【不動産投資】初心者必見!1棟目におすすめするアパートの紹介②

1棟目におすすめのアパート

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。(2022年5月現在)

今回は、1戸目にオススメできる中古1棟アパートを紹介します。

・はじめて1棟アパート投資を始めたい。
・1棟目は、どんなアパートを買ったらいいの?
・アパートを買うかどうか判断する時に、何をチェックしたらいいの?

該当する人は続きをご覧ください。

1棟目におすすめのアパート|8つの特徴

はじめて1棟アパート投資にチャレンジしたい!

1棟目には、このような物件をオススメします。

  1. 2,000~3,000万円台の価格
  2. 立地が良い
  3. 出口が考えやすい
  4. ファミリー向けの間取り
  5. 築20年前後
  6. 木造もしくは軽量鉄骨
  7. 自然災害が起こりにくいエリア
  8. 積算評価は、物件価格×80%以上

残念ながら、全ての条件を満たす物件は滅多にありません

一部の条件を妥協しながら、総合的に「買う」「見送る」を判断します。

①2,000~3,000万円台の価格

2,000~3,000万円の価格帯をオススメします。

まずは小さく始めることが投資の鉄則です。

そして、出口を考えて売りやすい価格帯をオススメします。

私の投資エリアでは、3,000万円以下は現金買付が入ることが多いので、売りやすいです。

②立地が良い

周辺施設までの距離をチェックしましょう。

  • スーパー
  • コンビニ
  • ドラッグストア
  • 銀行
  • 市役所
  • 学校
  • 病院

できれば車で10分以内。便利であればあるほど客付けしやすいです。

アパートは、戸建と違い、ライバル物件と差別化できる箇所が限られます

ライバル物件と「立地」で差をつけましょう。

立地は厳選することを強くオススメします。

③出口が考えやすい

  • オーナーチェンジで売却
  • 解体して土地として売却
  • 解体して、新築物件として賃貸

色んなパターンを考えますが、一番現実的なのはオーナーチェンジ

5年後や10年後にオーナーチェンジで売却しやすい物件を選ぶようにしましょう

④ファミリー向けの間取り

1棟目はファミリー向けの間取り(1LDK・2LDK・3LDK)をオススメします。

一番の理由は、長期間の入居が期待できるためです。

単身者であれば、1~2年で退去することが想定されますが、ファミリーの場合、4~5年くらい期待できます。

単身者向けのアパートの方が高利回りというメリットがありますが、ある程度キャッシュフローが厚くなるまではファミリー向けの物件を選ぶことをオススメします。

⑤築20年前後

1棟目は、築20年前後をオススメします。

家賃の下落率が緩やかなので、長期での家賃推移が計算しやすいです。

ただし、築20年前後で木造や軽量鉄骨の場合、融資付けがしづらいので要注意。

⑥木造もしくは軽量鉄骨

1棟目は、木造もしくは軽量鉄骨をオススメします。

固定資産税や不動産取得税などのコストが安く、管理しやすいためです。

一方、重量鉄骨やRCはコストが高いです。

特にRCで雨漏りが発生した場合、原因を特定することが難しく、余計な修繕費がかかる可能性があるので、1棟目にはオススメしません。

⑦自然災害が起こりにくいエリア

できれば自然災害が起こりにくいエリアを選ぶようにしましょう

洪水ハザードマップの浸水エリア、土砂崩れの危険エリアかどうか、必ずチェックします。

そして、そのような危険エリアであれば、近隣住民に過去は自然災害でどれほどの被害があったのか、直接聞いてみましょう。

近隣住民のお宅を訪ねて、素直に状況を説明すれば、丁寧に教えてもらえますので、試しにやってみてくださいね。

ハザードマップで洪水や土砂崩れの危険エリアを調べる

⑧積算評価は、物件価格×80%以上

理想は、積算評価>物件価格×80%

一般的に、積算評価が高ければ収益性が低くなる。逆に、収益性が高ければ積算評価が低くなることが多いです。

「高利回り物件の積算評価は、物件価格の50%以下」ということはよくあります。

