者や生活保護受給者もオススメだが、リスクが潜むため要注意
今回は、以上です。
最後までご覧いただき、誠にありがとうございました！
