【中古1棟アパート】不動産投資のシミュレーション方法を解説:キャッシュフロー・利回りなど

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年1月現在)

今回は、不動産投資でのシミュレーション方法について。

初期のフェーズでは、中古アパートをおすすめしているので、中古アパートを事例に、具体的にいくら手元にキャッシュフローが残るのか、計算します。

※この記事では、アパートとマンションをまとめて、”アパート”と表現しています。

・アパートのシミュレーションって難しくて、よくわからない。
・具体的に、どのような費用がいくらかかる?かかる費用の相場を知りたい。
・キャッシュフローや利回りなどの目安を教えてほしい
・戸建とアパートの違いって何?

この記事をご覧いただくことで、

自信を持って、収益物件のシミュレーションができるようになると思います!

詳しく解説していますので、是非ご覧ください。

はじめに

中古戸建のシミュレーション方法との違い

別記事に、中古戸建のシミュレーション方法を解説しています。

一部、内容が重複している内容もありますが、ご容赦ください。

シミュレーションに関して、中古戸建との大きな違いは、以下のとおり。

  • 維持費の項目
  • 融資条件が加わること
【中古戸建】不動産投資のシミュレーション方法を解説:キャッシュフロー・利回りなど

1棟アパートは戸建に比べて項目が多く、ほとんどの人が融資を使うことになるので、計算が複雑になります。

また、物件価格や各費用も金額が大きくなるため、1つの計算ミスが致命的になる可能性もあるので、慎重に計算する必要があります。

初心者におすすめのアパート

初心者におすすめのアパートのスペックは、以下のとおり。

  • 物件価格:2,000~3,000万円
  • 構造:できれば木造
  • 間取り:ファミリー向け(1LDKや2LDKなど)

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初心者や初期フェーズで、おすすめのアパートのスペックについて解説しています。

【不動産投資】初心者におすすめの収益物件(築年数・構造・種類)は〇〇! 【はじめての不動産投資】1棟アパート/マンションの購入の見極め方 徹底解説!

不動産投資のシミュレーションに必要な費用

初期費用|物件購入時にかかる費用

必ず発生する費用

初期費用、つまり購入時にかかる費用は以下のとおり。

  • 仲介手数料:売買仲介の不動産屋に支払う。
  • 印紙代:契約書に必要となる。
  • 司法書士報酬:登記の手続きの際に必要となる。
  • 登記費用:司法書士に支払う。
  • 登録免許税:司法書士報酬と一緒に支払う。
  • 固定資産税&都市計画税:1月1日が起算日で、引き渡し以降分を買主に支払う。
  • 不動産取得税:購入してから、約半年後に支払う。

融資を受ける場合、発生する費用

融資を使い、購入物件を担保に入れる場合は、以下の費用が追加でかかります。

  • 担保設定手数料:引き渡し時、金融機関に支払う。
  • 事務手数料:引き渡し時、金融機関に支払う。
  • 印紙代:金銭消費貸借契約(金消契約)での、契約書で必要。

参考までに、私がお付き合いしている金融機関では、担保設定手数料は約3万円で、融資の事務手数料は約11万円。
印紙代は、5千円前後になることが多いです。

シミュレーションでの設定数値

1棟アパートは、大体、融資を使って購入することになります。

シミュレーションの時点では、購入諸経費を、物件価格の7%で計算します

ただし、物件の構造がRCの場合は8%で計算しても良いと思います。
※RCは、耐用年数が長いため、建物価値が高い場合が多く、固定資産税や不動産取得税が高くなりがちです。

参考情報
私の所有物件では、購入諸経費は物件価格の7~8%
購入諸経費
基本的には、物件価格×7%でシミュレーションすればOK!

