1棟目は中古の「戸建て」&「1棟アパート」をおすすめする理由

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年2月現在)

今まで、中古戸建、中古アパート、土地から新築アパートなど色んな種類の不動産を買ってきました

その経験から、今回は、1棟目におすすめする物件の種類について解説します。

・不動産投資を始めたい。でも、戸建、1棟アパート、区分マンション、土地、、、色んな手法があって、何を選べば良いのかわからない。
・はじめての不動産投資では、なぜ中古戸建てか中古アパートがオススメなの?
・中古戸建て、中古アパートそれぞれのメリットやデメリットは?

この記事をご覧いただくことで

1棟目に「中古戸建」か「中古アパート」をオススメする理由がわかるようになります。

気になる人は、続きをご覧ください。

1棟目におすすめする物件は、中古戸建て&中古1棟アパート

私がおすすめする物件は、中古戸建もしくは中古1棟アパートです。

不動産投資といっても様々な手法があります。

例えば、

  • 新築戸建
  • 中古戸建
  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築1棟アパート
  • 中古1棟アパート
  • 土地からの新築アパート建築

たくさんの種類がるので、それぞれのメリットやデメリットを理解して、自分に合った手法を選ぶことが大事です。

中古戸建てのメリット・デメリット

中古戸建てのメリット

中古戸建てをオススメする主なメリットは、以下のとおり。

  • 金額が安い
  • 利回りが高い
  • 客付けに強い
  • 共同担保として使える

金額が低い

安価であるため、金銭的なリスクが低いことが最大の魅力です。

地方では100万円~300万円程度でも、状態の良い物件を買うことができます。

利回りが高い

利回りが高く、キャッシュフローが出やすいです。

物件にもよりますが、中古戸建であれば、実質利回り15%や20%も可能です。

客付けに強い

戸建は賃貸需要が高いため、客付けがしやすいです。

共同担保として使える

融資を使って1棟アパートを買う時、共同担保に入れることで、融資承認がもらえたり、融資条件が良くなったりすることがあります。

小さく始めるのが投資やビジネスの鉄則なので、できれば中古戸建をオススメします

中古戸建てのデメリット

  • 投資効率が悪い
  • 初心者にとって、リフォームが難しい
  • 競争率が高いので、優良物件が買いづらい

効率が悪い

1棟アパートに比べて効率が悪いです。

作業効率、資金効率の観点からも1棟アパートに比べて、効率が悪くなります。

初心者にとっては、リフォームが大変

空き家を買う場合、住める状態にするまで、かなりのリフォームが必要になる場合があります。

リフォームに慣れていない時は、リフォームする箇所やかけるコストなど、判断が難しいと思います。

競争率が高いので、優良物件が買いづらい

2022年現在、戸建て投資が人気のため、なかなか良い物件が買いづらい状況です。

あわせて読みたい

別記事で、中古戸建ての事例紹介をしています。

【はじめての不動産投資】半額の指値成功!利回り16.1%の中古戸建 未公開物件で指値成功!築85年で利回り31.8%のボロ戸建投資の事例 【戸建投資】買いたい病&想定外トラブルで失敗!築40年で利回り11.6%の事例

こんな人は中古戸建てがおすすめ!

  • 資金に余裕がない人|目安として不動産投資に使える資金が500万円以下
  • 金銭的なリスクを背負いたくない人
  • 最初から大きなリターンを期待せず、堅実に始めたい人
  • リフォームをしっかり勉強する意欲がある人

中古1棟アパートのメリット・デメリット

中古1棟アパートのメリット

中古1棟アパートのメリットは、以下のとおり。

  • 効率が良い

効率が良い

戸建と比べて、作業効率や投資効率が良いです。

同じ手間で、戸建と比べて大きな資産を得られます。

そして、基本的には融資を使うため、自己資金に対するリターンが大きく、キャッシュフローを大きく得られます。

中古1棟アパートのデメリット

中古1棟アパートのデメリットは、以下のとおり。

  • 借金のリスクを背負う
  • 融資が厳しい

借金のリスクを背負う

小さいアパートでも、融資を使う場合、数千万の借金をすることになります。

最悪、自己破産することも想定されますので、借金リスクに対するリスクヘッジがかなり重要になります。

そのためには、身の丈に合った投資をすることです。

資金に余裕がない人は、いきなり1棟アパート投資は避けた方が無難です。

融資が厳しい

今は不動産賃貸業が経験がない人への融資がとても厳しいため、いきなり1棟アパートへの融資は難しいと思った方が良いです。

例外として、オリックス銀行は、属性が良い人であれば、不動産投資の経験がない人でも融資してもらえます。

ただし、周りにアドバイスがもらえる不動産投資家や大家仲間がいれば、という条件付きです。

あわせて読みたい

別記事で、中古アパートの事例紹介をしています。

【はじめてのアパート投資】生活保護受給者向け|利回り16.4%の事例 【アパート投資】ファミリー向けの築28年RC|利回り11.2%の事例 中古アパート 【不動産投資:中古1棟アパート】築32年・重鉄|利回り14.9%の事例

