【不動産投資】初心者必見!1棟アパートを買う手順を3ステップで解説

こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、戸建4戸・アパート4棟を所有しています。(2022年1月現在)

今回は、1棟アパート/マンションを買う時の分析方法をくわしく解説します。

はじめて1棟アパート・マンションを買う場合を想定しています。

・はじめて1棟アパートやマンションを買いたい。そもそもどうやって買ったら良いのかわからない。
・どんな1棟ものを買ったら良いの?
・購入判断が難しい。判断基準を教えてほしい。
・シミュレーション方法がよくわからない。

この記事をご覧いただくことで、

  • 1棟アパートを買う手順がわかるようになります
  • 1棟アパートの「買う」「買わない」の判断ができるようになります

該当する人は続きをご覧ください。

ステップ1.マイソク(物件資料)の分析

マイソクとは

マイソクとは「物件の概要・間取り図・契約情報」などが取りまとめられている資料のこと

不動産屋から物件を紹介してもらう時に、以下のようなマイソクが送られます。

不動産投資でのマイソク分析

まずは、マイソクをもとに物件の分析をして、「検討」か「見送り」の判断をする必要があります

それでは、順番にマイソクの分析方法を解説します。

立地をチェック

不動産は立地がかなり重要なので、細かくチェックします。

不動産投資でのマイソク分析|立地

周辺施設をチェック

以下の施設までの距離をチェックします。

  • スーパー
  • コンビニ
  • ドラッグストア
  • 銀行
  • 市役所
  • 学校
  • 病院

できれば車で10分以内。便利であればあるほど客付けしやすい。

賃貸の不動産屋をチェック

客付けや管理でお世話になる賃貸仲介の不動産屋の場所をチェック。

  • ミニミニ
  • ホームメイト
  • エイブル
  • アパマンショップ
  • ニッショーなど

目安は車で10分以内。あまり遠いと客付けしてくれない可能性があるので要注意。

物件をチェック

不動産投資でのマイソク分析|物件

1.価格

2,000~3,000万円台の価格帯をオススメします。

まずは小さく始めることが投資の鉄則です。

そして、出口を考えて売りやすい価格帯をオススメします。

私の投資エリアでは、3,000万円以下は現金買付が入ることが多いので、売りやすいです。

2.間取り

1棟目はファミリー向けの間取り(1LDK・2LDK・3LDK)をオススメします。

一番の理由は、長期間の入居が期待できるためです。

単身者であれば、1~2年で退去することが想定されますが、ファミリーの場合、4~5年くらい期待できます。

単身者向けのアパートの方が高利回りというメリットがありますが、ある程度キャッシュフローが厚くなるまではファミリー向けの物件を選ぶことをオススメします。

3.築年数

築20年前後をオススメします。

家賃の下落率が緩やかなので、長期での家賃推移が計算しやすいです。

ただし、築20年前後で木造や軽量鉄骨の場合、融資付けがしづらいので要注意。

4.構造

大体、以下の4種類になりますが、1棟目は木造か軽量鉄骨をオススメします。

  • 木造
  • 軽量鉄骨
  • 重量鉄骨
  • RC

固定資産税や不動産取得税などのコストが安く、管理しやすいためです。

一方、重量鉄骨やRCはコストが高いです。

特にRCで雨漏りが発生した場合、原因を特定することが難しく、余計な修繕費がかかる可能性があるので、1棟目にはオススメしません。

5.残存年数

必ずを残存年数をチェックします。

残存年数とは、法定耐用年数から築年数を引いて計算します。

法定耐用年数は以下のとおり。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨:19年(厚さ3mm以下)もしくは27年(厚さ3~4mm)
  • 重量鉄骨:34年
  • RC:47年