維持費|定期的に発生し続ける費用

  • 広告料(AD):客付けを決めてくれた不動産業者に支払う。その都度支払う。
  • 管理料:管理会社に支払う。相場は、賃料の5%前後。毎月支払う。
  • 火災保険:自然災害や事故に備えて加入する。支払い時期は年1回や5年分一括など、契約による。
  • 修繕費:定期的にリフォームが必要になる。その都度支払う。
  • 固定資産税・都市計画税:毎年春に市役所から通知がある。毎年4~5月頃に支払う。
  • 浄化槽維持費:(浄化槽の場合)メンテナンス費用がかかる。毎月支払う。
  • 自治会費:物件によって、大家が自治会費を支払う場合がある。契約にによる。
  • 電気代:共用部の電気代が発生する。毎月支払う。
  • ケーブルテレビ使用料:必要になる場合がある。毎月支払う。
  • ゴミの回収費:市町村のゴミに出せない場合、個別に業者と契約する必要がある。毎月支払う。
参考情報
私の所有物件では、維持費は家賃に対して、7~20%程度

シミュレーションでの設定数値

構造によって、家賃に対する維持費の割合が変わります。

私の所有物件の場合、 家賃に対する維持費の割合は以下のとおり。

  • 木造:約7%
  • 重量鉄骨:約18%
  • RC:約20%

補足ですが、構造が木造の物件は、物件のスペックの割に、家賃に対する維持費が異常に安いです。おそらく、生活保護受給者向けのアパートだからです。

そのカラクリは、生活保護受給者向けに貸し出すと、家賃の単価が上がります。

具体的にお伝えすると、家賃相場1.9万円に対して、生活保護受給者は3.2万円になります。

仮に、一般的な入居者に貸し出した場合、家賃収入が下がるため、維持費が約12%。

私の感覚ですが、木造や軽量鉄骨では、維持費を家賃収入の15%で、重量鉄骨やRCであれば20%で計算すれば、現実に近い数字になると思います。

ですが、ストレスをかけて計算すべきだと思いますので、シミュレーション上では、20%で計算すれば間違いないはずです。

維持費
年間家賃収入×20%でシミュレーションすればOK!

入居者が負担する費用

  • 電気
    ※共用部は大家、各部屋は入居者が負担
  • ガス
  • 上下水道
    ※入居者から上下水道代を徴収して、大家が支払う場合もある
  • 火災保険
  • ケーブルテレビ使用料
    ※発生する場合と、そうじゃない場合がある
  • 自治会費
    ※発生する場合と、そうじゃない場合がある

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別記事で、火災保険について詳しく解説しています。
大家と入居者で加入する保険内容の違いや、火災保険料の相場も、書いていますので、ご参考までに。

【不動産投資】大家が入るべき火災保険|戸建・アパート(木造・重鉄・RC)の保険料を公開

不動産投資のシミュレーションでの注意点

ポイントは、

厳しく、細かく計算すること!

「厳しく」というのは、起こりうる様々なトラブルやリスクを想定して計算します。

つまり、ストレスをかけて計算する、ということです。

シミュレーションの注意点|ストレスをかける

例えば、以下のようにストレスをかけます。

入居率

入居率は、100%ではなく、90%、80%の3パターンで計算します。

→ずっと満室経営ができることは、ありえませんので。

家賃の下落率

家賃は、退去時のタイミングで下落するものとして計算します。

→築年数が古くなると家賃も下がる。

例えば、4年後に退去されたタイミングに合わせて、家賃を2,000円/月下げて計算をします。

修繕積立費

修繕費は、突発的に発生するリフォーム費を想定して、積み立てます。

→例えば、仮に15年に一度、大規模修繕費150万円がかかるとする場合、計画的に10万円/年を積み立てます。

さらに突然の修繕を想定し、加えて10万円積み立てておきます。

シミュレーションの注意点|不動産屋を信じない

仲介を行う不動産屋からもらう、情報を鵜呑みにしてはいけません。

なぜなら、不動産屋からもらう資料に、必要な費用が含まれていないことがあります。

ちゃんと自分で計算するようにしましょう。

経験上、よく抜けたり間違っていたりする項目は、以下のとおり。

  • 家賃設定
  • 電気代
  • 広告費
  • ケーブルテレビ使用料
  • 自治会費
  • ゴミの回収費

不動産屋からもらう資料に、項目が無ければ、確認するようにしましょう!

