【不動産投資】入居者ターゲット別のメリットとデメリット|ファミリー?単身?外国人?生活保護?

こんにちは。不動産投資大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始め、戸建4戸、アパート4棟を所有しています。(2022年2月現在)

今回は、入居者ターゲットについて解説します。

・入居者は、誰をターゲットにしたらいい?単身?ファミリー?外国人?生活保護受給者?
・入居者ターゲット別のメリットやデメリットを詳しく知りたい。
・各入居者には、どんな物件が好まれるの?

この記事をご覧いただくことで、

入居者ターゲット別のメリット・デメリットについて理解できます

最後に私の所有物件について、どんな方に入居していただいているのか紹介します。

気になる方は、続きをご覧ください。

ファミリー向けの間取り|1LDK・2LDK・3LDKなど

ファミリーのメリット

入居者がファミリーの場合のメリットは、以下のとおり。

  • 長期間の入居が期待できる
  • 家賃が高く設定できる
  • 多少立地が悪くても客付けができる
  • 家賃滞納のリスクが低い

ファミリーのデメリット

入居者がファミリーの場合のデメリットは、以下のとおり。

  • 子どもがいる世帯だと、傷や落書きが想定される
  • 利回りが低くなる傾向がある
  • 面積が広いため、リフォーム費が高くなる傾向がある

必要なスペック

  • 小学校や中学校が2km以内
  • スーパーや病院、金融機関などの近く
  • 駐車場2台付き
  • 広い面積や戸建が好まれる

落書き、利回り、リフォーム費などは、やり方次第で対処できます

ある程度キャッシュフローが厚くなるまでは、ファミリー向けをおすすめします!

単身者向けの間取り|1R・1K・1LDKなど

単身者のメリット

入居者が単身者の場合のメリットは、以下のとおり。

  • 利回りが高くなる傾向がある
  • 面積が狭いため、リフォーム費が安くなる

単身者のデメリット

入居者が単身者の場合のデメリットは、以下のとおり。

  • 入居期間が短い傾向がある
  • 家賃滞納や騒音のトラブルが起こる可能性がある
  • 大学生をターゲットにする場合、大学移転のリスクがある
  • 単身赴任者をターゲットにする場合、会社移転のリスクがある

必要なスペック

  • 駅の近く
  • 大学生なら大学の近く、社会人なら職場の近くが好まれる
  • 地方の場合、駐車場1台

リスクコントロールができないことが多いです。

経営の安定を図るため、キャッシュフローが厚くなるまでは見送ることをおすすめします。

外国人向けの間取り|1R・1K・2DK他

リスクが高い外国人に貸すことを嫌う大家さんが多いため、日本人よりも物件の選択肢が少なくなります。

外国人のメリット

入居者が外国人の場合のメリットは、以下のとおり。

  • 物件のマイナス面を気にしない人が比較的多い(事故物件や迷惑施設の有無など)
  • 長期間の入居が期待できる
  • 客付けしやすい

外国人のデメリット

入居者が外国人の場合のデメリットは、以下のとおり。

  • 文化の違いにより、近隣トラブルが発生するリスクがある(ゴミ出し、騒音、匂いなど)
  • 勝手に又貸しされるリスクがある

必要なスペック

  • 日本人と同様に、スーパーやコンビニなど生活するのに便利な場所

日本に住む年数日本語への理解度勤務先などを、よく確認することでリスクヘッジします。

日本人に不人気の物件でも客付けできる場合があり、優良な入居者になる可能性が高いのでおすすめします

高齢者|1R・1K・2DK他

リスクが高い高齢者に貸すことを嫌う大家さんが多いため、若い世代よりも物件の選択肢が少なくなります。

高齢者のメリット

入居者が高齢者の場合のメリットは、以下のとおり。

  • 長期間の入居が期待できる
  • 近隣トラブルが起こらない場合が多い

高齢者のデメリット

入居者が高齢者の場合のデメリットは、以下のとおり。

  • 孤独死のリスクがある
  • 家賃滞納のリスクがある

必要なスペック

  • 病院やスーパーの近く
  • 平屋だと好まれる

孤独死保険や家賃保証会社に加入してリスクヘッジします。

優良な入居者になる可能性が高いのでおすすめします

生活保護受給者|1R・1K・2DK他

生活保護受給者のメリット

入居者が生活保護受給者の場合のメリットは、以下のとおり。

  • 長期入居の可能性が高い
  • 家賃相場よりも高い家賃がもらえる
  • 家賃滞納のリスクがない
  • 仲介業者へ支払う広告料が、実質負担なし
  • 駐車場がなくても問題なし

生活保護受給者のデメリット

入居者が生活保護受給者の場合のデメリットは、以下のとおり。

  • 孤独死のリスクがある
  • 近隣住民とのトラブルが起こるリスクがある

孤独死保険でリスクヘッジします。

事前に病状、犯罪歴を確認して、トラブルが起こる可能性が高いと判断した場合には、お断りします

別記事で、生活保護受給者受け入れのメリット・デメリットについて、詳しく解説しています。

生活保護受給者を受け入れる大家が知っておくべきこと|アパート経営でよくあるトラブル

入居者情報【実例】

私の所有物件について、どんな人に入居いただいているのか、紹介します。(2021年2月現在)

戸建1号

入居者

  • 外国人のファミリー
  • 年齢は40代夫婦と20代の子どもの3人
  • 近くの大企業勤務の正社員
  • 日本に住んで20年以上であり、日本語でコミュニケーション可能

戸建2号

入居者

  • 60代のカップル
  • 地元にUターン
  • 2人とも正社員

戸建3号

入居者

  • 20代夫婦+猫1匹
  • 新婚さん
  • 妻の地元

アパート1号

入居者

  • 生活保護受給者
  • 工場勤務の外国人(法人契約)

まとめ

この記事での要点は以下のとおり。

  • 入居者によるメリット・デメリットの特徴を理解する
  • ある程度キャッシュフローが積みあがるまでは、ファミリー向けの間取りがオススメ
  • 高齢者や生活保護受給者もオススメだが、リスクが潜むため要注意

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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