中古アパートに雨漏り発生!原因や対策は?|外壁塗装業者選び6つのコツを解説

アパートに雨漏り発生|原因と対策は?

こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始め、アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年2月現在)

今回は、雨漏り発生によって、外壁塗装を行ったので、事例を紹介します。

・外壁塗装業者はどうやって選べばいいの?業者選びで失敗したくない。
・外壁塗装にかかる金額の目安を教えてほしい。
・外壁塗装を行う時に気を付けるポイントは?
・何が原因で雨漏りするの?雨漏りしないための対策は?

この記事をご覧いただくことで、

「雨漏り発生の原因と対策」「外壁塗装業者の選び方」について、わかるようになります。

気になる人は続きをご覧ください。

築29年の中古アパートに雨漏り発生!

外壁塗装

所有するアパート2号に、雨漏りが発生しました。

別記事で、アパート2号の紹介をしています。

【アパート投資】ファミリー向けの築28年RC|利回り11.2%の事例

301号室(空室)のクロスが剥がれてしまいます。おそらく雨漏りが原因かと。

えっ!!買ってまだ2ヶ月…。
1年間で貯まったキャッシュフローで、大規模修繕やろうと思っていたのに…。

管理会社から連絡が入ったのは、買ってまだ2ヶ月というタイミング…。

アパート2号の構造はRC。
RCは、雨漏りが発生した時、特定がしづらいという厄介なことは知っていました。

そして、不動産経営は、想定外の事態が起こるとは言いますが、まさかこんなに早く雨漏りが発生するとは思っていませんでした。

雨漏り発生の原因

まずは、早急に雨漏り発生の原因を調査したところ、以下の原因であることがわかりました。

  • 外壁に生じたクラック
  • 塗装の耐用年数切れ
  • 外壁コーキングの劣化
  • ベランダ防水加工切れ

また、過去の修繕履歴を確認すると、以下のことがわかりました。

  • 外壁塗装:2005年実施(16年実施していない)
  • 屋上防水加工:2003年実施(18年実施していない)

つまり、所有者がやるべきメンテナンスをせずに放置していたことが、一番の原因

もちろん、物件を買う時に、そろそろ外壁塗装や屋上防水が必要であることはわかっていましたが、まだ大丈夫だろう、と過信していました…。

雨漏り発生の対策

10~15年に一度の頻度で、外壁塗装や屋上防水加工をすることです。

いつか必ず大規模修繕を行う必要があるので、毎年積み立てをする必要があります。

外壁塗装で失敗しない業者を選ぶ6つのコツ

注意点

素人では、良い業者・悪い業者の判断が、すごく難しいと思います。

実際に、私も外壁塗装で過去に悩みました…。

今回、お世話になった外壁塗装業者から、外壁塗装業者の選び方について教えてもらいました。

外壁塗装で失敗しないための業者選びの6つのコツは、以下のとおりです。

  1. 相見積もりを取る
  2. 施工実績を確認する
  3. 営業マンの対応をチェックする
  4. 質問に対して具体的に対応できるか確認する
  5. 資格や許可を持っているか確認する
  6. アフターフォローや保証内容を確認する

相見積もりを取る

必ず、相見積もりを取ることをおすすめします。

1社にしか見積もりを頼まなければ、悪徳な業者は相場よりも高い見積もりを出してきます。

しかし、ほかの業者にも見積もりを頼んでいるとなれば不当に高い金額は出せません。
高い見積もりを出したところで、顧客を獲得できなければ意味がないからです。

ただし、見積もりはできるだけたくさんの業者に頼んだ方がよいというものではありません。
あまりに多くの業者に頼みすぎると、今度はどこに依頼すればいいのか混乱してしまいます。

そのため、見積もりの依頼は3社程度にしておくとよいでしょう。

施工実績を確認する

経験豊富な業者ほど技術力に期待できるため、必ず施工実績は確認しましょう

これまでどんな施工をしてきたのかかかった料金はどれくらいかなどを確認しておくことをおすすめします。

悪徳業者だった場合は、詳しい施工実績をアピールすることはなかなかできません。

施工実績の説明が詳しければ詳しいほど信頼できる業者だと言えます。

営業マンの対応をチェックする

  • レスポンスが遅い
  • 時間に遅れる
  • 音信不通になる

このような営業マンがいる会社は論外です。すぐに候補から外しましょう。

難しい専門用語を並べる営業マンにも要注意です。
依頼主が外壁塗装に詳しくないのをいいことに、業者が有利になるよう誘導している可能性があります。

また、契約をあせらす営業マンにも注意が必要です。
「今決めてくれれば安くできますよ」といった言葉を信じてはいけません。施工価格を割り引いたぶん、工事を手抜きする可能性があります。