私の失敗事例

私の失敗事例です。

以前、アパートを購入する際、売買契約日当日に、売主から言われたことです。

・自治会費
・ゴミの回収費
・出不足金(自治会の清掃作業に欠席する場合の、罰金のようなもの)

がかかりますので、ご注意下さいね。

売主は、素人の地主大家。

前もって、言うべきことであるのに、それを黙っておいて、物件価格が決まった後の、契約日当日に言われてしまいました。

それが悪いことだという認識は全くありません。

でも、確認不足であった私に落ち度があった、と思うしかありません。

不動産屋からもらった資料をもとに、購入するかどうか判断するためのシミュレーションをする際に、不動産屋を通して、追加でかかる費用がないか、売主に確認しましょう

私のような失敗をされませんように、ご注意ください!

計算方法

当然ですが、

  • 家賃収入‐費用=利益
  • 利益‐返済額=キャッシュフロー(CF)
  • 家賃収入÷物件価格=表面利回り
  • 利益÷(物件価格+購入諸経費)=実質利回り

表面利回りや実質利回りは、利回りを高く見せるために、計算方法があいまいな部分があります。

不動産屋の計算方法と、投資家がすべき計算方法は違います!

非常に単純な計算です。

特に、キャッシュフローと、実質利回り以外に、キャッシュフロー率や、CCRを重視します。

シミュレーションでの目安

購入の判断基準になりますので、ここからが重要なポイントです!

私の、購入するかどうか判断する目安です。

キャッシュフロー
キャッシュフロー(CF):実際に手元に残る、手残り。
目安は、2,000万円台のアパートであれば、最低10万円/月。
キャッシュフロー率
キャッシュフロー率:「キャッシュフロー÷初期費用」で計算。
目安は、最低でも4% 
CCR
CCR(Cash on Cash Return):投資した費用に対して、どのくらいキャッシュフローを得られたのか表す指標。
物件価格に対して自己資金が少なければ、CCRは高くなる。
目安は、20%以上。
※CCR20%ということは、投入した資金を5年で回収する、ということ。 

あと、出口を考えて、購入するかどうか判断します

将来的にオーナーチェンジで売れる物件かどうか、解体後に土地として売れる物件かどうか、シミュレーションをします。

あわせて読みたい

別記事で、出口戦略について書いています。

【不動産投資】失敗しないための出口戦略|売却における注意点を解説

融資条件

1棟アパートのシミュレーションが難しい原因の一つに、シミュレーション時点では、融資条件が決まっていないことが挙げられます。

  • 融資期間
  • 金利
  • 融資金額(自己資金)

これらが決まらないと、キャッシュフローの計算ができません。

なので、何パターンかをシミュレーションして、こちらが希望する融資条件で、融資をしていただけるように、金融機関に交渉することになります。

各金融機関によって、融資条件や、融資検討しやすい物件のスペックなどが、大きく異なるので、直接金融機関に訪問して、傾向や融資条件の目安を自分で掴むしかありません。

元利均等・元金均等どっちでシミュレーションするの?

2022年1月現在、これまで3行、融資実行が5回ありますが、全て元利均等です。

そのため、シミュレーションでは、元利均等で計算するようにしています。

元利均等と元金均等の特徴を、以下のようにまとめました。

  • 元利均等:元金と利息を合わせた、ローン返済額が一定
    また、合計のローン返済額は、元金均等と比べて多くなる
  • 元金均等: 元金と利息 元利均等の特徴は、元金と利息を合わせた、ローン返済額が変動(徐々に減る)。
    また、合計のローン返済額は、元利均等と比べて少なくなる

