こんにちは。専業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟・戸建7戸・駐車場1ヶ所を所有しています。（2022年12月現在）
今回は、今年も残りわずかとなったので、2022年を振り返りたいと思います。
2022年の総括｜はじめてのセミリタイア生活
2022年一番のニュースは、セミリタイアをしたこと。
たった一度の人生を思いっきり楽しむために、仕事がしたい時は仕事をする、家族と過ごしたい時は家族と過ごす、遊びたい時は遊ぶ、という自分の時間を自分で意思決定できる生き方を選択しました。
1年間を振り返ってみると、セミリタイアして本当に良かった！！！
自分なりの生活リズムができるまでは半年近くかかり、その間は「本当にこのままでいいのか？」と悩むこともありましたが、自分にとってちょうど良い生活リズムができると、すごく快適。
自由に時間を選べる環境は最高なので、2度とサラリーマンには戻りたくないくらいです。
2022年上半期（1～6月）の振り返り
2022年1月から4月まで、ほとんど仕事をすることなく、毎日子どもと遊んで過ごしました。
公園、スーパー銭湯、ショッピングモール、旅行など、仕事をせずに毎日遊ぶ生活は最初の頃は新鮮でしたが、1ヶ月で飽き始め、完全に飽きてしまったのはセミリタイア後3ヶ月の頃。
自分の成長を感じずに新たな知識が増えないことや、社会の役に立っていないような気がしたことが、すごく嫌で、「早く仕事がしたい！」と思うようになりました。
5月のGW明けから、週3～4日程度で仕事を再開し、仕事・家庭・趣味などのちょうど良いバランスを探るようになります。
そして、「これからどんな仕事をしたいのか？」「何をすべきなのか？」自分なりの答えを探し続けました。
2022年下半期（7～12月）の振り返り
1年間かけて、仕事・家族・趣味のちょうど良い時間配分を探り続けた結果、出た結論です。
平常時は以下のとおり。
- 仕事：平日のうち週4日
- 趣味や運動、身体のメンテナンスなど：平日のうち週1日
※月曜日祝日の場合は週0日 - 家族：週末の週2日
※月曜日祝日の場合は週3日
子どもの長期休暇（GW・夏休み・冬休みなど）は、仕事はしません。完全にオフ。
通年で計算すると、仕事の稼働日は180日程度。私の場合、大体2日に1日ペースで仕事をするのがちょうど良いという結論に至りました。
サラリーマン時代は”年間休日120日”の福利厚生に満足している自分もいましたが、いまの私にとってベストな休日数は、”年間180日”。
そして、「これからどんな仕事をしたいのか？」という問いに対して、何となく答えが見つかったような気がしています。
はじめてのDIYにはまったことがきっかけで、改めて「不動産が好きだ！」と気づくことができ、大家業に加えて、「空き家の買取再販や土地の開発などにもチャレンジしたい！」「リノベーションの設計ができるようになりたい！新築アパートの設計をしてみたい！」という2023年以降の新たな目標ができました。
2022年の良かったこと
まずは、2022年の良かったことから。
- DIYのスキルUPができた（クロス貼り、和室の洋室化、漆喰塗装など）
- 来年以降の目標ができた（買取再販業、建築士になる）
- 不動産の規模拡大ができた（戸建3戸、駐車場1ヶ所）
- 自分なりに主夫業を頑張った
- 日本百名山11座登頂
その中でも、特に良かったことは以下のとおり。
DIYのスキルUPができた
去年までは本業があったためリフォームは全て外注していましたが、はじめてDIYにチャレンジしました。
以下、DIYの内容です。
- 繊維壁→クロス
- 古壁→合板＋クロス
- 畳→合板＋クッションフロア（洋室化）
- 繊維壁→漆喰
- ふすまの張り替え
リフォームの原価が理解できるようになりましたし、作業工程や作業時間なども計算できるようになったので、DIYを経験して本当に良かったです。
来年以降の目標ができた
不動産投資を始めて約2年半で、自分なりの負けないパターンができましたので、このままずっと繰り返していけばいいのかもしれません。
でも、飽き性なので何か新しいことをやってみたくなるのです。自分に何ができるのか考え続けた結果、「賃貸だけではなくリフォーム＋売買もできるようになりたい！」「中古物件のリノベーション・新築アパートの設計ができるようになりたい！」と思うようになりました。
買取再販業
2023年に始める買取再販業は「中古戸建てを買い取り、リフォーム後に販売する手法」。
参入を検討するようになった背景ですが、約2年半、主に岐阜県南部の賃貸需要が高いエリアで物件を買い、賃貸需要が低いエリアは見送ってきたわけですが、
気づいたのは、
戸建ての賃貸需要は低いけど、売買需要は高い！
エリアも存在すること。
つまり、物件とエリアによって、賃貸向き・売買向きがあるので、「賃貸・売買」両方を選択できるようになろう！と考えました。そして、買取再販するためには宅建業の免許が必要なので、とることにしました。
それ以外にも買取再販業を始めるのは、以下の理由があります。
- 不動産賃貸業には融資NGでも、プロジェクト融資（1年以内の短期融資）ならOKの金融機関がある
- 大家業だけでは、やることがなくて暇
- 買取再販業によって資金を貯めて、賃貸用の物件を買いたい
- 信頼できる売買仲介会社、リフォーム会社、ガス業者、設備屋などのつながりができた
- DIYを経験したことで、リフォームの原価がばっちり理解できた
