【お知らせ】宅建業免許を取得！不動産投資用の売買仲介始めます

こんにちは。大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟・戸建7戸・駐車場1ヶ所を所有しています。（2023年1月現在）

今回は、宅建業免許を取得することができたので、免許を取得した理由と今後やりたいことをお伝えします。

宅建業免許を取得した理由

2022年1月にセミリタイアを達成してから、大家業の他に「これからどんな仕事をしたいのか？」ずっと考え続けてきました。

2022年夏、DIYにはまったことがきっかけで、

やっぱり不動産が好きだ！

この先もずっと不動産に関わる仕事がしたい！

と思うようになったことが大きな理由です。

ブログやメディア運営にもチャレンジしましたが、思うように結果が出なかったことも理由の一つ。選択と集中で、不動産に絞ることに決めました。

理由①｜大家業（不動産賃貸業）だけでは暇

私は、所有物件は全て管理会社に管理を委託するため、満室稼働できれば基本的にやる仕事はほとんどありません。

やらなければいけない仕事は、月初に行う2時間程度の会計処理くらいです。

理由②｜物件を買う資金がなくなった

私が不動産投資を始めたのは2020年ですが、当時や現在もフルローンやオーバーローンで融資を受けるのは難しいので、1割～2割程度の自己資金を使います。

ずっと買い続けていきたい気持ちはありますが、資金が続きません。次の物件を買うためには新たな種銭をつくる必要があります。

理由③｜賃貸は不向きでも売買向きのエリアを発見

約2年半、主に岐阜県南部の賃貸需要が高いエリアで物件を買い、賃貸需要が低いエリアは見送ってきたわけですが、

気づいたのは、「戸建ての賃貸需要は低いけど、売買需要は高い！」エリアも存在すること。

つまり、物件とエリアによって、賃貸向き・売買向きがあることを発見しました。

理由④｜大家業（不動産賃貸業）には融資NGでも、宅建業者には融資OKの金融機関がある

不動産は金額が大きいので、基本的には融資を使って購入します。つまり、銀行開拓や融資攻略が非常に重要となります。

現在、大家業で融資の付き合いがあるのは3行。さらに、物件次第で融資していただけそうな金融機関は2行。

そして、大家業では融資NGと断られた金融機関でも、短期転売や開発行為には融資OKの金融機関が2行あることがわかりました。

物件次第で、「賃貸用・売買用」の2択に広がることは、とても魅力的です。

理由⑤｜リスクヘッジのためにできることを増やしたい

なんとなくではありますが、大家業だけでは不安に感じる時があります。

それは、人口減少のリスクだけではなく、2022年以降に考えざるを得なくなったのが、以下のとおり。

更なるコストUP（建築費、人件費など）のリスク
戦争に巻き込まれるリスク

将来がどうなるのか全く予想できないので、生き残るためのリスクヘッジとして、できることを増やしたいと考えました。

理由⑥｜初心者に対してサポートできることに限りがある

今まで主に不動産投資初心者向けに、大家業デビューのサポートをさせていただきました。サポートさせていただいた人数は50名以上。

でも、私の力不足もあり、物件購入まで至らなかったケースもたくさんありました。

良さそうな物件が見つかっても指値が通らない
内見に行く時間が取れない
ライバルに先に買われてしまう

物件が買えない状態が3ヶ月、6ヶ月と過ぎていくうちに次第に不動産投資への熱が冷めてしまう、というケースが多かったです。

コロナ禍以降、不動産投資ブームが到来し、物件価格が上昇していることも影響しているとは思いますが、以前よりも不動産投資のハードルが上がっているのは確か。

そこで業者の立場から、サポートすることはできないかと考えました。

宅建業者としてやりたいこと

私自身、2020年に不動産投資を始めたことで、嫌だった仕事を辞めることができ、家族と一緒に過ごす時間をつくることもできたので、不動産投資を始めて本当に良かったと思っています。

今後の不動産投資を加速させたいという思いもありますが、”不動産投資で人生を変えたい”と考えている人のお役に立ちたいという思いもあります。

なぜか不動産業界では、”誰かのために役に立ちたい”、と言うと胡散臭く聞こえてしまい、詐欺師扱いされてしまうのが辛いところですが…。

具体的に今後のやりたいことは、以下のとおり。

やりたいこと①｜不動産投資用の売買仲介

これからもどんどん不動産を買っていきたい気持ちはありますが、資金を貯めないと買えない事情もあり、自分は買えないけど収益用に適した物件に限り、仲介する予定です。

不動産投資では、”仕入れ9割”と言われるくらい、仕入れが重要ということ。それはわかっていてもなかなか良い物件を見つけることは難しいので、業者のアドバンテージを活かして仕入れ活動に注力したいです。

一番難しい”仕入れ”の部分で、不動産投資家のサポートができればと思います。

また、近隣の不動産屋社長から「この辺りでは、収益物件を仲介す業者はいないのでやったら面白いよ」とアドバイスいただいています。誰かの真似ではなく、周りの不動産屋がやっていないことにチャレンジしたいですね。

やりたいこと②｜リフォーム業

今まで保有する中古物件のリフォームを何度も行ってきた経験を活かして、リフォーム業にも参入します。

私自身がそうでしたが、不動産投資初心者にとってリフォームは難しいです。特に最初のリフォームは、かなり費用をかけて失敗した経験があります。

以下、2020年6月に戸建1号をリフォームした時の私。

・どこをリフォームすればいいの？
・いくらかければいいの？
・コストを下げる方法は？
・リフォーム業者から勧められたけど、そのリフォームって本当に必要？
・適正価格がわからない…。

↓過去記事で、戸建1号のリフォームについて書いています。

【はじめての不動産投資】半額の指値成功！利回り16.1％の中古戸建

2021年1月15日【はじめての不動産投資】半額の指値成功！利回り16.1％の中古戸建

大家目線でリフォームの提案ができるリフォーム業者は、一度も会ったことがないので、参入しようと思いました。

早期客付けをするためのリフォームの優先順位、リフォームの単価も理解できました。また初心者にはDIY（クロスの張り替え・漆喰塗装・ふすまの張替え・洋室化など）のレクチャーもできるようになりました。工具や材料選びについても、かなり悩んで困ったことがあるので、DIYを始める人にとって力になれるはず。

信頼できる職人や業者とのつながりができたことも、参入障壁が低くなった要因の一つです。

やりたいこと③｜空き家の買取再販

買取には色んなパターンが考えられます。

リフォーム後、実需向けに販売
客付け後、オーナーチェンジ物件として売却
解体後、更地で販売

物件との出合いは突然やってきますし、それぞれの物件に適した出口をつくる必要がありますが、不動産投資家向けにオーナーチェンジ物件の売却は、チャンスがあればやってみたいです。

今まで不動産投資のサポートをさせていただいた方の中で、「資金はあるけど、時間は全くない」というパターンが多く、買ったらすぐに家賃が発生するオーナーチェンジのニーズの高さを感じています。

業者として売却する場合、契約不適合責任を負うリスクがあるので、利益を乗せることでリスクヘッジしなけばいけない事情はありますが、お互いがWIN-WINになれるような商品設計を考えていきたいです。

最後に

宅建業やリフォーム業の参入にチャレンジできるのは、正直なところ、大家業による収入のベースがあるからです。

私の場合は、宅建業・リフォーム業を選択しましたが、やりたいことがある人には

資産所得＞生活費

早くこの状態を達成することを強くオススメします。

やはり、収入ゼロからチャレンジするのはリスキーなので、何があっても死なない体制をつくることが、とても大事だと思います。