あわせて読みたい

私の投資エリアである岐阜・愛知の、各金融機関に融資条件をヒアリングした結果をまとめた記事です。
ご参考までに。

【2020年12月版】不動産投資における金融機関(岐阜・愛知)9行の融資条件

具体例|融資条件をシミュレーションしてみる

以下のようなイメージで、シミュレーションします。

築10年の軽量鉄骨アパートの場合

大垣共立銀行を想定

→融資期間17年、金利1~2%、自己資金2割でシミュレーション。

イオ信用組合を想定

→融資期間20年、金利2.5%、自己資金2割でシミュレーション。

築20年の木造アパートの場合

オリックス銀行を想定

→融資期間20年、金利2.5%、自己資金1割でシミュレーション。

岐阜信用金庫を想定

→融資期間10年or15年、金利2%、自己資金1割or2割でシミュレーション。

築20年の重量鉄骨アパート/マンションの場合

岐阜商工信用組合を想定

→融資期間15年、金利2.5%、自己資金1割or2割でシミュレーション。

岐阜信用金庫を想定

→ 融資期間10年or15年、金利2%、自己資金1割or2割でシミュレーション。

築30年のRCマンションの場合

オリックス銀行を想定

→融資期間25年、金利2.5%、自己資金1割でシミュレーション。

岐阜商工信用組合を想定

→融資期間31年、金利2.5%、自己資金1割or2割でシミュレーション。

物件のスペックを見たら、融資相談できそうな金融機関の名前と、想定される融資条件がイメージできるようになることを目指しましょう!

そのためには、各金融機関の特徴を知ることが必要です。

あわせて読みたい

1棟アパートを購入するためには銀行開拓が不可欠。銀行開拓の方法について詳しく解説しています。

【銀行開拓】不動産投資1年目で金融機関3行から融資してもらえた方法

【実例紹介】不動産投資のシミュレーション方法

私の所有する物件を例に、シミュレーションをします。

参考までご覧ください。

物件価格

1870万円

リフォーム費

0円

購入諸経費

  • 司法書士報酬/登録免許税
  • 固定資産税
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 印紙代
  • 担保設定料
  • 融資事務手数料

合計額が、約126万円

物件価格に対して、6.7%。

シミュレーションの時点では、基本的には7%で計算すればOK!

ただし、RCの場合は、8%で見積もった方が良いと思います。

維持費

  • 家賃:このアパートの入居者は、生活保護受給者なので、家賃が下がることはありません。
    ずっと、3.2万円です。
  • 広告費:住宅扶助から敷金礼金を出すことができるルールになっています。
    礼金を2ヶ月いただき、その2ヶ月を広告費に充てるようにしますから、実質負担ゼロです。
  • 管理料:今回は家賃の3%。私が所有する中古戸建の管理料は、賃料の3~5%が相場。
  • キャッシュフロー:満室想定で、毎月のCFが約10万円。
  • 利回り:実質利回りが14.4%なので、まあまあ高い利回りだと思います。
  • キャッシュフロー率:6.3%なので、目標の4%をクリアです。
  • CCR:約24%なので、目標の20%をクリアです。

維持費は、家賃に対して7.3%。

この物件は以上に維持費の割合が低いのですが、木造であれば15%程度になると思います。

ストレスをかけて、シミュレーションの時点では、年間家賃収入×20%でシミュレーションするようにしています。

シミュレーションツール

簡易的なシミュレーションツールですが、お試しください。

数値の目安
● 購入諸経費:7% ※RCの時は8%
● 経費(維持費):15~20% ※木造・軽鉄は15%、重鉄・RCは20%
● 自己資金:金融機関に目安をヒアリング
● 借入期間:金融機関に目安をヒアリング
● 借入金利:金融機関に目安をヒアリング

まとめ

中古アパートのシミュレーション方法について解説しました。

中古アパートのシミュレーションについて、ポイントをまとめました。

①購入諸経費は物件価格×7~8%、維持費は家賃の15~20%でシミュレーション
②ストレスをかけてシミュレーションする
③各金融機関の特徴(融資条件、融資検討しやすい物件のスペック)を掴む
④アパートは戸建に比べて、項目が多く、融資条件を計算しなければいけないので複雑

慣れないうちは難しく感じますが、慣れてしまえば、難しくありませんので、数をこなしましょう。

アパートは戸建に比べて、投資効率が良いのが、魅力の一つ。

特に、2022年現在、戸建投資が人気のため、良い物件が買いづらくなっているので、是非、アパート投資へのチャレンジをご検討ください!

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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