【不動産投資】空室対策4選|初心者必見!満室にできた客付け方法を解説

こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、戸建4戸、アパート4棟を所有しています。(2022年4月現在)

今回は、空室対策について。

現在の入居状況は27/28室ですが、しばらく満室が続いていましたので、私自身の満室経営ができた経験をもとに、解説します。

・はじめての不動産投資で、はじめての客付け。早期で客付けするために、何に注意したらいいの?
・なるべくお金をかけずに、客付けをしたい。でもどうしたら良い?
・引っ越しシーズンのチャンスを逃してしまった。オフシーズンにやるべき対策は?

この記事をご覧いただくことで、

具体的な客付け方法がわかるようになります。

該当する人は続きをご覧ください。

おすすめの空室対策4選

効果が期待できる空室対策を4つ紹介します。

  1. 客付けしやすい物件を仕入れる
  2. 家賃設定を見極める
  3. ライバル物件との差別化を図る
  4. AD(広告費)で、不動産屋を味方につける

それでは、順番に解説します。

空室対策①:客付けしやすい物件を仕入れる

まずは、客付けしやすい物件を選ぶことが、とても重要です。

物件を買う前に、必ず賃貸の仲介を行う不動産屋にヒアリングをします。

  • 客付けできるのか
  • 客付けするためにどんな物件にリフォームする必要があるか
  • 想定される家賃はいくらなのか

できれば3社にヒアリングします。

弊社で客付けできると思います!

賃貸仲介の不動産屋から、このように自信満々に言われ場合、購入を検討します。

過去記事で、中古戸建・中古アパートの買い方について解説しています。

【不動産投資|失敗しないためのコツ】中古戸建てを”買う・買わない”の判断方法 【不動産投資】初心者必見!1棟アパートを買う手順を3ステップで解説

空室対策②:家賃設定を見極める

上記のように、購入前に想定家賃をヒアリングします。

  • 確実に客付けできる最低家賃
  • 相場並みの家賃
  • 客付けできる可能性がある最高家賃

3社それぞれ意見が違うと思いますが、その平均をとります。

まずは、様子を見るために家賃設定は、客付けできる可能性がある最高家賃で。

そして、2週間ほど様子を見て、問い合わせがあったり内見があったりと反響があれば、もうしばらく続けます。

全く反響がなければ、家賃を下げて様子を見ます。

これを繰り返して、賃貸募集開始後、2ヶ月以内の客付けを目指します

注意点
できるだけ家賃を下げない方が良いです。
収益物件は利回りで売却することになるため、安易に家賃を下げると売りづらくなるため。

空室対策③:ライバル物件との差別化を図る

賃貸用の物件は”相対評価”をされます。

つまり、ライバル物件との比較です。

以下のように、戸建とアパートでやり方を変えています。

戸建の場合

戸建は数が少ないため、戸建であるだけで十分な差別化になります。

フリーレント

フリーレントとは、一定期間家賃が無料になる契約のこと。

1ヶ月や2ヶ月程度様子を見て、早期客付けをしたいなら、家賃を下げるのではなく、フリーレントをつけます。

まずは1ヶ月つけて、やむを得ない場合は2ヶ月つけます。

ライバル物件と比較しながら、最終的な判断をすることになります。

アパートの場合

アパートの場合はライバルが多いため、戸建に比べて差別化を図ることが難しいことがあります。

繰り返しになりますが、ライバル物件よりも優れた物件をつくり、入居者さんに選んでもらえるように努めます。

立地

差別化を図るポイントとして、まずは立地

物件を買う前に立地が良い場所を選ぶ必要があります。
内装はリフォームで何とでもなりますが、立地だけはどうしようもないので、ご注意ください。

日当たり

立地と同様に、後で変更できないのが日当たり

同じような立地で同じような間取り、築年数であれば、日当たりが良い方が人気なのは言うまでもありません。

内装

水回り(風呂、キッチン、トイレ)の設備やクロスなど。

  • 追い炊き機能の有無
  • シャワーヘッドのグレード
  • シングルレバーの有無
  • シャワートイレの有無
  • アクセントクロスの有無

フリーレント

戸建の場合と同様にフリーレントをつけて、差別化を図ります。

考え方は、戸建と全く同じです。

空室対策④:AD(広告費)で不動産屋を味方につける

AD(広告費)とは、客付けしてくれた不動産屋に支払う広告費のこと。

私は、客付けは賃貸の仲介を行う不動産屋にお願いします。
自分では行いません。

賃貸仲介の不動産屋は、賃貸の契約ができて初めて報酬がもらえます。
そして、もらえる報酬額が多い物件の方を、優先して客付けしたくなるものです。

具体的な方法としては、まずはADを1ヶ月として、様子を見るのは1~2ヶ月程度。
このタイミングで、早期客付けを求めるならAD2ヶ月にすることを検討します。

エリアによって相場がありますので、管理会社と相談しながら最終的に判断されることをオススメします。

あわせて読みたい

過去記事で、所有物件の客付け方法について解説しました。
中古戸建を買って、リフォームし客付けをする場合は参考になると思います。

【不動産投資】初心者が知っておくべき客付け方法|早期客付けのコツを教えます

オフシーズンの空室対策

客付けが決めやすいのは、引越しシーズンの12~3月。

4~11月は比較的引っ越ししづらい時期なので、オフシーズンと定義します。

引越しシーズンに、客付けを逃してしまった。オフシーズンに、どうやって客付けすれば良いの?

今まで11部屋の客付けをしましたが、オフシーズンの客付けは10部屋です。

ほとんどオフシーズンの客付けです。

たしかに部屋を探す人は少なくなる時期ですが、可能性はありますので、やるべきことをやるしかありません。

引越しシーズンでもオフシーズンでも、空室対策は基本的にあまり変わりません

たしかに、引っ越しシーズンの方が客付けしやすいので、オフシーズンは大家として不利になる可能性があります。

例えば、引越しシーズンは「フリーレント1ヶ月」や「AD1ヶ月」で客付けができたのに、オフシーズンでは「フリーレント2ヶ月」や「AD2ヶ月」つけなければ客付けできない、ことが考えられます。

注意点
引越しのオフシーズンの客付けは、大家が不利になる可能性があるので要注意!

まとめ

私が行ってきた、具体的な客付けの方法をご紹介しました。

今回の記事の要点は以下のとおり。

  • 空室対策として効果が期待できる方法は、「客付けしやすい物件を仕入れる」、「家賃設定を見極める」「ライバル物件との差別化を図る」「ADで不動産屋を味方につける」こと。
  • 戸建とアパートで、客付け方法が変わる。
  • 安易に家賃を下げるのは危険。
  • 引越しのオフシーズンでも客付けができる。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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