こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（2022年1月現在）
今回は、FIRE(セミリタイヤ)するのに、必要な収益物件の種類と数について解説します。
初心者向けの内容です。
・FIRE(セミリタイヤ)に興味がある。
・具体的に何をどれだけ買えば良いのか、具体的に知りたい。
気になる方は是非ご覧ください。
セミリタイヤとは
セミリタイヤとは
完全に退職するわけではなく、
「自分の時間や生活を楽しみながら、好きな仕事を適度にして生活する状態」
という意味で使われています。
また、似た言葉にFIREがあります。
FIREとは
FIREとは、「Financial（経済）、Independence（自立）、 Retire（退職） Early（早期）」の頭文字です。
「若いうちに経済的自由を獲得して、働かなくても生活できる状態」
を意味します。
私は、「FIRE＝３０～４０代でセミリタイヤをすること」という認識をしています。
別記事でセミリタイヤやFIREについて解説しています。
セミリタイヤ（FIRE）したい人がやるべき、たった１つのこと｜資産と負債の違いについて
FIREに必要な所有物件は、人によって違う
不労所得(資産所得)＞生活費
上記のような状態になれば、FIREできますが、いくら生活費がかかるかは人によって違います。
ちなみに、理論上、私の場合は、
中古戸建３戸・中古アパート２棟
で、FIRE可能です。
中古戸建３戸・中古アパート２棟で、毎月のキャッシュフローが３０万円です。
ただし、空室や、突然発生するリフォーム費などに備えて、５０万円以上なければセミリタイヤは難しいと感じています。
今すぐに仕事を辞めてセミリタイヤをしたいわけではありません。
もう少し頑張って働き、融資が受けられる時に受けて、もう少しキャッシュフローを厚くしてから、セミリタイヤする時期を決めるつもりです。
必要な自己資金（キャッシュフロー３０万円/月の場合）
約1,800万円が必要になります！
おそらく、数年前であれば、もっと少ない自己資金で良かったと思いますが、最近はフルローンは難しく、ある程度自己資金を求められる傾向にあります。
目安として、戸建は200～300万円、小ぶりな１棟アパート(2000~3000万円)でも500万円程度は必要になります。
私の投資エリアでの融資の傾向は、以下の通りです。
- 戸建：物件購入費は自己資金で、リフォーム費は融資。
- １棟アパート：必要な自己資金は物件価格の１７～２７％。
→自己資金は物件価格の２０％が基本で、たまに１０％でも可。
別途、購入諸経費(仲介手数料、登記費用など)７％も自己資金。
例えば、価格2000万円の１棟アパートを購入する場合、540万円程度必要になります。
私の場合、日頃から無駄使いは一切せずに、物件購入のための資金を貯めています。目安として、給料の６割は投資に回すようにしています。
また、既存の所有物件で得たキャッシュフローを、新たな物件の頭金として使います。
さらに、株価バブルの恩恵を受けて、かなり売却益が得られたことも、ラッキーではありましたが、順調に物件数を増やすことができた要因です。
CCR（自己資金配当率）
不動産投資では利回りが重視されがちですが、早期でセミリタイヤ(FIRE)を目指す場合は、投資効率も非常に重要な指標となります。
CCRとは、Cash on Cash Returnの略で、投資効率を示す指標の一つです。
自己資金を回収するのに何年かかるのか、がわかります。
高ければ高いほど良く、１年なら１００％、２年なら５０％、３年なら３３％となります。
私の場合は、360万円÷1800万円＝20％
つまり、5年で回収するということです。
目標は25％、つまり4年で回収です。
最近の融資状況が、自己資金を求められ、なおかつ融資期間も長くできない傾向にあるので、なかなか難しいと感じています。
株との比較
キャッシュフローが30万円/月になるために、不動産投資では自己資金1,800万円必要です。
では、株式投資で、毎月30万円の配当金を得るためには、どれだけ自己資金が必要になるのでしょうか。
30万円/月×12カ月÷3％
＝1億2,000万円
高配当銘柄で配当利回りが3～4％程度です。
※減配リスクが低く、業績や財務優良銘柄だと良くて3％程度なので、今回は3％で計算しました。
配当金が30万円/月になるために、株式投資では1億2,000万円も必要です！！
不動産投資でセミリタイヤをした人は、SNSで度々見かけますが、株式投資でセミリタイヤした人はあまり聞かない理由が納得できます。
株式投資は不動産投資にはないメリットがたくさんあることもよく知っていますが、早期セミリタイヤを目指すなら不動産投資をやるべきです！
具体的な手順
別記事で１０年でセミリタイヤを実現させるための具体的な方法について解説しています。
このシミュレーションでは、
毎月のキャッシュフローが３０万円なら５年、５０万円なら７年、１００万円なら１０年かかるという計算をしています。
※あくまでも目安です。突発的な修繕や空室率、家賃下落率などを考慮すると、もう少しパフォーマンスは落ちると思います。
不動産投資を始めて１０年でセミリタイヤ（FIRE）を達成するための戦略
まとめ
不動産投資でセミリタイヤを実現させるのは可能で、時間をかけてコツコツ物件数を増やしていけば、そのうち出来るようになります！
そして、早期でセミリタイヤを目指す人は、投資効率を上げることが重要であり、レバレッジを効かせて、１棟アパートを買う必要があります。
一番のネックは、物件購入費自己資金をどう貯めるか、になってきます。
上記の通り、最近は物件価格の２７％の自己資金を求められる傾向にあるため、ある程度の自己資金がない人は融資NGとなります。
- 給料をUPさせる努力をしながら、副業も始めて所得を上げる。
- 無駄遣いをやめて、ひたすら節約する。
- 自己資金が貯まったら、収益物件を買う。
- 収益物件からのキャッシュフローを、次の物件の頭金にする。
- 1～4を繰り返す
このように地道な作業の積み重ねだと思います。
セミリタイヤ目指して、引き続き頑張っていきましょう！
今回は以上です。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました！
最後に
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