積算評価が低い物件ばかり買い続けると、債務超過となるリスクがあるので気をつけましょう。

あわせて読みたい

別記事で、積算評価の計算方法を解説しています。

積算評価の計算は、必ずできるようにならければいけないことなので、自信がない方はご覧ください。

【不動産投資】初心者必見!積算評価とは?収益還元法とは?一物五価をわかりやすく解説

事例紹介|1棟目におすすめするアパート

物件情報

以下のようなアパートを紹介されました。

  • 人口増加エリア
  • 表面利回り:12.4%
  • 価格:3,500万円
  • 資産評価高い!土地値:2,400万円
  • 軽量鉄骨
  • 築18年(新耐震基準)
  • ファミリー向け 1LDK×6戸 合計6戸
  • 入居率100%(6/6入居中)
  • 駅まで徒歩で13分 名古屋まで直通約30分のエリア
  • 駐車場6台確保 徒歩1分に月極駐車場あり 6台確保済
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関で徒歩圏内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

マイソクには、現況利回り9%と記載されていました。

不動産屋曰く、「所有者と管理会社がサブリース契約をしているため利回り9%。サブリース契約を解除すると利回り12.4%になる。」とのこと。

マイソクの情報が全て正しいわけではないので、気をつけましょう。

価格

価格は、3,500万円。

「価格2,000~3,000万円台」の条件クリア!

立地

スーパー、コンビニ、金融機関など徒歩圏内。

駅や病院まで車で5分以内。

「立地が良い」の条件クリア!

出口

築18年軽量鉄骨なので、5年後や10年後でも築20~30年の中古アパートとして売りやすい物件。

利便性が高いので、建物が使えなくなるまでずっと保有し続けるという選択肢もアリ。

解体後、土地として売却することもできる物件。

「出口が考えやすい」の条件クリア!

間取り

1LDKなので、単身者でも2人でも住める間取り。

「ファミリー向けの間取り」の条件クリア!

築年数

築18年軽量鉄骨なので、残存年数は9年。

※骨格材肉厚が3mm以上4mm未満の軽量鉄骨

融資期間が長期を期待できる。

オリックス銀行であれば、融資期間は22年となる。

「築20年前後」の条件クリア!

構造

構造は、軽量鉄骨。

「木造もしくは軽量鉄骨」の条件クリア!

自然災害

自然災害は発生しづらいエリア。

「自然災害が起こりにくいエリア」の条件クリア!

積算評価

土地

「路線価×土地面積」で計算。

54.000円/㎡×452.3㎡=2,442万円

2,442万円

評価額は、”路線価×1.25”で計算する。

2442万円×1.25=3,052万円

土地価値=3,052万円

建物

「再調達価格×建物面積×残存年数/耐用年数」で計算。

軽量鉄骨の単価:15万円/㎡

再調達価格=15万円/㎡×276.1㎡=4,141万円

4,141万円×9/27=1,380万円

建物価値=1,380万円

積算評価

土地値+建物価値=4,432万円

積算評価=物件価格×126%

「積算評価>物件価格×80%」の条件クリア!

1棟アパートの探し方

売買仲介の不動産屋に直接、紹介してもらいましょう。

ポータルサイトでは、滅多に優良物件は見つかりません。

なぜなら、ポータルサイトに載せる前に、投資家が買ってしまうからです。

別記事で、優良物件を仕入れるコツについて解説しています。

【不動産投資:1棟アパート】優良物件を仕入れる3つのコツを解説

現地調査

不動産屋から連絡をもらった翌朝に、早速、現地調査しました。

  • チョーキング現象の有無
    外壁塗装が必要かどうか
  • クラックの有無
    クラック補修が必要かどうか
  • 前面道路は広いか
    道路が狭く運転しづらいと、特に奥さまに選んでもらえないことが多い
  • 駐車可能な台数と駐車場の位置
    もらった物件資料どおりか、車は停めやすいか
  • 近隣の施設
    利便性は良いかどうか
  • 近隣アパートの入居率
    賃貸需要が高いかどうか