オリックス銀行のメリット・デメリットついて詳しく説明しています。

オリックス銀行のアパートローンをおすすめする理由 オリックス銀行のアパートローンをおすすめする5つの理由・3つのデメリット

こんな人は中古1棟アパートがおすすめ!

  • 資金に余裕がある人|できれば不動産投資に使える資金が1,000万円以上
  • 属性が良い人|大手企業勤務のサラリーマンや公務員など
  • 金銭的なリスクを背負って、大きくリターンを得たい人
  • 作業効率や資金効率を求める人

別記事で、1棟目に「中古アパート」を選んだ人を紹介しています。

アパート投資から始めようと考えている人は、参考になると思います。

2021年から不動産投資を始めた人へのインタビュー 【インタビュー】大家さんになりたい人必見!|2021年から不動産投資を始めた40代男性のリアルな声

土地から新築アパートのメリット・デメリット

土地から新築アパートのメリット

土地から新築アパートのメリットは以下のとおり。

  • 融資が引きやすい
  • 入居者とのトラブルが発生しにくい
  • 維持管理が楽
  • 売却しやすい

融資が引きやすい

金融機関の融資期間は、法定耐用年数の残存年数以内になることが多いです。

当然、中古に比べて残存年数が長いわけですから、融資も引きやすくなります。

入居者とのトラブルが発生しにくい

新築アパートは、入居者の属性が良いので、家賃滞納や不可解なクレームなど、トラブルが起こりづらい、と言われています。

維持管理が楽

しばらくリフォームする必要がないので、維持管理が楽です。

売却しやすい

新築アパートは買い手を見つけやすいので、中古に比べて売却しやすいです。

外壁塗装など大規模修繕が発生するタイミングや、新築建物の10年保証が切れるタイミングが、売却する時期の目安になります。

土地から新築アパートのデメリット

土地から新築アパートのデメリットは、以下のとおり。

  • 入金まで時間がかかる
  • 利回りが低くなる

入金まで時間がかかる

土地を仕入れてから家賃が入金されるまで、1年近くかかります。

そのため、資金に余裕がない人キャッシュフローが積み上がっていない人にはオススメできない手法です。

利回りが低くなる

中古に比べて低い利回りになります。

ベテラン投資家でも利回り10%の新築アパートをつくるのは難しいと言われています。

ちなみに、私は表面利回り7.1%でした…。

あわせて読みたい

はじめて土地から新築アパートにチャレンジした利回り7.1失敗事例です。

はじめて土地から新築アパートにチャレンジした体験記|利回り7.7%の事例紹介

区分マンションや建売の新築アパート

区分マンションや建売の新築アパートをおすすめしない理由

その他の投資手法をおすすめしない理由は、以下のとおり。

新築区分マンション

キャッシュフローがマイナスになります。

中古区分マンション

あまりキャッシュフローが出ません。つまり、儲けづらいです。

ただし、管理が楽なため、本業が超多忙な方であれば、検討しても良いと思います。

あわせて読みたい

別記事で、区分マンションをオススメしない理由を詳しく解説しています。

【不動産投資】区分マンション投資をおすすめしない理由

建売の新築戸建てや新築アパート

融資が引きやすいかもしれませんが、あまりキャッシュフローが出ません。つまり、儲けづらいです。

そして、大手だと利回りが低すぎますし、ローコスト住宅メーカーだと質が低いため、将来、維持管理に苦労する可能性があります。

まとめ

今回の記事の要点は、以下とおり。

  • 不動産投資では、たくさんの手法が存在するため、違いを理解して自分に合った投資手法を選ぶことが大事。
  • 1棟目は、中古戸建か中古1棟アパートがオススメ。
  • 土地から新築アパートは、キャッシュフローが積みあがってからがオススメ。
  • 区分マンションや建売新築アパートはオススメしない。

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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