こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)
今回は、購入を見送った中古戸建を紹介します。
今回は、初心者向けの内容です。
・買う、買わないの判断基準は?
・どんな物件を買っちゃいけないの?
該当する人は続きをご覧ください。
中古戸建のスペック
今回の物件は、付き合いのある不動産屋からの紹介でした。
探していた条件
- 購入価格300万円以下
- 新耐震基準(築40年以内)
- 駐車場2台分
- 3LDKもしくは4LDK
- 市街化区域
- 積算評価以下
- スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
- 小中学校まで2km以内
- 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア
紹介された物件
- 価格400万円
→200万円までなら指値可 - 築48年
- 木造
- 駐車場台数は1台
- 4DK
- 土地:約36坪
- 保育園、小学校まで徒歩10分圏内
- スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
- 非線引区域
内見
内見により、以下のことがわかりました。
- かなりボロ。
- 軽自動車1台のみ。
- 水回りに、かなりリフォーム費がかかる。
- 固定資産税評価額は、約300万円。
- 実勢価格は、10万円/坪で売買される地域。
- 50坪以上ないと土地として売りづらいエリア。
- ドラッグストアまで徒歩数分。
- 車で5分も走れば、色んな飲食店がある。
- 便利であるため、賃貸需要はありそうなエリア。
購入を見送る理由
- 出口が考えづらい。
築48年でボロ物件であるため、そのうち建物が使えなくなる。
→今後、土地として売りづらい。 - 駐車場が1台のみ。しかも軽自動車しか停められない。
→車がないと生活が難しいエリアなので、入居付けが難しいと判断した。 - 大規模リフォームが必要
安く見積もっても、200万円は必要であり、ある程度DIYも必要になりそう。
→同じ金額と時間をかけるなら、他の物件の方が費用対効果が高いと判断した。
まとめ
中古戸建が200万円で買えるのは、とても魅力的なのですが、出口、入居付け、リフォーム費などの観点から、総合的に判断しなければいけません。
優良物件とは滅多に出会えませんが、たまに、欲しい!、と思える物件が見つかります。
その時まで、地道に探し続けるしかありません。
そして、今回のように不動産屋から紹介していただいて断る場合は、買わない理由を明確に伝えることが重要です。
そうすれば、また条件に近い物件を紹介していただけます。
別記事で、欲しかったけど買えなかった物件を紹介しています。
このような物件を安く買うことができれば、80%成功と言って良いと思います。
初心者必見!1戸目におすすめの中古戸建|指値交渉に失敗した事例① 【初心者向け】1戸目におすすめの中古戸建|指値交渉に失敗した事例②今回は以上です。
最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!
最後に
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