ややチョーキング現象がありましたが、今すぐ外壁塗装がというわけではなさそうでした。

問題なし、と判断しました。

別記事で、現地調査の方法について詳しく解説しています。

【不動産投資】初心者必見!1棟アパートを買う手順を3ステップで解説

賃貸需要の調査

管理会社がどこかわからなかったため、最寄りの賃貸仲介の不動産屋に飛び込み訪問してヒアリングしました。

過去に客付けや何度も案内をしたことがある方で、詳しく教えていただきました。

・想定されるターゲットは、単身か夫婦

・家賃相場は、レントロールでもらった現状家賃のとおり。

・人気のエリアで、退居が出てもすぐに入居が決まる。

・特に付近に大きな工場が多く、賃貸需要は高いエリアである。

満室経営できる、と判断しました。

別記事で、想定家賃のヒアリングについて、詳しく解説しています。

想定家賃のヒアリング 【不動産投資】初心者必見!想定家賃のヒアリングで注意する5つのこと

出口戦略

築18年の軽量鉄骨(骨格材肉厚:3mm~4mm)なので、法定耐用年数が27年。

つまり、残存年数は9年。でも、実際には、それ以上に使えます。

①12年後に売却

仮に、築30年の中古アパートとして売ることを考えてみます。

相場を見ると、築30年軽鉄であれば、表面利回り11%くらい。

家賃下落率を考慮して、年間家賃が380万円とします。

380÷0.11=3,454万円

12年後に売ることを想定した場合、価格は3,454万円です。

②ずっと所有し続け、土地として売却

土地としても価値がある場所なので、ずっと所有し続けても良いと思いました。

路線価が54,000円/㎡のエリアで、土地面積が452.3㎡なので、

土地として売ることを想定した場合、価格は2,442万円です。

つまり、複数の出口が考えられます!

利回り計算

物件購入(諸経費込み)3,745万円
 内訳  物件価格:3,500万円
    購入諸経費:245万円

年間家賃収入:434万円

経費(管理料、固定資産税、火災保険など):約55万円

収益:379万円

表面利回り:12.4%
実質利回り:10.1%

キャッシュフロー計算

想定融資条件は以下のとおり。
※融資申し込みをする前に、金融機関にヒアリング済み。

  • 自己資金:10~15%
  • 期間:17年
  • 金利:2.5%

自己資金10%の場合

  • 購入総額:3,745万円
  • 投入資金:636万円
  • 収益/年:379万円
  • 返済額/年:228万円
  • キャッシュフロー/年:151万円
  • キャッシュフロー/月:12.6万円
  • CCR:23.7%
  • キャッシュフロー率:4.0%

自己資金15%の場合

  • 購入総額:3,745万円
  • 投入資金:824万円
  • 収益/年:379万円
  • 返済額/年:215万円
  • キャッシュフロー/年:164万円
  • キャッシュフロー/月:13.7万円
  • CCR:19.9%
  • キャッシュフロー率:4.4%

CCRは20%~キャッシュフロー率は4.0%~が目安。

好立地で、賃貸需要が高く、夫婦向けの間取りということで、狙いどおりの物件でした。

シミュレーションツールの紹介

上記のように、簡単にシミュレーションができるツールを作りましたので、宜しければお使いください。

>>シミュレーションツールを使ってみる

収益物件のシミュレーション 【不動産投資|1棟アパート用】簡易シミュレーションツールの紹介

結果|現金満額買付が入ってしまいました

現金で買付が入ったため、買えませんでした。
自分なりに最速で動いたつもりでしたが、現金買付にはかないません。

スケジュール|物件紹介~買付

参考までに、今回の物件紹介~買付までのスケジュールです。

・1日目夕方:仲介業者から物件が紹介される
・2日目午前:現地調査&賃貸需要のヒアリング
・3日目午前:信組に本審査申し込み
       ※結果が出るまで1ヶ月くらいかかる。
・20日目頃:買付が入る。
       ※融資内諾がおりそうというタイミングでした。

3,000万円程度の1棟アパートは現金で買付が入るため、なかなか買えません。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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