”融資期間=残存年数”という金融機関も多いので、必ず残存年数をチェックしましょう。

6.土地面積

出口戦略として、売りやすい土地かチェックします。

私の投資エリアでは、実需向けに売りやすいのは、50坪以上の整形地

ただ、地形が悪いから安く土地が仕入れられるというメリットもあるので、好立地で地形が悪い土地の方が収益物件に向くケースが多いです。

7.ハザードマップをチェック

洪水ハザードマップの浸水エリア、土砂崩れの危険エリアかどうか、必ずチェックします。

そして、そのような危険エリアであれば、近隣住民に過去は自然災害でどれほどの被害があったのか、直接聞いてみましょう。

近隣住民のお宅を訪ねて、素直に状況を説明すれば、丁寧に教えてもらえますので、試しにやってみてくださいね。

ハザードマップで洪水や土砂崩れの危険エリアを調べる

積算評価を計算

積算評価を計算

土地と建物の価値を計算します。

具体的に調べるのは、以下の2つ。

  1. 路線価をチェックして土地値の計算
  2. 再調達価格を計算

理想は、積算価格>物件価格×80%

一般的に、積算価格が高ければ収益性が低くなる。逆に、収益性が高ければ積算価格が低くなることが多いです。

あわせて読みたい

路線価を使った土地値、建物の再調達価格の計算方法を解説しています。

積算評価の計算は、必ずできるようにならければいけないことなので、自信がない方はご覧ください。

【不動産投資】初心者必見!積算評価とは?収益還元法とは?一物五価をわかりやすく解説

シミュレーションにより収支計算

以下のような条件で計算します。

経費

家賃収入×20%でシミュレーション。

実際にかかる経費は構造によって変わります。

木造や軽量鉄骨であれば15%、重量鉄骨やRCであれば20%で計算すれば良いでしょう。

空室率

80%でシミュレーション。

ずっと満室であり続けることは難しいので、ストレスをかけて80%で計算すれば良いでしょう。

積立金

外壁塗装など大規模修繕に備えて毎年積み立てます。

小ぶりなアパートであれば、余裕を見て10年で300万円と想定。

この場合、年間30万円を積み立てる必要があります。

自己資金

一般的には、1棟目は自己資金20%を求められるケースが多いです。

金融機関によっては30%求められるケースもあるようです。

また、高属性の方は自己資金10%やフルローンの話も聞きますが、まずは自己資金20%で計算すれば良いでしょう。

購入の判断基準

私の場合、以下のような数値になれば「買い」と判断します。

※現地調査した上で問題がない場合。

  • CCR:25%~
  • キャッシュフロー率:4%~
用語説明
・CCR:Cash on Cash Returnの略で、投資効率を示す指標の一つ。
・キャッシュフロー率:実際に手元に残るキャッシュフローの割合で、収益性を示す指標の一つ。

ちなみに、CCR25%とは自己投資額を4年で回収する、ということ。

早く物件が欲しい!そんなに良い物件じゃないけど買っちゃえー。

このように買いたい病にかかり、焦って買ってしまうこともあるので要注意!

あくまでも数字で客観的に判断することが重要です。

以上のように、まずはマイソクをもとに分析をして、良さそうであれば現地調査をします。

あわせて読みたい

収益物件のシミュレーションについて、過去記事で詳しく解説しています。

【中古1棟アパート】不動産投資のシミュレーション方法を解説:キャッシュフロー・利回りなど

簡易的なものですが、シミュレーションツールをつくりましたので、宜しけばお使いください。

収益物件のシミュレーション 【不動産投資|1棟アパート用】簡易シミュレーションツールの紹介

優良物件の仕入れ方について解説しています。

【不動産投資:1棟アパート】優良物件を仕入れる3つのコツを解説

ステップ2.現地調査

物件調査の方法

以下の項目を1つずつチェックします。

接道

前面道路の幅を確認します。

地方の場合、車社会なので車のすれ違いができるかどうか、チェックします。

すれ違いができないくらい道が狭い場合は、客付けしづらいので要注意!

駐車場台数

地方の場合、大人の人数分、駐車場が必要です。

例えばこのようなケース。

  • 2LDK×4戸であれば、駐車場8台分欲しい。
  • 1K×10戸であれば、駐車場10台分欲しい。

外壁

主にチョーキングとクラックをチェックします。

チョーキング現象の様子
チョーキング現象
クラック

チョーキングの状態で、外壁塗装をやるべき時期がわかります。

外壁塗装は、10~15年に一度の頻度で行うのが目安。

クラックがあると、雨漏りや傾きアリの可能性があります。

クラックの溝の長さや深さ、向きなどによって、リフォーム費が大きく変わるので、プロに診断してもらうことをオススメします。

外壁塗装やクラック補修にかかる費用を理由に、必ず指値を入れましょう。

私は、クラックがある場合は、必ず業者に見積もりを依頼しています。

交通費として5,000円お支払いした上で、プロから物件のチェック方法や建物のメンテナンス方法を教えてもらうようにしています。

日当たり

日当たりが悪いと客付けしづらくなります

方角や周辺の建物との位置関係を必ずチェックしましょう。

管理状況

通路にゴミが落ちていないか、キレイな状態かチェックしましょう。

入居者の住み心地に関わる部分なので、もし敷地内にゴミが置いてあれば、売主に撤去依頼。もしくは、その分の指値を入れて交渉しましょう。

境界線

境界杭や越境していないか確認しましょう。

近隣の土地の所有者と揉める原因になります。

管理会社

管理会社の看板があることが多いので、社名と連絡先をメモします。

物件に関して、気になることがあればヒアリングします。

自然災害のヒアリング

ハザードマップの危険エリア内にある場合は、近隣住民に過去の自然災害を質問します。

突然、近隣住民に話しかけることは勇気がいることですが、親切に対応していただけることが多いです。

臭い

迷惑施設がないか確認しましょう。

近くに養豚場や養鶏場などがあり、臭う場合は客付けしづらいので要注意

騒音

騒音がないか確認します。

騒音がひどいと客付けしづらいので要注意

以下、騒音の原因になるので近くにある物件には気をつけましょう。

  • 電車の線路
  • 国道など交通量が多い道路
  • 空港や飛行場

賃貸仲介の不動産屋へのヒアリング

マイソクなど物件資料を持参し、最寄の賃貸仲介を行う不動産屋に訪問して、ヒアリングします。

主なヒアリング項目は、以下のとおり。

家賃相場

事前にもらっているレントロールと家賃相場が違う場合、家賃相場で計算し直す必要があります。

人気の物件かどうか

満室経営できるのか、判断できます。

駐車場が必要かどうか

客付けするのに、1人当たり1台駐車場が必要な物件かどうか確認します。

また、近隣に月極駐車場があるかどうか確認します。

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想定家賃のヒアリング方法ついて、くわしく解説しています。

