ボンズ不動産 
今回は、想定家賃でのヒアリングについて。
・はじめての不動産投資。内見して良さそうな物件が見つかった。でも、本当に客付けできるか不安。家賃設定をいくらにしたら良いのか？
・想定家賃のヒアリング結果、複数社から、それぞれ違う金額を伝えられた。結局、いくらに設定したら良いの？
・はじめて想定家賃をヒアリングする予定だけど、不動産屋への訪問は緊張する…。気をつける点は？
この記事をご覧いただくことで、
家賃のヒアリングで気をつける点や、家賃設定で失敗しないための方法が理解できるようになります人ので、続きをご覧ください。
前提条件
今回の記事は、以下の前提条件があります。
- はじめての物件購入
- 投資エリアは、地方
- 対象物件は、中古戸建
誰でも、最初は投資エリアの賃貸需要を把握できていません。
その投資エリアではじめて物件購入を検討している場面を想定します。
私の投資エリアは、地方です。
都会と違い、地方は物件の数が少ないので、ポータルサイトで想定家賃を調べることができないので、不動産屋にヒアリングします。
今回は、１戸目におすすめしている中古戸建を想定します。
賃貸用の中古戸建となると、更に物件数が少ないので、ポータルサイトで調べることができません。
②投資エリアは、地方
③対象物件は、中古戸建
想定家賃のヒアリングで気をつける５つのこと
ヒアリングで気をつけるのは、以下の５つ。
①賃貸仲介の不動産屋にヒアリングする
②必ず複数社にヒアリングする
③物件調査や内見直後にヒアリングする
④あわせてエリアの賃貸需要もリサーチする
⑤あわせて管理契約を確認する
①賃貸仲介の不動産屋にヒアリングする
ヒアリング相手は、「賃貸仲介」の不動産屋
必ず、賃貸仲介の不動産屋にヒアリングしましょう！
不動産屋といっても「売買仲介」「賃貸仲介」「管理会社」「開発会社」など、会社によって業務内容が大きく異なります。
初心者がやりがちな間違いは、「賃貸仲介」ではなく「売買仲介」の不動産屋に、想定家賃をヒアリングすることです。
売買仲介の不動産屋は、売るのが仕事。
仮に想定家賃を質問した時、売るのが目的なので、相場よりも高い家賃を伝えられることがあるので要注意です。
②必ず複数社にヒアリングする
複数社にヒアリングする理由
１社では、想定家賃の読みを外す可能性があるから。
必ず複数社にヒアリングしましょう！
できれば３社をおすすめします。
失敗しないための家賃設定の方法
３社にヒアリングした結果、おそらく３社とも違う家賃を言われると思います。
例えば、A社は家賃６.８～６.５万円、B社は６.５～６.３万円、C社は６.３～６万円のような場合を考えます。
やり方は人それぞれなので、正解はないと思いますが、おすすめは間をとること。
今回のケースですと、家賃設定は６.５万円で良いのではないかと思います。
早く客付けをしたいのであれば、家賃を低く設定し、高い利回りにしたいのであれば、家賃を高く設定する。
もしくは、はじめは上限で設定して、１～２週間様子を見て、問い合わせや内覧が無ければ、2000～3,000円下げる、というやり方でも良いと思います。
このように、所有者自身の考え方や状況によって、想定家賃を決めます。
早期客付けしたければ低く、時間に余裕があれば高く設定。
３社に訪問する時間がとれない場合の方法
１社には、訪問してヒアリングできたけど、２社目以降は、どうしても時間がつくれない、ということもあると思います。
その場合は、電話によるヒアリングでも良いと思います。
ただし、不動産屋からは、直接訪問した時の方が丁寧に対応してもらえるので、できれば訪問してヒアリングしましょう。
ヒアリングでの訪問はアポ無しでＯＫ
アポ無しで訪問すれば良いと思います。
ただし、仕事中に突然訪問して、時間を取ってもらうわけですから、十分な配慮が必要です。
特に、忙しい土日や繁忙期に訪問する場合は、気をつけましょう。
③物件調査や内見直後にヒアリングする
スピード重視で対応する理由
良い物件が買えなくなるからです。
良い物件は、みんな欲しいので、すぐになくなります。
物件購入はスピード重視です！
内見して疲れたし、想定家賃のヒアリングは明日でいいや。
このような対応は、おすすめしません。
１棟アパートであれば物件調査、戸建であれば内見して、良さそうだと思ったら、直後にヒアリングしましょう！
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別記事で、１棟アパートの物件調査の方法、戸建の内見方法について、詳しく解説しています。
【不動産投資】初心者必見！1棟アパートを買う手順を３ステップで解説
【不動産投資】中古戸建の内見方法を徹底解説！｜チェックリスト付き
④あわせてエリアの賃貸需要もリサーチする
賃貸需要のデータベースを蓄積
想定家賃のヒアリングにあわせて、エリアの賃貸需要もリサーチしましょう。
エリアの家賃相場や、人気の物件や学区、賃貸物件に必要な設備、想定される入居者ターゲット層などです。
１物件につき、３社ずつのヒアリングを繰り返せば、賃貸需要のデータベースが蓄積されていくので、今後の物件の仕入れが楽になりますし、不動産投資に失敗しにくくなります。
また、必須ではありませんが、私は必ず、手土産を持っていきます。
そうすると、不動産屋からの印象も良いですし、かなり丁寧に対応してもらえます。
ちなみに、手土産は、大体、洋菓子店やコンビニで買った、お菓子（クッキー、チョコレート、のど飴など）やドリンク（ジュース、コーヒー、紅茶など）。
金額としては、１回当たり１,０００円前後です。
手土産を渡すやり方が必ずしも正解だとは思っておりませんので、ご参考までに。
⑤あわせて管理契約を確認する
将来の取引先であることをアピールする
想定家賃をヒアリングする時に、必ず、管理契約のことを確認しましょう。
賃貸仲介の不動産屋からすると、”管理物件が欲しい”と考えているはずですので、今後、「大家と管理会社」という付き合いをする可能性があることを伝えましょう。
お客様を対応してもらえますので、一度お試しください。
管理契約について確認すべきこと
必ず、以下の内容を確認します。
- 管理料：家賃の〇％、一律〇〇円など
- 媒介契約：一般媒介OKか
- リフォーム：業者指定か、自由に選べるか
あわせて読みたい
別記事で、媒介契約について、解説しています。
【不動産投資】初心者が知っておくべき客付け方法｜早期客付けのコツを教えます
以下の記事では、管理会社の選び方について解説しています。
【不動産投資｜失敗しないためのコツ】管理会社の選び方と注意点
最後に
１物件に対して、３社のヒアリングは、正直なところ、面倒くさいですのが、これが重要だと思っています。
同じことを３回繰り返すのは、手間がかかることなのですが、これを繰り返すと、エリアの賃貸需要に詳しくなるので、エリアの選定や、物件選びで失敗する確率がどんどん下がります。
最初は、大変だと思いますが、賃貸需要のリサーチをするつもりで、直接、不動産屋に足を運んでみてくださいね。
今回は、以上です。
最後まで、ご覧いただき、ありがとうございました！