質問に対して具体的に対応できるか確認する

不安や疑問点があれば相談してみて、業者側の対応をチェックしましょう。

質問に対する回答を聞く際に重要なのが、メリットだけでなくデメリットも説明してくれるかということです。

具体的なメリット・デメリットを挙げられない業者は、十分な知識や技術がない可能性があります。

悪徳業者の場合は、意図的にデメリットを隠しているかもしれません。

資格や許可を持っているか確認する

外壁塗装を行う業者が持つ資格や許可に、塗装技能士建築業の許可というものがあります。
塗装技能士は国家資格の一つです。

塗装技能士には1級・2級・3級があり、それぞれ実技試験と学科試験に合格する必要があります。

特に1級は実務経験が7年以上あることが受験資格です。
つまり、1級塗装技能士が在籍しているということは、経験豊富な従業員が外壁塗装を行っていることの証明になります。

アフターフォローや保証内容を確認する

契約前に、必ずアフターフォローや保証内容を確認しておきましょう。

業者に悪気がなくても、施工の際にミスが起きてしまう可能性は否定できません。もし、施工不良が発生すると、余計な手間や費用がかかってしまいます。

そこで、大事なのは業者が用意している保証です。どんな保証があるかはもちろん、受けられる条件期間も確認しておきましょう。

また、保証については保証書という形で書面に残してもらい、なくさないように保管しておくことが重要です。

もし、業者の選定を自由にできて、知り合いから紹介してもらうことが難しい場合は、優良塗装業者を紹介してくれるヌリカエ が信頼できると思います。

あわせて読みたい

別記事で、ヌリカエを利用した様子を書きました。

ヌリカエ徹底レビュー|評判・口コミ・悪徳?迷惑電話かかってくる? ヌリカエの評判・口コミを徹底解説!本当に悪質?【体験レビュー】

外壁塗装の実例紹介|施工内容・費用・工数・見積書

外壁塗装などの施工内容と費用

費用

雨漏りの原因は以下のとおり。

  1. 外壁に生じたクラック
  2. 塗装の耐用年数切れ
  3. 外壁コーキングの劣化
  4. ベランダ防水加工切れ

原因① 外壁に生じたクラック

クラック補修
施工内容:下地補修工事(クラック補修)
用語説明
クラック:建物の外壁や内壁、基礎などにできる亀裂やひび割れのこと

クラック箇所からの雨水の侵入が、雨漏りの原因となります!

原因② 塗装の耐用年数切れ

外壁塗装
施工内容:高圧洗浄&外壁塗装

チョーキング現象がある場合は、そろそろ外壁塗装を行う時期というサインです。

用語説明
チョーキング現象:外壁を指で触った時に白い粉がつく現象

目安として、1015年に一度、外壁塗装を行う必要がある、と言われています。

チョーキング現象
チョーキング現象の様子

原因③ 外壁コーキングの劣化

コーキング
施工内容:シーリングの打ち替え
用語説明
コーキング:外壁材と外壁材の隙間を埋めるゴム状のパッキンのこと。シーリングと同じ意味で使われます。

劣化したコーキング箇所からの雨水の侵入が、雨漏りの原因となります。

原因④ ベランダ防水加工切れ

ベランダ防水
施工内容:ベランダ防水加工

ベランダ防水を行わないことによる床材への雨水の侵入が、下の階の雨漏りの原因になります。

雨漏りを直すことができました。

外壁塗装にかかった費用

110万円(税込)

見積書の公開

この費用は、対象物件からのキャッシュフロー1年分なので、正直なところ痛いです。

まとめ

所有物件で発生した雨漏りを事例に、原因や対策、業者選びのコツや、施工内容や見積書の内容を紹介しました。

今回の記事の要点は、以下のとおり。

  • 雨漏りの原因は、所有者がやるべきメンテナンスを怠ったこと
  • 10~15年に一度を目安に、外壁塗装や屋上防水加工を実施する必要がある
  • 大規模修繕に備えて、毎年修繕積立を行うべき。
  • 失敗しないためにも、外壁塗装業者選びはかなり重要。

もし、10年以上外壁塗装を行っていない場合、そろそろ外壁塗装を検討することをオススメします。

今回、雨漏りした部屋は、空室だったので良かったのですが、入居者が住んでいる部屋であれば、大きなトラブルになった可能性があります。

大きなトラブルになる前に、一度、経験豊富なプロからアドバイスをもらうようにしましょう!

特定の業者と付き合いのない方は、優良外壁塗装業者が多数登録されている、ヌリカエをお試しください。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA