こんにちは。大家＆宅建業者のまさどん(@masadon-fudosan)です。
今までにアパート4棟・戸建10戸・駐車場1ヶ所を購入しました。（2023年12月現在）
久しくブログを更新していないうちに、気づけば2023年も残りわずかとなってしまったので、慌てて更新することにしました。
2023年の総括｜祝！宅建業者開業
2023年の一番のニュースは宅建業を開業したこと。
宅建業者になろうと考えた主な目的は、買取再販業への参入のため。
ちょうど1年前の記事で、以下のように書いています。
賃貸だけではなくリフォーム＋転売もできるようになりたい
”賃貸需要は低いけど、売買需要は高い”エリアが存在すると気づいた
1年前の記事
2022年の振り返り＆2023年の投資戦略
業界未経験で宅建業の参入に興味がある人が多いようなので、実際どうだったのかリアルをお伝えしたいと思います！
2023年上半期（1～6月）の振り返り
宅建業の免許を取ったのは1月中旬ですが、ちょうどその頃、2物件をリフォームしなければいけない状況でした。
今思えば、職人に外注すれば良かったのですが、DIYが楽しくはまっていた時期で、2物件のリフォーム完成は結局5月末までかかってしまいました。
というわけで、上半期はDIYで終わってしまい、宅建業者としての活動はほとんどできませんでした。
2023年下半期（7～12月）の振り返り
本格的に宅建業者としての活動が始まります。
- 2023年3月にリフォームが完成した戸建物件の売却
- 査定サイトの導入
- 事務所の開設
- 売買仲介への参入
- 賃貸仲介への参入
業界未経験なので、当然、上手くいかないことばかり。特に査定サイトの導入は失敗でした。
全く知名度もない個人不動産屋が仕事をもらえるはずもなく、かなり時間とお金を無駄にしました。
ただ、勉強になったことも多かったので、授業料と思うしかありません！
- 細かなエリアの特性（坪単価、人気・不人気の学区など）
- 売却を悩んでいる所有者の気持ちや考え方
- 売却する時に係る税金（3,000万円控除など）
たぶん仕事時間の半分くらいが、査定対応だったんじゃないかと。。。
逆に上手くいったこともあり、戸建2戸の売却実績ができました。
賃貸とは違い、
- インスペクションの実施
- フラット35の適合証明の取得
- 分譲グレード仕様のリフォーム
- 確定測量の実施
など初めてのことが続きましたが、とても面白く、成約価格の相場、必要な費用、買取再販の手続きや流れなど、色々と理解できたことは大きかったです。
2023年の振り返り｜学びと気づき
私にとって関心度が高くて重要な「融資」「宅建業」「リフォーム」「経営」「仕事・子育て・趣味のバランス」「志事」毎に振り返ります。
融資編
2023年の融資結果は、2勝4敗。
独立したことで、以前よりも稼ぎが減ったことが影響し、融資に苦戦しました。
2行と新規取引できたことは良かった。
断られることが多かったのですが、融資NGとなった理由がよくわかったので、足下を見つめ直す良い機会となりました。
以下、融資NGとなった理由。
- 実績がない事業（建売）に対して厳しい
- 利益の低い企業（仮に3年連続黒字でも）に対して厳しい
- 物件を購入し、借入が増えれば増えるほど厳しくなる
- まずは本業で儲けることが先（本業の利益と借入希望額を比較する）
某金融機関の次長からのありがたいアドバイスです。ご参考までに。
宅建業編
この１年間、本当によく失敗しました。
業界未経験なので、業界内のルールとして何が良くて何がダメなのかもよく分かっておらず、不動産屋に訴えられそうになったのは良い思い出です笑
リフォーム編
今年の空き家再生数は5戸。
色々と失敗しましたが、全て次につながる失敗なので、良い経験ができたことにします！
経営編
弱者の戦い方について考えさせられた一年でした。
１年考え続けて、個人不動産屋の戦い方の方向性が見つかったことは大きな収穫です。
仕事・子育て・趣味のバランス編
子育て世代にとっての重要なテーマ。
仕事と家庭と趣味（自分の時間）のバランスを取るためのちょうど良い時間配分が見つかったことは大きな成果です。
- 仕事は平日9:00～18:00、残業がある時は、子どもが寝た後の22:00～24:00までやる
- 土日は子どもと過ごす
- 子どもの長期休暇（春～冬休み・GWなど）に合わせて休む
- 登山など自分のやりたいことは、平日で調整
2023年の仕事の稼働日は188日だったので、大体1年のうちの半分しか働いていないことになります。
でも、子どもが小さいうちは、2日に1日働き、休むくらいがちょうど良いという結論に至りました。
志事（登山）編
去年に引き続き、百名山完登を目指し、今年登ったのは15座。
充実した人生を送るために、目標を掲げることにしました。
↑写真は、笠ヶ岳山頂付近から。歩いてきた稜線と槍ヶ岳を眺める。
↑写真は、雨飾山山頂にて。紅葉と雨飾山名物？女神の横顔を眺める。
このペースであれば、あと5年後に達成できる予定です。2024年もコツコツと。
2024年の戦略｜空き家の賃貸＆買取再販に注力！
2023年に空き家の買取再販業に参入し、かなり手応えをつかみました。
これからも日本中、空き家が増え続けるので、必然的に扱える物件数も増える。
一方で、2024年問題など建築費の高騰や雇用の不安定化・低所得化によって、中古住宅の需要が高まる。
さらに、私の周りでは、中古物件の買取再販はリスクが高い、という理由で参入しない不動産屋も多い。
つまり、資源と需要が高く、競合がそれほど多くない。
また、同業者として各不動産屋と付き合い、買取業者でも条件が合わなければ見送ることもわかりました。
例えば、以下のような条件。
- 事故物件
- 築30年超え
- 旧耐震
事故物件に対しては住職の経験が活かせますし、築30年超えや旧耐震物件への対応は不動産投資（賃貸）である程度経験を積んでいるので慣れています。
弱者の戦い方は、局地戦！
つまり、個人不動産屋は、大手やブランドのある不動産屋が手を出さないニッチな市場で戦うこと。
できれば中古の1棟アパートや新築アパートの建築もトライしてみたいのですが、各金融機関にヒアリングした結果、融資が厳しく時期尚早であることがよくわかりました。
2024年は空き家に特化して、しっかり稼ぐ。そして、2025年以降に融資が受ける準備期間として位置づけます。
最後に
1年間宅建業者として経験を積んで、色々と発信できるネタは増えました。
2024年は2023年よりもブログ更新するつもりですので、2024年も宜しくお願いします！