目指せ建築士
今まで外注してきた「リフォーム・リノベーション・新築の設計」や「インスペクション（住宅診断）」ができるようになるために、建築士を目指します。
建築士を目指そうと思った理由は、以下のとおり。
- 自分が設計したものを世に提供したい
- 外注している設計を自分でできたらコスト削減ができる
- この先のリスクヘッジの一つとして、できることを増やしたい
最短で3年後、つまり2025年に2級建築士試験に合格することを目指して、まずは2023年4月からの2年間、通信制の学校でゼロから建築を学びます。
入学予定の学校は、受験不要で不合格にはならないので申し込めば入学可。2年で卒業するために必要な学習時間は週15時間程度なので、不動産業（大家業・買取再販業）の仕事・子育てと両立できると判断しました。
でも、卒業できる割合は50％で、ほとんどの退学理由は「週15時間の学習時間がつくれない」ため。
建築はド素人なので不安しかありませんが、やる気があるのできっと大丈夫！興味がある分野で、知らないことを学ぶことがとても楽しみです。
日本百名山11座登頂
仕事とは全く関係ありませんが、「死ぬまでに日本百名山を全て登る！」という目標ができました。
去年までは365日体制で働いていて全く休みがなかったので登山とは疎遠になっていましたが、自由な時間を手に入れたので思いっきり好きな登山を楽しもう、と思うようになりました。
今年登った百名山は以下のとおり。
- 奥穂高岳：9月
- 槍ヶ岳：10月
- 蓼科山：10月
- 焼岳：10月
- 霧ヶ峰：10月
- 美ヶ原：10月
- 荒島岳：10月
- 金峰山：11月
- 瑞牆山：11月
- 甲武信ヶ岳：11月
- 丹沢山：12月
長い時で一日10時間以上歩き続けるわけですが、独りなので歩きながら思考を整理できるので、とても貴重な時間。日々の反省や今後の人生、事業計画などをすごく考えます。
実は、2023年に行う新たなチャレンジ、「買取再販業への参入」と「建築の勉強（大学入学）」は、登山中に決まったこと。
1～2週間に1度くらいのペースで山に登ると良い運動にもなりますし、思考も整理できるので一石二鳥です！
2022年の反省点
次に、2022年の反省点。
- メディア運営は目標達成できなかった
- 1棟アパートが買えなかった
メディア運営は目標達成できなかった
1月にはじめてオンラインサロンに入会して、ブログやメディア運営についてサロンメンバーやスタッフの方から教えてもらい、広告収入月1万円を目指して、当メディア「まさどん不動産」のテコ入れを行いました。
約半年間プロに指導していただいたのですが、期待していた結果が出なかったですしこの先も同じ時間を投資するなら、不動産の方が面白いしやりがいを感じるので、不動産に注力することに決めました。
ちなみに「まさどん不動産」の致命的なミスは以下のとおり。
- そもそも紹介したいアフィリエイト案件がないこと（新築ワンルームマンションは絶対に紹介したくない）
- 競合が弱いキーワードは、検索ボリュームが少なすぎて検索流入が見込めない
- 競合メディアが強すぎてSEOの上位がとれないこと
- 競合と勝負できるドメインパワーに育てるには、最低でも数年以上の期間が必要
つまり、個人ブロガーが勝てないジャンルを選んでいたことが最大の失敗です。
メディア運営で飯を食っているプロ達全員からメディアを立ち上げる前には、必ず「アフィリエイト案件」「ジャンル選定」「競合の強さ」をリサーチすべきと指導いただきました。
現状、メディア運営は、ほぼボランティア活動となっていますが、ただありがたいことに一定数の固定読者がいらっしゃるので、更新頻度は低いかもしれませんが、続けていく予定です。
1棟アパートが買えなかった
2021年12月に本業を辞めて属性が悪くなってしまったので、融資が難しくなってしまったことが最大の理由。
法人決算3期が終わらないと融資条件が悪くなる金融機関もあるので、もし可能であれば法人決算3期を終えてからセミリタイアすることをオススメします。
他にも、不動産価格が上昇したため良い物件が買いづらくなっていることや、資金力がある人が増えたことも、理由の一つ。
1棟アパートが買いづらい状況は、2023年も続くと予想しています。
2023年の戦略｜中古戸建ての賃貸＆売却
物件価格や建築費の高騰によって、2022年12月時点で既に今までのやり方は通用しなくなっています。
残念ながら、1棟アパート/マンションを買うのは難しくなってしまいました。
でも、私の投資エリアでは「中古戸建て」は定期的に良い物件が出てきているので、2022年と同様に「中古戸建て」をメインに仕入れる予定です。
2022年以前と違うのは、賃貸と売却を両方できるようになること。
当然、売主としてのリスクも高くなるので、必ず成功できる保証はありませんが、選択肢が増えるのは一つの武器になるはず。
そして、建築資材、住宅設備などの値上がりする分、なるべくDIYでコストを下げる。
2023年は、物価高や金利上昇によって賃貸需要が高まるかもしれない。新築戸建てよりも安い中古戸建ての売買需要が高まるかもしれない。
未来がどうなるのかわかりませんが、その時の状況に適応していくしかありません。宅建業者になるのは、どうなるのか全く予測できない未来に適応するため。
というわけで、2023年も良い年になるように頑張ります。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！