想定家賃のヒアリング 【不動産投資】初心者必見!想定家賃のヒアリングで注意する5つのこと

ステップ3.融資申し込み

融資申し込みで重要になるのは以下の3つ。

  1. スピード対応
  2. 融資担当者へのプレゼン
  3. 金融機関選び

スピード対応

優良物件はスピード勝負になるので、なるべく早く融資申し込みをします。

早く融資内諾がもらえて、売主に対して交渉できるようになりますので、少しでも早く融資内諾をもらうことが重要す。

私は、現地調査の翌日に融資申し込みをするようにしています。

ただ、スピード対応をしても、ほとんどの金融機関は結果が出るまで約1ヶ月かかるので、買えないことが多いです。

融資担当者へのプレゼン

融資申し込みの際、融資担当者に対して、資料を作り込んでプレゼンをします。

その際、以下の点を融資担当者に理解してもらえるように気をつけています。

①物件を選ぶ理由

  • 賃貸仲介の不動産屋にヒアリングした結果、満室稼働できる
  • 路線価と再調達価格で計算した結果、積算評価が高い
  • 立地が良く整形地だから売りやすい
  • 120坪あるので、60坪×2区画で実需向けに売りやすい

このように、物件を選ぶ理由を丁寧に説明します。

②希望する融資条件

  • 希望する融資期間の理由
  • 耐用年数オーバーする場合のメンテナンス方法など

特に融資期間がキャッシュフローに大きく影響するので、融資期間を延ばしてもらうようにプレゼンします。

融資期間を長く、自己資金はなるべく少なくしていただきたいです。
金利は御行におまかせします。

このように融資担当者に伝えることが多いです。

銀行マンは融資のプロですが、不動産賃貸業のプロではないので、客観的に見て納得していただけるよう丁寧にプレゼンすることが大事です。

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融資申し込みの際、融資条件を交渉した時の様子を紹介しています。

【アパート投資】築32年・重鉄|融資期間を長く、低い金利で融資承認がもらえた交渉術

金融機関選び

大事なのは、事前に融資申し込みをする金融機関を頭に入れておくことです。

各金融機関で、融資検討がしやすい物件が違うので、特徴を理解するようにしましょう。

そのためには、各金融機関を訪問して、ヒアリングすることオススメします!

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参考までに、私の投資エリアの各金融機関の融資条件をヒアリングした結果です。

【2020年12月版】不動産投資における金融機関(岐阜・愛知)9行の融資条件

サラリーマンや公務員の方にオススメの金融機関

1棟目のアパートを買う場合、オリックス銀行をオススメします。

オリックス銀行をオススメする理由は、以下のとおり。

  • 不動産投資(不動産賃貸業)の実績を重視しない
  • 融資期間が長い
  • 審査結果の回答が早い
  • シミュレーションが計算しやすい
  • 自己資金1割やフルローンも可能

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オリックス銀行をオススメする理由について詳しく書いています。

オリックス銀行のアパートローンをおすすめする理由 オリックス銀行のアパートローンをおすすめする5つの理由・3つのデメリット

自営業の方にオススメの金融機関

自営業の方は、オリックス銀行は融資NGとなる場合が多いので、日本政策金融公庫、地元の信金や信組など、銀行開拓を頑張りましょう。

個人の属性や資産、各金融機関の方針によって変わるので、投資家やエリアによって、オススメの金融機関が変わります。

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ゼロから銀行開拓をした方法について書いています。

【銀行開拓】不動産投資1年目で金融機関3行から融資してもらえた方法

最後に

現在は融資が厳しく、そしてコロナ融資やコロナバブルの影響により現金を持っている人が多いため、小ぶりなアパートは現金で買われてしまう傾向があります。

そのため、優良物件を買うことが難しくなっていますが、全く可能性ゼロというわけではないので、地道に物件を探して融資申し込みを繰り返すしかありません。

この記事で、アパートの買い方について解説させていただきましたが、このような方もいらっしゃると思います。

アパートの買い方は理解できた。

でもやっぱり、いきなり数千万の借金を背負って、アパート投資するのが怖い…。

私も1棟目はそうでした。

でも慣れれば大丈夫です。

特に最初のアパート投資に不安を感じる方向けに、購入や融資付け、客付けなどのサポートをさせていただいていますので、興味がある方はこちらをご覧ください。

お気軽にご相談ください♪

まさどん不動産への相談窓口

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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